Az ingatlanárak megemelkedése egyre többeket késztet hitelfelvételre, de nem mindegy, hogy miként járunk el. A legrosszabb forgatókönyv, ha gyorsan változó hitelt veszünk fel és túl sok időre. Elemzésünkben többek között bemutatjuk, hogy miként vesztünk el 1 milliót azzal, ha például 5 évvel növeljük a futamidőt.
Használd hitelkalkulátorunk az igényeidhez legjobban illő ajánlat megtalálásához!
A közelmúltban érdekes adatokat osztott meg a lakáshitelesekről a KSH. Egyrészt kiderült, hogy 2016-ról 2017-re az átlagos lakáshitel összege a használt lakásoknál 6,1 millióról 6,7 millióra emelkedett, míg az új lakásoknál 6,8 millióról 7,6 millióra nőtt a felvett hitelösszeg.
Az átlagos futamidőben már nem volt ennyire egyértelmű a trend, hiszen míg az új lakásoknál a futamidő 16,6 évről 17,3 évre nőtt, addig a használt lakásoknál 15,8 évről 15,4 évre csökkent a futamidő. Mindent egybevéve az látszott, hogy az emberek nem nagyon tehetnek mást, mint a megemelkedő ingatlanárak mellett több hitelt vesznek fel és azt tovább fizetik vissza a banknak.
A lakásárak tavalyi 10% feletti átlagos bővülése kapcsán teljesen természetes jelenség, amit tapasztalunk, ennek ellenére a hitelfelvétel előtt érdemes többször is meggondolni, hogy mit teszünk. Egyelőre úgy tűnik, hogy a fő vezérlő elv az ingatlanár és ezt követően nézzük meg, hogy mekkora hitelt tud még a család kigazdálkodni.
Többször tettünk már rá cikkeinkben utalást, hogy egyre inkább elérkezünk egy olyan pontra, amikor ennek a relációnak meg kell változnia és elsősorban a hitelfelvételi lehetőségekhez kell keresni még kigazdálkodható ingatlant. Mert, ha nem így cselekszünk, akkor megeshet, hogy a kinézett ingatlan miatt kompromisszumokat kötünk és a vártnál nagyobb hitelösszeget úgy vesszük fel, hogy vagy nagyobb a futamideje vagy gyorsabban változik a törlesztője, esetleg mind a kettő egyszerre.
Miért is jelent ez olyan nagy kihívást? Egyrészt, a magasabb futamidő azt jelenti, hogy több kamatot fizetünk ki a banknak, vagyis nagyobb a hitel terhe számunkra. Másrészt, ha gyorsan változó kamatú hitel mellett tesszük le a voksot, akkor a rövid kamatok megemelkedése (erre számítunk hosszabb távon) hónapok alatt átmegy a törlesztőrészletbe is.
Két rövid példával mutatnánk be, hogy mit kockáztatunk. Gondoljunk bele, hogy felveszünk 8 millió forintos hitel 15 évre, 3,9%-os kamatra, amivel 5 évre bebiztosítjuk a törlesztőnket. Ekkor 58,8 ezer Ft lesz a törlesztőnk és a teljes visszafizetés 10,6 millió forint (2,6 millió kamatra megy el). Ha 15 év helyett 20 évre vesszük fel a hitelt, akkor 48 ezer Ft lesz csak a törlesztő, viszont a teljes visszafizetés felemelkedik 11,5 millióra. Az 5 évvel hosszabb futamidő miatt összességében közel 1 milliót bukunk a kamatokon.
Nézd meg a következő kalkulátorral, hogy milyen feltételek mellett tudsz hitelt felvenni a lakásvásárláshoz!
A másik példához tegyük fel, hogy ismét 8 millió hitel kellene és 15 év alatt visszafizetnénk, de dönthetünk, hogy egy 6 hónapos változó kamatozású hitelt vagy egy 10 évre fixált kamatú hitelt veszünk fel. A változó kamatozású hitelt odaadják 2,7%-os induló kamattal, vagyis 54,1 ezer Ft törlesztő mellett. Ehhez képest a 10 évre rögzített kamatú hitelnek a kamata 4,6% és a törlesztője 61,6 ezer Ft.
Az utóbbi hetekben érezhető hozamemelkedés mellett nem tartjuk elképzelhetetlennek, hogy hosszabb távon a változó kamatozású hitelek kamata is megemelkedjen (a fix kamatú hiteleket már elkezdték átárazni a bankok). A nulla közeli BUBOR nem tartható fent hosszabb távon, ami magával hozza a törlesztők emelkedését is. Jelenleg 2% volt az eltérés a 6 hónapos változó és a 10 éves fix hitel kamata között, ez egészen gyorsan lecsökkenhet vagy akár meg is szűnhet. Márpedig, ha nő a kamat (BUBOR), akkor a mostani relációban csak a változó kamatú hiteleseknek van félnivalója.
Mind láthatjuk, hogy ha lehetőségünk van rá, akkor inkább a biztonságot és a minél rövidebb futamidőt érdemes bevállalni, hiszen pénzügyileg ez a legkifizetődőbb. Az életben azonban sok kompromisszumot kell hozni, így a hitelfelvételnél is erre kerülhet sor. Annyit viszont mindenképpen tudatosítsunk, hogy ne csak a hitelnél hozzunk ilyen kompromisszumot, hanem a kinézett lakásnál/háznál is, ha arra szükség van. Nem lenne jó megint olyan csapdába esni, mint ami annak idején a devizahiteleknél megtörtént.
