Az átlagos hitelösszeg 2021. szeptembere és 2022. decembere között 2 millió forinttal csökkent. Miért igénylünk kevesebb kölcsönt, mint korábban? A lehetséges okok között szerepelhetne a kölcsönök drágulása, a családok romló anyagi helyzete, vagy épp a lakásárak csökkenése is. A Bankmonitor megnézték az összes lehetőséget és megvizsgálták mi jöhet az elkövetkező időszakban.
Az elmúlt években a lakásvásárlóknak egyre több pénzre volt szükségük céljuk megvalósításához, éppen emiatt az átlagos hitelösszeg nagysága érdemben emelkedett. Gyakorlatilag 2017. és 2022. között megduplázódott az igényelt hitelösszeg átlaga. (Ez igaz a használt lakást és új lakást vásárlók esetében is.)
Ehhez képest az elmúlt negyedévben a trend megváltozott. 2021. szeptemberéhez képest 2022. decemberére nagyságrendileg 2 millió forinttal csökkent a lakáshitelek átlagos összege.
- Az elmúlt 15 hónapban az új építésű ingatlanok vásárlására, építésére felvett kölcsön átlagos összege 16,6 millió forintról 14,5 millió forintra csökkent.
- Míg használt lakások esetén az átlagos hitelösszeg 13,2 millió forintról 11,2 millió forintra mérséklődött.
Hirdetés
Hirdetés
Miért csökken a lakáscélú jelzáloghitelek összege?
Természetesen érdemes a tény mögé nézni: vajon miért igényelnek kevesebb hitelt a magyarok? Ennek több oka lehet, vizsgáljuk meg az egyes hipotéziseket külön-külön.
- Kevesebb hitelösszegre vagyunk jogosultak az emelkedő hitelkamatok miatt.
- Kevesebb hitelösszegre van szükségünk a vételárak, vagy az önerő változása miatt.
A Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint az első hipotézisre van nagyobb esély.
Az alacsonyabb hitelösszeg ellenére is rosszabb helyzetben vannak a hiteligénylők
Alapvetően a hitelkamatok érdemi emelkedése tényleg rosszabb helyzetbe hozott minket, ugyanis a hitelfelvétel előtt állók kétszer akkora kamatokkal szembesülhetnek, mint másfél évvel ezelőtt. Használt lakások és házak esetén a legkedvezőbb ajánlatok kamata 3,67 százalékról 8,54 százalékra emelkedett. Új ingatlanok esetében pedig a legkedvezőbb kölcsönök kamata 3,82 százalékról 8,82 százalékra nőtt. (A vizsgálat során a három legolcsóbb konstrukció átlagos kamatával kalkuláltak a Bankmonitor szakértői.)
Emiatt mind használt, mind új építésű otthon esetében az átlagos hitelösszeg csökkenése ellenére a törlesztőrészlet növekedett. Használt ingatlannál havi 77 ezer forintról 97 ezer forintra, míg új ingatlan esetén 99 ezer forintról 128 ezer forintra emelkedett az átlagos összeghez kapcsolódó törlesztőrészlet.
Ugyanakkor a fizetésünk is érdemben emelkedett az elmúlt időszakban: a KSH adatai alapján a nettó átlagbér 293 600 forintról 355 300 forintra nőtt. (A 2021. január-szeptemberi kedvezményekkel számolt átlagbér lett összehasonlítva a 2022. január-decemberi kedvezményekkel számolt átlagos jövedelemmel.)
A magasabb jövedelem miatt a törlesztőrészleten felüli, szabadon elkölthető összeg is emelkedett. Vagyis látszólag a magasabb fizetés kompenzálni tudja a kamatemelkedést, de itt jön a képbe az infláció. Az elmúlt időszak brutális áremelkedése „felzabálja” a szabadon elkölthető rész emelkedését. Sőt, a 2021. szeptemberi értéken nézve még csökkent is tavaly év végére a szabadon elkölthető pénz vásárlóereje. Vagyis hiába maradt a hiteligénylőknek több pénze, abból kevesebb árut tudnak megvásárolni.
Új lakások esetén a hiteltörlesztés utáni szabad összeg vásárlóereje 8,5 százalékkal mérséklődött, ez 16 ezer forintot jelent. Míg használt ingatlanok esetén a vásárlóérték 6,1 százalékkal, mintegy 13 ezer forinttal csökkent.
Csökkent a vásárláshoz szükséges hitelösszeg?
A kisebb hitelösszeg másik oka az is lehet, hogy nincs szükségünk annyi hitelre a kinézett ingatlan megvételéhez, mint korábban.
Ez is eredhet több okból:
- Csökkentek a lakásárak.
- Érdemben nőtt az önerőnk, saját megtakarításunk.
- Emelkedtek az elérhető lakástámogatások.
- Olcsóbb lakást vásárlunk a korábbiakhoz képest.
Kezdjük a lakásárakkal. A KSH adatai között még csak a 2022. harmadik negyedévi adatok szerepelnek. Viszont 2021. harmadik negyedéve és 2022. azonos időszaka között a lakásárak még dinamikusan, 23 százalékot meghaladó mértékben emelkedtek. Az utolsó negyedévben reálisnak tűnik egy 4-5 százalékos árcsökkenés, viszont ezzel együtt még mindig érdemi, 16 százalék feletti lehet az áremelkedés 2021 szeptemberéhez képest. Vagyis az árak mérséklődése nem lehet oka a kisebb hitelösszegnek.
Az elmúlt egy évben a magas infláció a megtakarítások hozamát is megemelte. Ez a folyamat azonban elmaradt az áremelkedés felgyorsulásától. Alacsony kockázat mellett még az évi 6,6 százalékos nyereség volt reális, amely a korábban elérhető inflációkövető prémium állampapír első éves kamatának felelt meg. Megtakarításunk egyszeri állami kifizetések miatt is emelkedhetett, például a gyermeket nevelők szja visszatérítése miatt. Ennek hatása azonban nem ennyivel késleltetve – tavaly év elején kaptuk meg ezt az egyszeri összeget – jelentkezne a hitelösszeg nagyságában.
A lakástámogatások köre 2022 év végén érdemben nem módosult. Gyakorlatilag változatlan kedvezményeket érhetünk el 2021. év eleje óta, vagyis itt sem tapasztalhattunk olyan változást, ami a kölcsönösszeg csökkentéséhez vezethetne.
Az olcsóbb ingatlanok irányába elmozdulhattak a vevők, ezt nem lehet kizárni. Vásárolhattunk kisebb értékű ingatlant, vagy épp rosszabb állapotút.
Ugyanakkor érdemes a teljes képre vetni egy pillantást. A Duna House elemzése alapján 11 807 adásvételi szerződést kötöttek 2021. szeptemberében, ezzel szemben 2022. decemberében már csak 6474 adásvételi szerződés született. Ilyen drasztikus visszaesés mellett valószínűsíthető, hogy sok magyar nem tud, vagy nem akar ilyen feltételek mellett lakást vásárolni. Ez pedig ellentétes azzal, hogy a csökkenő átlagos hiteligény a vevők helyzetének javulása miatt ment volna végbe.
Mi várható a jövőben?
A jelenlegi gazdasági helyzetben a lakásárak érdemi emelkedésére nem lehet számítani. Jó eséllyel minimálisan évi 2-3 százalékkal csökkenhetnek a lakásárak az elkövetkező időszakban. Természetesen az ingatanpiac nem homogén, vagyis egyes helyeken ennél jelentősebb visszaesésre számíthatunk, míg máshol még emelkedhetnek is az árak.
A lakáshitelek érdemi drágulása is a vége felé jár: már nem hallani hetente a bankok kamatemeléséről. Sőt, egyes pénzintézetek még mérsékelték is a hitelkamatokat március elején. A bankközi kamatok érdemi csökkenése – ez tekinthető sok szempontból a hitelek banki kamatköltségének – miatt pedig további drasztikus kamatemelésre nem kell jelenleg számítani. A hitelkamatok érdemi mérséklődésére ugyanakkor ősz előtt nincs komoly esély. Az infláció várhatóan az év második felében indul csökkenésnek, várhatóan azt követően mérsékelheti a jegybank az irányadó kamatokat.
A lakáspiacon sem várnak a vevők örökké. Ráadásul a minimálisan csökkenő lakásárak és az oldalazó hitelkamatok még kedvező jelnek is tűnhetnek. Márpedig az adásvételek számának emelkedése együtt járhat a hitelösszegek újbóli növekedésével. A gazdasági környezet apró változásain múlhat, hogy ez a folyamat pontosan mikor indulhat el. (Az adásvételi szerződések száma idén februárban meghaladta a januári értéket, de még mindig messze elmarad az előző évek értékétől.)
