A jelzáloghitelek közül egyre többen választják a hosszú ideig, vagy akár a futamidő végéig fix kamatozású kölcsönöket. A hiteligénylők tehát a kiszámíthatóság felé fordulnak, ami a jelenlegi gazdasági helyzetben teljesen érthető. Milyen előnyökkel jár ez a döntés és milyen árat kell fizetni érte? A helyzetet Kelemen Tamás, az MKB Bank lakossági termékfejlesztési igazgatójának segítségével értékeltük.
Egyre népszerűbbek a hosszú ideig fix kamatozású lakáshitelek, hiszen az ilyen kölcsönök kamata és ezáltal törlesztőrészlete is jóval kiszámíthatóbb. Egy 10 éves kamatperiódusú hitel esetén a bank egyoldalúan a kamatot nem változtathatja meg egy évtizeden át, vagyis a havi törlesztő is változatlan marad tíz éven keresztül.
De mit is jelent pontosan az, hogy egyre többen választják a kiszámítható kamatozású kölcsönöket? Az MNB statisztikái szerint 2017 második negyedévében az igénylők mintegy harmada választott 10 éves kamatperiódusú, vagy fix kamatozású kölcsönt. 2022 második negyedévére ez az arány jelentősen megváltozott: a lakáshitelek 27,1 százaléka volt 10 éves kamatperiódusú, míg végig fix kamatozás mellett folyósították a hitelállomány 58,7 százalékát. (Az ebben az időszakban igen népszerű NHP Zöld Otthon Program keretében folyósított kedvezményes kamatozású hitelek figyelembevétele nélkül is a folyósított kölcsönösszeg 43 százalékát a fix kamatozású konstrukció tette ki.)
Hirdetés
Bizonytalan gazdasági helyzetben jobb biztosra menni
De miért alakult át ilyen drasztikusan 5 év alatt a hitelpiac? A helyzet értékelésében Kelemen Tamás, az MKB Bank lakossági termékfejlesztési igazgatója segített. Először is ki kell hangsúlyozni, hogy a jelenlegi nehezebb és bizonytalan gazdasági környezetben teljesen érthető a hiteligénylők reakciója. A magas infláció – a KSH adatai alapján 2022 novemberében 22,5 százalék volt az éves áremelkedés -, valamint a változékony és sokszor kiszámíthatatlan gazdasági környezet miatt a hiteligénylők szeretnék legalább a törlesztőrészletüket fixálni.
A családok kasszájára az infláció és a rezsiárak változása már most komoly hatást gyakorolt, a hiteladósok emellé a törlesztőrészletek emelkedését nem szeretnék még pluszban bevállalni.
Milyen ára van a biztonságnak? Van egyáltalán?
Kelemen Tamás felhívta a figyelmünket egy nagyon ritka és a hiteligénylők döntését nagy mértékben befolyásoló körülményre: jelenleg a hazai pénzpiacon inverz hozamgörbe figyelhető meg. Ez azt jelenti, hogy a futamidő növekedésével a bankközi kamatok csökkennek. (Normál körülmények között a futamidő növekedésével emelkedik az éves kamatláb, ez érthető is, hiszen a befektető, hitelező nagyobb nyereséget vár el alapesetben akkor, ha hosszabb időre adja kölcsön a pénzét.)
Márpedig a bank számára a pénzpiaci hozam tekinthető a hitelnyújtás költségének is. Gyakorlatilag a jelenlegi helyzet azt jelenti, hogy a bankok számára a kiszámíthatóbb, fix kamatozású kölcsönök folyósítása még olcsóbb is lehet. Ez nagyon is lényeges az adósok, hiteligénylők számára, hiszen az általuk megfizetett kamatokban is lecsapódik ez a különleges pénzpiaci környezet.
Jelenleg a banki ajánlatok átlagos THM értéke – egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelnél – az alábbiak szerint alakul különböző kamatperiódusok esetében:
- 5 éves kamatperiódus mellett 10,92% a THM átlagos értéke
- 10 éves kamatperiódus mellett 9,54% a THM átlagos értéke
- Végig fix kamat esetén 9,94% a THM átlagos értéke
Tehát az 5 éven át változatlan kamatozású kölcsönök jelenleg drágábbak, mint a kiszámíthatóbb konstrukciók. A teljes biztonságért cserébe pedig csak minimálisan kell többet fizetni, mint az egy évtizeden át rögzített kamatozású hitelekre.
Ilyen helyzetben teljesen természetes, hogy az adósok a hosszú kamatperiódusú kölcsönt választják, hiszen a nagyobb biztonságért cserébe nem, vagy csak minimálisan kell felárat fizetniük.
Az MNB is a kiszámíthatóság felé tereli a hiteligénylőket
A jegybank a szabályozói környezetet is úgy alakította ki, hogy az a kiszámítható kamatozású kölcsönöknek kedvezzen, a fizetésnek ugyanis csak egy meghatározott része fordítható hiteltörlesztésre. Az erre vonatkozó jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) plafont a Magyar Nemzeti Bank rendelete határozza meg – márpedig ez a limit függ a hiteltípustól, az igénylők jövedelmét és a kamatperiódus, kamatrögzítés hosszától is.
A legbiztonságosabbnak tekinthető, legalább 10 évig fix kamatozású jelzáloghitelek esetében legfeljebb a jövedelem fele fordítható hiteltörlesztésre, amennyiben az igénylő igazolt nettó jövedelme nem éri el az 500 ezer forintot. A félmilliós fizetéssel rendelkezők bérének legfeljebb a 60 százaléka fordítható a kölcsön törlesztésére. Amennyiben pedig 5 évnél rövidebb időre lenne fixálva a hitel kamata, az előzőekben említett arányok fele – tehát a jövedelem 25, illetve 30 százaléka – költhető a kölcsönre.
A törlesztőrészlet pedig természetesen befolyásolja a felvehető hitel összegét is, hiszen magasabb törlesztőrészlet nagyobb hitelösszeghez kapcsolódik, legalábbis változatlan futamidő esetén. Vagyis a nagyobb kölcsönösszegben gondolkodóknak már csak az MNB előírásai miatt is a hosszabb kamatperiódusú kölcsönök felé kell fordulniuk.
Az MKB Bank lakossági termékfejlesztési igazgatója megjegyezte, hogy az elmúlt években a jegybank a különböző kommunikációs kampányokon keresztül hívta fel az érdeklődők figyelmét a kiszámítható, biztonságos, hosszú kamatperiódusú kölcsönök előnyeire. Emellett az MNB a meglévő, változó kamatozású lakáshitellel rendelkezők számára is kamatfixálási programot indított, amelynek keretében a bankoknak a legnagyobb kockázattal rendelkező adósok számára biztosítani kellett a kamatfixálás lehetőségét.
Mit tegyenek a meglévő változó kamatozású lakáshitellel rendelkezők?
Mi a helyzet a meglévő, változó kamatozású lakáshitel adósaival – azokat a kölcsönöket nevezik így, amiknek a kamatát éven belül vagy évente is megváltoztathatja a bank –, érdemes nekik valamilyen módon hosszú kamatperiódusú kölcsönre áttérniük?
A helyzet nem ilyen egyszerű, hiszen az erre a körre kiterjedő kamatstop jelenleg az adósokat megóvja a kamatemelkedéstől – hívta fel a figyelmünket Kelemen Tamás. Ugyanakkor a rendelkezés hatályát tekintve csak 2023. június végéig védi a családokat, így mivel a legtöbb érintett hitel futamideje túlnyúlik a kérdéses dátumon, 2023 második felében már a magasabb kamatok lehetnek érvényesek ezekre a kölcsönökre is.
Éppen ezért Kelemen Tamás azt javasolja, hogy a kamatstop vége előtt mindenképpen keressék fel az adósok a saját bankjukat és kérjenek ajánlatot kamatuk fixálására. Ezt az ajánlatot érdemes összevetni a kamatstop ideje alatti törlesztőrészletekkel, illetve az azt követően várható fizetési kötelezettséggel. Mindenki más-más élethelyzetben van, ezért nem lehet egyértelműen kijelenteni, hogy megéri az azonnali váltás, az ajánlatkérés azonban nem kerül semmibe.
Lehet valamilyen hátránya a fix kamatozás választásának?
A jelenlegi kamatkörnyezetben sokan kritizálják a kiszámítható kamatozású kölcsönöket, ezzel ugyanis az aktuális, relatív magas kamatszintet hosszú időre fixálnák a hiteligénylők. Egy rövid kamatperiódust választva azonban a piaci környezet pozitív változásának hatása is hamarabb begyűrűzne.
Az MKB szakértője mindenkit óva int ettől a gondolkodástól: természetesen egy reális lehetőség az, hogy a piaci környezet kedvezően változik az elkövetkező években. Egy rövidebb kamatperiódusú lakáshitel választásával a hiteligénylő gyakorlatilag arra fogad, hogy a kamatok ténylegesen csökkenni fognak, ráadásul ennek időpontját is meghatározza.
Például egy 5 éves kamatperiódusú kölcsön kamata az igénylést követő ötödik év végén változhat meg. Ha a gazdaság helyzet két év alatt normalizálódik, de az ötödik év végére egy újabb probléma alakul ki, akkor elképzelhető, hogy az adós egyáltalán nem fog profitálni az átmeneti helyreállásból. Ráadásul ezért a kockázatért még felárat is fizetne az igénylő, hiszen jelenleg az 5 éves kamatperiódusú kölcsönök kamata magasabb, mint a biztonságosabb konstrukcióké.
Mindenkinek érdemes átgondolnia hitelfelvétel előtt, hogy mennyi időre szeretné fixálni kölcsöne kamatát. A jelenlegi bizonytalan gazdasági környezetben és az aktuális kamatszintek mellett jó döntésnek tűnik a fix kamatozású kölcsönök választása. Ezt a döntést azonban az igénylőknek saját élethelyzetük alapján maguknak kell meghozniuk.
