Az MNB decemberi Pénzügyi Stabilitási Jelentése alapján a magyar bankrendszer erős, felkészült a külső környezet váratlan rosszabbra fordulására. De mit jelenthet ez számodra, mert a stabil pénzügyi rendszer nem vigasztal, ha havi törlesztőrészleted emelkedése miatt fizetési nehézségeid lennének.
A Magyar Nemzeti Bank 2019. decemberi Pénzügyi Stabilitási Jelentése alapján a magyar bankrendszer jelenleg erős, akár komolyabb pénzügyi sokkokat is képes átvészelni. Ez nagyon jó hír, az azonban nehezen kézzelfogható, hogy ez a relatív biztonságos banki környezet mit is jelent egy hiteligénylő számára? Ezért most bemutatjuk, hogy egy esetleges pénzügyi sokk milyen hatással lehetne a lakáshiteledre. Példaképpen egy fiatal párt veszünk, akik egy 50 m2 alapterületű budapesti lakást vásárolnak meg 39 millió forintért. A család igazolt havi jövedelme nettó 375 ezer forint.
Hirdetés
Hirdetés
Egy lehetséges 10%-os lakásárcsökkenés hatása
Az MNB jelentése alapján a budapesti lakások túlértékeltségének kockázata relatív magas, ezért vizsgáljuk meg egy esetleges 10%-os árcsökkenés hatását.
Jelenleg a hitelek fedezeteként felajánlott ingatlanok átlagosan a forgalmi értékük 50 százalékáig terheltek lakáskölcsönnel. Ez igen kedvező, hiszen a lakásárak drasztikus visszaesése esetén is megfelelő értékű fedezeted maradhat a kölcsön mögött. A kedvező arány azonban részben az utóbbi idők lakásáremelkedésének köszönhető – a meglévő hitelállomány mögötti lakások árnövekedéséből ered -, emiatt példánkban az átlagos 50%-os érték mellett egy kedvezőtlenebb 70%-os fedezeti rátát is megnéztünk.
A vásárláshoz szükséges hitelt a jelenleg legnépszerűbb 10 éves kamatperiódussal veszi fel a példában szereplő pár. Emiatt a lakásárak csökkenése semmilyen azonnali hatással nincs a fizetési kötelezettségükre, egy évtizeden keresztül biztosan marad a törlesztőjük. Ha saját lakhatásuk biztosítására vették az ingatlant, akkor nincs hatással rájuk az áresés – egészen addig, amíg nem szeretnék eladni az ingatlant.
Ha befektetési céllal vették a házat, akkor fontos kérdés lehet, hogy befektetésük havi bevételei hogyan alakulnának. Jelenleg egy 50 m2 alapterületű budapesti lakás havi albérleti díja 162 450 forint – a Habitat for Humanity éves lakhatási jelentése alapján. Ha ez is 10 százalékkal csökkenne, akkor a magasabb hitelösszegre fizetendő havi törlesztőrészlet már 11 ezer forinttal meghaladná a bérbeadásból származó bevételt.
Vagyis valós havi kiadásod lenne a befektetésed után. Közben persze a megtakarításod összértéke is csökkenne, azonban egy lakásvásárlás mindenképpen hosszú távú befektetésnek tekinthető. Az elmúlt 18 évben a lakásárak átlagos emelkedése évi 7,6% volt, mely időszak a válság éveit is magában foglalja. Emiatt akkor lehet problémás egy rövid távú áresés, ha az a bérleti díjakra is hatással lenne és emiatt rövid távon is megemelkednének a havi kiadásaid is. Ez magas hitelösszeg esetén sajnos a törlesztőrészlet változása nélkül is bekövetkezhet.
Miért érheti meg egy hosszú kamatperiódusú kölcsön?
Fel kell készülnöd a lakásárak csökkenése mellett a törlesztőrészlet emelkedésére is. Hiteled kamatának megváltozása maga után vonja fizetési kötelezettséged módosulását is. Vagyis egy kamatemelkedés azonnal hatással lehet fizetési kötelezettségedre. Emiatt nem érdemes túlvállalni magad akkor, amikor induló törlesztőrészleted nagyságát próbálod kikalkulálni.
Szerencsére a magyarok többsége nem is vállalja túl magát, a lakáshitelek jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatója (JTM) – mely törlesztőrészlet nagyságát a jövedelmed arányában mutatja meg – elég alacsony: 30% egy átlagos egy főre jutó jövedelemmel rendelkező háztartás esetében. De egy 3 százalékos kamatemelkedésnek még ilyen alacsony terheltség mellett is drasztikus hatása lehet. Ez ellen lehet védekezni hosszú kamatperiódus választásával. (Kamatperiódus az az időszak, melyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja hiteled kamatát.)
Így a kamatkörnyezet kedvezőtlen változását részben, vagy egészben kivédheted. Sőt, mivel hitelednél később fog jelentkezni a kamatemelkedés, ezért hatása is kisebb lesz a törlesztőrészletedre – mivel rövidebb ideig, kisebb tőketartozásra hat a megnövekedett kamat. Jelenleg Magyarországon a legnépszerűbb konstrukció a 10 éves kamatperiódusú hitel – az új igénylések közel 50%-a ilyen kölcsön -, mely kamatváltozás szempontjából alacsony kockázatúnak minősíthető.
Ha korábbi példánknál egy kamatemelkedés feltételezünk, akkor annak hatása késleltetve – csak 10 év után – és kisebb mértékben fog jelentkezni egy 10 éves kamatperiódusú hitel esetében, mint egy változó kamatozású kölcsönnél. Emiatt a jövedelmedet se fogja olyan nagy mértékben terhelni a törlesztőrészlet módosulása.
