Betöltés

Lakáshitel kockázat- és kamatmentesen: van rá lehetőség

szerző: Singer Zoltán
2018-09-13

A cím alapján vélhetően nagyon sokakban a klasszikus kérdés lesz az első reakció: „Ilyen állat van?” A válasz tömören: igen. Amennyiben egy biztonságos, legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitel mellé igénybe vesszük a hiteltörlesztéshez is felhasználható állami támogatás a lakástakarék pénztári szerződésekből, akkor egészen szenzációs előnyökhöz juthatunk. A kamatmentesség közvetetten érhető el. Gyakorlati útmutató következik érthetően…

A Bankmonitor.hu ingyenes szolgáltatásokat nyújtó weboldal: több, mint 30 bank és pénzügyi szolgáltató több ezer termékének objektív összehasonlítása, szakértői írások a jó és megalapozott pénzügyi döntésekért. Tájékoztatáson túl konkrét támogatást is nyújtunk a kiválasztott banki termék szerződésének megkötésében. Jelen írásunkhoz hasznos kiegészítést adhat számodra a lakáshitel kalkulátorunk.

Kiinduló pontok

A racionális hitelfelvevő első és legfontosabb célja, hogy a hitel segítse az életét, és még véletlenül se sodorja bajba. Ezen cél teljesüléséhez leginkább két szempontnak kell érvényesülnie: legyen a hitel kiszámítható, biztonságos és minél olcsóbb. Piacgazdasági alapszabály, hogy a minőség (kiszámíthatóság, biztonság) és a kedvező ár (olcsóság) szinte soha nem jelennek meg egyszerre. A lakáshitelek esetében sincs ez másként, a megoldást két különböző termék kombinációja fogja jelenteni.

Egy kicsit részletesebben a lakáshitelek kiszámíthatóságáról: 7 év konstans kamatcsökkenés után egyértelmű, hogy a világban elindult az emelkedő kamatok időszaka. Ezt ma Magyarországon még csak mérsékelten érzékeljük, a pénzügyi piacokat szorosabban követők elsősorban az 5 és 10 éves lejáratú állampapír hozamok emelkedésén vehették észre, mely az év eleje óta meghaladta az 1%pontot.

A fentiek miatt került az MNB-nél is a legfőbb célkitűzések közé, hogy a lakosság a legalább 10 évre rögzített kamatozású hitelek felé mozduljon el (az október 1-től érvényes szabályok alapján az ilyen típusú hitelekből a felvehető maximum pont a kétszerese a változó kamatozású hitelből felvehetőnek). És egy utolsó pénzügyi alapszabály: a hitel futamideje során minél később következik be a kamatemelkedés, annál kisebb hatása lesz a havi törlesztőrészletre.

Állami támogatás a hiteltörlesztéshez

A lakás-takarékpénztár (LTP) egy államilag támogatott konstrukció, ahol az éves befizetéseinket 30%-kal egészíti ki az állam. A támogatás természetesen limitált, havi 20.000 Ft befizetésnél érjük el a maximumot, a 72.000 Ft-ot. A szerződések lejárata 4 és 10 év között mozoghat. Amennyiben a lakástakarékot lakáshitel törlesztésre szeretnénk felhasználni, akkor a 4 éves futamidő választása a célszerű (ennek pénzügyi bizonyításától terjedelmi korlátok miatt most eltekintünk). Egy 4 éves futamidejű lakástakarék szerződés 288.000 Ft állami támogatást jelent. A hitelfelvevők több LTP szerződést is köthetnek (családon belül), így az állami támogatás többszörözhető.

Hogyan csináljuk a gyakorlatban?

Egy élő példán keresztül mutatjuk be a megvalósítást. Adott egy család, ahol a két szülő együttes igazolt jövedelme 400 ezer Ft havonta. Egy 20 millió lakás megvásárlásához kívánnak felvenni 10 millió Ft lakáshitelt.

A fentiekben részletesen bemutatott várható kamatemelkedés miatt a 15 éves futamidejű hitelhez 10 évre rögzített kamatozást választanak. A bankpiaci kínálatból ma jó választás esetén ilyen adottságok mellett átlagosan egy 4,4%-os kamatozású, minősített fogyasztóbarát lakáshitel lesz a megoldás, melynek a havi törlesztőrészlete 76 ezer Ft. A „minősített fogyasztóbarát” jelző nem egy elhanyagolható bővítmény, ezen termékeknél biztosított, hogy lakástakarék szerződésből a futamidő végét megelőző előtörlesztések ingyenesen megvalósíthatók.

A család a hitelfelvétellel egy időben lakástakarék szerződést is köt. A szülők részéről tudatos a döntés: az állami támogatás, a hitel gyorsabb visszafizetése, és a biztonság növelése érdekében inkább nagyobb havi terhet vállalnak, és 3 darab szerződést kötnek. Ez egyet fog jelenteni 60 ezer Ft havi plusz kiadással.

A hitelfelvételt követő 4 év végén jön az első fordulópont. Kifutnak az LTP szerződések. Ezen a ponton a 3 LTP szerződés teljes állami támogatás tartalma 864 ezer Ft lesz (ez önmagában annyit jelent, hogy 4 év alatt az állam az általunk felvett hitelösszeg 8,6%-át adja oda számunkra…) Nemcsak az állami támogatást, hanem a saját befizetéseket is figyelembe véve a család a 4 év végén 3,6 millió Ft-os egyösszegű befizetéssel csökkenti (az akkora 10 millió Ft-ról már 8 millió Ft-ra csökkent aktuális) lakáshitel tartozását.

Ezen jelentős egyösszegű befizetés következménye, hogy 76 ezer Ft-ról 41.600 Ft-ra csökken a lakáshitel havi törlesztése. Az 5. év elejétől tehát a havi fix – lakáshitelhez és LTP-hez kapcsolódó összesített – kiadások 136 ezer Ft-ról 101.600 Ft-ra csökkenek.

A család az első LTP-k kifutása után azonnal újabb 3 darab 4 éves futamidejű szerződést köt. Az újabb LTP szerződések a 8. év végén járnak le, mely újabb 864 ezer Ft állami támogatás „befordítását” jelenti a lakáshitelbe (a saját befizetéssekkel együtt ismét 3,6 millió Ft lakáshitel előtörlesztésről beszélünk). A 8. év végén fennálló hiteltartozás azonban már „csak” alig több, mint 3 millió Ft, így az előtörlesztést követően a családnak marad közel 600 ezer Ft-ja az LTP szerződésből, melyet a lakás megvásárlása után 8 évvel nagyon könnyen rá tud költeni az ingatlanra (festés, nyílászáró felújítás, burkolat csere, klíma beszerelés… formájában).

A végeredmény tehát:

  • 8 év alatt visszafizetésre került az eredetileg 15 éves lakáshitel
  • a visszafizetéshez 2 x 864 ezer Ft, összesen 1,73 millió Ft állami támogatást használnak fel
  • a lakáshitel teljes visszafizetése LTP szerződések nélkül (és kamatemelkedés nélkül, hiszen csak 10 évig fix a kamat a 15 éves futamidőből) 13,7 millió Ft lett volna
  • ez egyet jelen azzal, hogy a hitel összesen 3,7 millió Ft-os terheinek közel a felét az állam közvetetten „átvállalta” (1,73/3,7 = 47%)
  • mindennek egyenes következménye, hogy a hitel kombinált teljes hiteldíj mutatója, THM (melynél figyelembe vesszük a kamat és költség tételek mellett az LTP szerződések állami támogatásának pozitív hatását is) 4,52%-ról 1,81%-ra csökkent le
  • minél nagyobb a hitelösszeg és minél hosszabb időre rögzített a hitel kamata, annál több LTP szerződés szükséges ahhoz, hogy a lakáshitel tényleges kamatterhét (THM-jét) zéróra csökkentsük
  • egyértelmű, hogy az állami támogatások eléréséhez kötött LTP szerződések addicionális havi fizetési kötelezettséget jelentenek a hitelfelvevőknek, így a magasabb havi bevétellel rendelkező családok vannak kedvezőbb pozícióban (ebben az esetben is)
  • fentiek nem mellékes következménye, hogy – mivel a lakáshitelt a család a 10 éves kamatrögzítési időszak lefutása előtt a 8. év végén visszafizeti – a jövőben bekövetkező kamatemelkedések semmilyen negatív hatást nem gyakorolnak a törlesztőrészletre (azaz végig fix törlesztésű hitel alakult ki)
  • ha 10 éves kamatrögzítés helyett 15 évre, azaz a teljes futamidőre rögzíteni szeretné a család a lakáshitel kamatát, akkor a 4,4%-kal szemben egy jó döntéssel 5,1% körüli kamatszinten fog szerződést aláírni (ez 76 ezer Ft helyett 79-80 ezer Ft-os havi törlesztőrészletet eredményez). A végig fix konstrukció választása azonban LTP szerződések megkötése esetén csak akkor racionális, ha a család bizonytalan abban, hogy fizetni tudja az LTP-k havi megtakarítását

A bevezetőben említett 0%-os THM (teljes hiteldíj mutatóval) rendelkező hitel a fenti példában akkor jön létre, ha a család 4 db LTP szerződést köt a lakáshitel mellé.

Látható, hogy a lakáshitel effektív pénzügyi terheinek zéróra csökkentése igen erőteljes addicionális teherviseléssel jár az egyre több LTP szerződés felvállalásán keresztül. Minden családnál van egy természetes korlát, ahol már értelemszerűen hiába jönne ki nullára a hitelteher, az ehhez szükséges plusz lakástakarék szerződések fedezete nincs meg a család bevételei között. A jó hír azonban, hogy akár 10 ezer Ft havi LTP befizetés is pénzügyileg racionális, és csökkenti a felvett hitelösszeg visszafizetésének terheit (és így a THM-jét is). Nem szükséges mindenkinek a 0%-os hitelt megcéloznia…

Egy élhető alternatív stratégia lehet, hogy az első LTP szerződés(ek) lejártakor, az előtörlesztés miatt csökkenő havi törlesztésből származóan felszabaduló összeget használja fel a család, és az 5. évtől többet fizet be LTP szerződés(ek)be, mint az első 4 évben.

Fenti számítások elkészítése során figyelembe vettük:

  1. a lakáshitel felvétel kezdeti költségeit (ez egy jó választás esetén a fenti paraméterek mellett 30 ezer Ft)
  2. a lakás-takarékpénztári szerződések kezdeti költségét (jó döntés esetén 14 ezer Ft) és folyamatos díját (havi 150 Ft)
  3. a lakáshitel előtörlesztésnek (minősített fogyasztóbarát lakáshitel) választása esetén nincs addicionális költsége
  4. összességében tehát minden pénzügyi terhet számításba vettünk

Az alábbi ábrán tekintsd meg a hitel-visszafizetési lehetőségeidet!


A kép külön fülön való megnyitása

Ha csak 1 db LTP szerződést köt

Amennyiben egy család csak egy LTP szerződést tud folyamatosan fenntartani a fenti lakáshitel mellett, akkor a 10 év végén (a kamatrögzítés kifutásánál, azaz a potenciális kamatemelkedés érvényesülésének időpontjában) 2,5 millió Ft tartozással fog rendelkezni (míg a hitel törlesztőrészlete a 10. év utolsó hónapjában a kezdeti 76 ezer Ft-ról, már 48 ezer Ft-ra csökkent a 4. és a 8. év végén megvalósított előtörlesztéseknek köszönhetően). A 11. év elejétől érvényesül tehát az időközben bekövetkezett kamatemelkedés negatív hatása. Mekkora lehet ez?

  • 2%pontos kamatemelkedésnél 50.300 Ft-ra nő a havi törlesztő összeg
  • 4%pontos kamatemelkedésnél 52.700 Ft-ra nő a havi törlesztő összeg
  • 6%pontos kamatemelkedésnél 55.300 Ft-ra nő a havi törlesztő összeg

Mint látható, egy nagyon jelentős, 6%pontos kamatemelkedésnél sem éri el a család havi törlesztési kötelezettsége a futamidő elején meglévő 76 ezer Ft-os szintet. Azaz a gyakorlatban (szinte teljes) a kamatkockázattal szembeni védelem… (És vegyük figyelembe, hogy ha a család a korábbiakban a 76 ezer Ft mellett havonta kifizette az egy darab LTP szerződéshez tartozó 20 ezer Ft-os befizetéseket is, akkor a fizetési képesség 96 ezer Ft-ig terjed…)

A Bankmonitor lakástakarék kalkulátora megmutatja, melyik számodra a legelőnyösebb lakástakarék!

Lakástakarék kalkulátor

Figyelem! A lakástakarék törvénymódosítás következtében nem tudunk több lakástakarék érdeklődést fogadni!
Bankmonitor

 

Mégis milyen kockázat marad?

A hitelhez kapcsolódóan pénzügyi értelemben az elsődleges kockázatok (még a múlthoz visszanyúlva egy kicsit): a devizakockázat és a kamatkockázat. Ma Magyarországon devizahitelt felvenni csak devizában keletkező jövedelem mellett lehetséges, a fenti példánkban is forinthitel szerepelt, így nincs deviza kockázat. A kamatkockázatot a hosszú távú kamatrögzítés (10 év) és az LTP szerződés vagy teljes mértékben, vagy jelentős mértékben kezeli.

A hitelfelvevők számára az érdemi kockázat az élethelyzet változásához kapcsolódik. Ebből az első a munkával megkereshető bevételek jelentős változása (pl. munkanélküliség). A második a családi állapotok jelentős átalakulása (válás), mely jelentős mértékben átalakítja a bevételeket és kiadásokat. A munkanélküliségből adódó kockázat biztosítással kezelhető, a párválasztásból adódó kockázat (ismereteink szerint) nem.

Ha szükséged van lakáshitelre, nézd meg a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát!

Lakáshitel kalkulátor

Milyen lakáshitelre van szükséged?
Ft
év
Add meg az adataidat!
Ft
Ft
Szerepelsz-e a KHR-ben?
A megadott adatok alapján ? bank, ? ajánlata közül választhatsz.
A várhatóan legkedvezőbb hitelek:
Badge 1
havi törlesztő
THM
A megadott adatok alapján sajnos nem vagy jogosult egyetlen lakáshitelre sem, mert:
Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Próbálj meg enyhíteni a feltételeken:
  • Csökkentsd a felvenni kívánt hitelösszeget
  • Növeld a futamidőt

X Ft hitel Y év futamidőre
havi Z Ft-tól, Q % THM-től.

A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban foglaltakat.
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
A Bankmonitor.hu munkatársa rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot, a minél egyszerűbb ügyintézés érdekében!
Amennyiben további kérdésed, észrevételed merülne fel, lépj velünk kapcsolatba a bankmonitor@bankmonitor.hu e-mail címen keresztül!
Bankmonitor

 

Ha szeretnéd rendbe tenni pénzügyeidet, akkor tekintsd meg további kalkulátorainkat is!

Az élet legnagyobb pénzügyi kérdéseiben (és ilyen a lakáshitel felvétel) kizárólag megfontoltan érdemes döntést hozni. Használd a Bankmonitor.hu Lakáshitel-kalkulátorát: 13 bank több, mint 100 hiteltermékét tudod összehasonlítani részletesen

És itt nincs vége: a Bankmonitor segít Neked az ügyintézésben. A Bankmonitor kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitel ajánlatot mutatunk be Neked, mely akár 6 hónapig is érvényes. Nem kell küzdened a bankfiókban, a Földhivatalban, mindent elintézünk helyetted a hitelhez jutásig és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adunk. Kényelmes, gyors, megbízható – válaszd a Bankmonitort. Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mint ha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket kínálunk (ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Szeretném igénybe venni a Bankmonitor segítségét Lakáshitel vonatkozásában:

A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban foglaltakat.
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
A Bankmonitor.hu munkatársa rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot, a minél egyszerűbb ügyintézés érdekében!
Amennyiben további kérdésed, észrevételed merülne fel, lépj velünk kapcsolatba a bankmonitor@bankmonitor.hu e-mail címen keresztül!

Szólj hozzá te is

A Bankmonitor szakértői törekednek a fórumban felmerülő kérdésekre maximálisan pontos választ adni. Ennek következtében ha egy kérdés megválaszolásához pénzügyi területen kívüli (pl. mélyebb jogi) ismeretek is szükségesek, nem minden esetben tudjuk rövid időn belül vállalni a válaszadást. Köszönjük a megértést!

Az email címet nem tesszük közzé.


Szakértői cikkek

Mobilfizetési megoldások

A cikksorozat támogatója logo

A Bankmonitor

Velünk időt és pénzt spórolhatsz mert nem kell bemenned egyesével minden bankba. Kalkulátorainkkal összehasonlíthatod a lakossági és vállalati pénzügyi termékeket és a döntésben személyesen is segítünk.

Kapcsolódó tartalmak

Ennyit kell adóznod az eladott ingatlanod után

2018. 11. 16.

Ha ingatlant adsz el, akkor egyáltalán nem mindegy, milyen költségekre számíthatsz. Különösen fontos ez akkor, ha a befolyt összegből másik lakást vásárolnál, esetleg még hitelt is vennél fel mellé. Megmutatjuk,...

Ennyi évet kell most dolgozni egy budapesti lakásért

Olyan mértékben nőttek Budapesten 2018-ban a lakására, hogy azzal a reálkeresetek sem voltak képesek lépést tartani. Míg 2013-ban 5,9 évnyi átlagkeresetből meg lehetett vásárolni egy 65 négyzetméteres átlagos lakást a...

Most indulhat csak be igazán a magyar hitelpiac

2018. 11. 14.

A 2008-as válságot követő 5 esztendőben átlagosan 5 százalékkal csökkent a vállalati hitelállomány évente, ami ennek következtében 2013-ra a válság előtti szint 72 százalékára zsugorodott. A lakossági hitelezést is zuhanórepülés...

Blogajánló

  • alapblog

    Mi a helyzet az ingatlanpiacon?

    Az Inforádióval és az MNB-vel közös, „Párbeszéd a gazdaságról” című műsorában beszélgetett Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank igazgatója és Balásy Zsolt a HOLD Alapkezelő...

  • Lakásfókusz

    Már az irodában is otthon érezhetjük magunkat

    A munkahelyünkre igencsak ritkán gondolunk úgy, mint egy nyugodt, otthonos helyre, ahová a kötelességeinken túl is szívesen járunk be. Ezen kíván változtatni a myhive nevű vadiúj irodamárka, amely az otthonos megvalósítást ötvözi a modern irodák sajátosságaival. A márka nemrég debütált Magyarországon, aminek köszönhetően öt irodaház is teljesen átalakul.