Mire figyeljünk az újépítésű ingatlan vásárlásánál?

Sokan keresik az újépítésű ingatlanokat. Tapasztalataink alapján kevés információ található azonban arról, hogy mire kell figyelni a vásárlás során, így sokszor már későn derül fény az esetleges félreértésekre. Ezért összegyűjtöttük a leggyakrabban előforduló buktatókat, amelyek mentén érdemes előre tervezni.

Használt ingatlant sokkal könnyebb vásárolni, mint újépítésűt. Ennek egyik legfőbb oka, hogy a használt ingatlannál már látjuk a kész állapotot, az esetleges hibákat és mindezen információk birtokában döntünk. Az újépítésű ingatlanok többségét ugyanakkor már a tervezőasztalról eladják, a hiányosságok az átadáskor, a használatba vétel idején derülnek csak ki, érdemes tehát tudatosan készülni az ilyen üzletre.

Az újépítésű ingatlant leggyakrabban közvetlenül a kivitelezőtől vásároljunk meg – ez egyben a legbiztonságosabb megoldás is. A kivitelező cég jellemzően előfinanszírozza az építéshez szükséges munkálatokat, és ideális esetben jogilag rendezett állapotban adja át az ingatlant a vevőknek.

Nézzük át először az ehhez kapcsolódó főbb tudnivalókat!

Mire figyeljünk a lakás kiválasztásánál és a szerződéskötésnél?

1. Vizsgáljuk meg alaposan a kivitelező céget

Nem csak a megfelelő ingatlant nehéz megtalálni, hanem annak a kivitelezőjét is. Érdemes ugyanakkor a kivitelező céget alaposan átvizsgálni, mielőtt a közös megegyezésen és bizalmon alapuló szerződést aláírjuk. Egy kedvezőtlen háttérrel rendelkező céggel való együttműködés, akár a hitel és a támogatások igénybevételét is megakadályozhatja attól függetlenül, hogy a vevő helyzete rendezett – magyarán hitelképes.

A később anomáliák elkerülése érdekében legalább az alábbiakat érdemes megvizsgálni:

• Veszteséges-e a cég?
• Milyen referencia munkái vannak a vállalkozásnak?
• Eddigi munkái során milyen véleményeket fogalmaztak meg partnereik?
• Rendelkezik-e elegendő tőkével a kivitelező a finanszírozáshoz?
• Van-e tartozása kivitelezőnek vagy negatív bejegyzés?

2. Vegyük számba, mi tartozik bele a vételárba!

A vételár meghatározása során előre kell egyeztetnünk, hogy ez az összeg milyen műszaki tartalmat takar. Érdemes kitérni arra is, hogy mekkora felárral jár például az extra burkolat, szaniter, ajtó vagy kertrendezés.

Hitelfelvétel során a bank elvárja a vételár minimum 20 százalékát önerőként. A garázst, a fedett kocsibeállót és a tárolót viszont nem finanszírozza a bank. Az ingatlan ezen részeit az önerőből kell megfizetni.

3. Célszerű áttekinteni a településrendezési és építési követelményeket

Egyre több olyan esettel találkozunk, amikor a kivitelező egy lakást további két lakásra bont a magasabb megtérülés érdekében. Egy ingatlannak azonban a létrejöttekor meg kell felelnie az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII.20) Kom. rendelet előírásainak.

Ez a szabályzat lényegében azt határozza meg, hogy egy telken mekkora ingatlan épülhet fel, adott mennyiségű lakásszám, parkoló és zöldterület mellett. A lakások további bontásának célja e szabályok kijátszása. Következménye pedig ennek az lehet, hogy az állami támogatást nem lehet felhasználni, sőt még a hitelből való finanszírozás is korlátozott lesz.

Az ilyen típusú, továbbosztott lakás megvásárlására tipikus lakáscélú hitelt csak egyetlen bank ad, amelynek feltétele jogerős használatbavételi engedély megléte. Felmerül azonban ebben az esetben a kérdés, hogy a kivitelező hogyan szerzi meg ennek fényében az engedélyt.

4. Áfa-visszaigénylés

Az 5 százalékos áfát azon lakásvásárlók igényelhetik vissza, akik CSOK-ot is kérnek az ingatlan vételárának kifizetéséhez. Ez abban az esetben lehetséges, ha 5 százalékos adótartalmú számlát állít ki a vállalkozó a támogatást igénylő nevére.

Ilyen esetben a banknak külön elvárásai vannak az adásvételi szerződésre vonatkozóan: külön ki kell térni a telek-felépítményre vonatkozóan a bruttó árra és annak nettó ár plusz áfa megbontására is.

Mi kell a hitel folyósításhoz?

Egy újépítésű ingatlant, akkor nevezhetünk jogilag rendezettnek, amikor már megkapta a használatbavételi engedélyt és az albetéteket is véglegesítették. Az albetétesítés során például egy társasház, ikerház esetén a lakás céljára szolgáló helyiségek önálló helyrajzi számot kapnak. Ennek során önálló tulajdoni lappal beazonosíthatóvá válnak a lakások. Ez a feltétele annak, hogy az ingatlan megkapja a jogerős használatba vételi engedélyt. Ez előtt csak úgynevezett várható helyrajzi számokkal rendelkezik az ingatlan.

Milyen dokumentumokat kell összegyűjteni?

Segítségül összegyűjtöttük, melyek azok az alapdokumentumok, amelyeket a kivitelező segítségével be kell szerezni a hitel igényléséhez. Természetesen speciális esetekben a bank kérhet további dokumentumokat, és ingatlantól függően lehetnek eltérések is.

A zavarmentes hitelügyintézéshez általában ajánljuk, hogy mindenki éljen az előminősítés lehetőségével. Ennek során a hitelszakértővel át lehet beszélni a vásárlás pontos feltételeit, amely keretében a szükséges dokumentumokat is meghatározzuk.

Az alábbi dokumentumokra ugyanakkor szinte minden esetben szükség lesz:

• személyi, lakcím, adókártya
• munkáltatói igazolás
• előző 3 havi bankszámla kivonat
• a támogatáshoz megfelelő TB igazolás
• előszerződés
• földhivatalnál érkeztetett adásvételi szerződés
• önerő megfizetéséről szóló igazolás
• egyszerű bejelentés másolata / 2016.07.01-től készenlétbe helyezett elektronikus építési napló
• friss (30 napnál nem régebbi) tulajdoni lap
• eltérő szintek alaprajzai
• műszaki leírás
• Energetikai Tanúsítvány
• a megfizetett önerőről kiállított számla
• a biztosító által kiadott igazolás az építész vagy más szakági tervező, valamint a fővállalkozó kivitelező által megkötött felelősségbiztosításra vonatkozóan,

A hitelből finanszírozott újépítésű ingatlanok vásárlása során fény derül minden jogi rendezetlenségre, ellenben a készpénzes vásárlók esetén sok esetben nem. A bank ugyanis csak akkor folyósít hitelt vagy közvetíti az állami támogatás, ha az ingatlan jogilag maradéktalanul rendezett.

A zavarmentes ügyintézés érdekében kérd szakértőnk, egyben a cikk írójának Gábos Nikinek a segítségét a későbbi bonyodalmak elkerülése érdekében!