loading

Van amikor a THM tévútra vezet egy lakáshitel kiválasztásánál

A teljes hiteldíj mutató, azaz a THM mutatja meg legpontosabban egy hitel teljes éves költségét. Éppen ezért ideális különböző hitelkonstrukciók összehasonlítására, illetve érdemes ez alapján kiválasztani a legkedvezőbb kölcsönt. Van azonban néhány élethelyzet, amikor a THM kicsit torzít, emiatt félrevezetheti a döntéshozatal során az igénylőket. A Bankmonitor szakértői összeszedtek olyan szituációkat, amikor a teljes hiteldíj-mutatót fenntartásokkal kell kezelni.

A Bankmonitor.hu ingyenes szolgáltatásokat nyújtó weboldal: több, mint 30 bank és pénzügyi szolgáltató több ezer termékének objektív összehasonlítása, szakértői írások a jó és megalapozott pénzügyi döntésekért. Tájékoztatáson túl konkrét támogatást is nyújtunk a kiválasztott banki termék szerződésének megkötésében. Jelen írásunkhoz hasznos kiegészítést adhat számodra a lakáshitel kalkulátorunk.

1. A THM nem tartalmazza egy hitel kamatkockázat

A teljes hiteldíj-mutató (THM) értékét mindig az induló feltételeknek megfelelően számolják ki, éppen ezért a jövőbeni változások kockázatát nem tükrözi. Például nem tudja kezelni azt, hogy milyen hosszú egy hitel kamatperiódusa – az az időszak amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja a hitel kamatát.

Márpedig egyáltalán nem mindegy, hogy a kölcsön kamata havonta, évente vagy 10 évente változhat meg. De létezik futamidő végéig fix kamatozású kölcsön is. Általában minél rövidebb egy kamatperiódus, annál alacsonyabb a kamat, ugyanakkor egy esetleges kamatemelkedés is jóval gyorsabban megjelenik a havi törlesztőrészletben.

Ha csak a THM szempontjából néznénk ezeket a hiteleket, akkor a rövid kamatperiódusú hitelek lennének a legjobbak, hiszen azok induló kamata kedvezőbb. Ha ez alapján választana az adós, akkor nem járna el helyesen, hiszen nem venné figyelembe a kamatváltozás lehetőségéből eredő kockázatot. Szerencsére az igénylők felismerték a kiszámíthatóság, a biztonság fontosságát, éppen ezért jelenleg a hosszú – 5, 10 éves kamatperiódusú – lakáshitelek a legnépszerűbbek.

A THM ugyanúgy fontos mutató marad, azonban érdemes az egy adott kategóriában lévő hiteleket összehasonlítani vele: például a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek közül a legkedvezőbb THM értékkel rendelkezőt érdemes igényelni.

2. A THM nem mutatja meg egy kölcsön árfolyamkockázatát

Sajnos ezzel a problémával sok régi devizahiteles szembesült anno! A teljes hiteldíj-mutató ugyanis – ahogy fentebb is írtuk – csak az induláskor ismert adatokkal tud számolni, éppen ezért nem képes bemutatni egy devizahitelnél az árfolyamváltozás hatását sem. Sokan a kedvező induló kamat, a törlesztőrészlet és a THM értéke alapján a deviza alapú hiteleket részesítették előnyben a forint hitelekkel szemben a 2000-es években. Sajnos ezek az adósok a saját bőrükön érezhették az árfolyamváltozás hatását.

Ez nem azt jelenti, hogy ezeknél a hiteleknél nem jó mutató a THM, ugyanakkor mindenkinek tisztában kell lennie azzal, hogy mi az, amivel a mutató nem tud számolni, milyen további kockázatokat rejt egy adott hitelkonstrukció.

3. Lehet magas a THM értéke csupán a választott számlacsomag miatt is

A THM értékébe idővel egyre több kiegészítő szolgáltatás díja is bekerült. Ez jogos, hiszen a bank által kötelezően előírt, a hitelhez kapcsolódó szolgáltatások ára befolyásolja a hitel költségét.

Ilyen például a számlavezetés költsége: számos bank ugyanis elvárja, hogy hitelfelvételkor nyisson nála számlát az adós. Ezzel valóban még pontosabbá vált a THM mutató értéke – gyakorlatilag a számlavezetés havi díját hozzáadják a törlesztőrészlethez és így számolják ki a THM értékét -, ugyanakkor nagyon fontos kérdés, hogy mit tekintenek a mutató kiszámításakor egy számlacsomag díjának.

THM szempontjából egy számla költsége jellemzően a csomag alapdíját jelenti. Ráadásul a kapcsolódó akciókat nem veszik figyelembe a díjtétel meghatározásakor. Nem számol a THM a számlához kapcsolódó – feltételekhez kötött – kedvezményekkel, vagyis abban az esetben is a teljes alapdíjjal kalkulálnak THM-t, ha annak egy részét, vagy épp a teljes összeget visszakapja az adós havonta.

Beleszámítják minden olyan tranzakció díját is, amelyet a hitel miatt terhelnének be a számlán, ilyen lehet például a törlesztőrészlet levonásának a költsége. Azonban jellemzően ilyen díjat az egyes bankok nem számolnak fel.

Az egyes ügyfelek számlahasználati szokásait sem veszi figyelembe a THM – hiszen azok eseti, előre nem ismert megbízásokon alapulnak. Ez alapján logikus, hogy a legalacsonyabb alapdíjú számla választásával lesz a legkisebb a teljes hiteldíj-mutató értéke. Viszont nem biztos, hogy mindenkinek ez a legolcsóbb csomag: az alacsony alapdíjhoz ugyanis általában magas megbízási díjak párosulnak.

Elképzelhető, hogy egy lakáshitel teljes hiteldíja csupán azért nagyobb, mert a választott számlacsomag alapdíja magasabb. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy számlát nem az alapdíja, hanem a teljes havi költsége alapján választunk. Vagyis lehet a legjobb hitel magasabb THM értékű, amennyiben ez csak a kapcsolódó bankszámla alapdíja miatt emelkedett meg. (Ugyanígy a magas alapdíjú számla is lehet akár a legolcsóbb, amennyiben a hó végén az összes megbízást figyelembe véve arra kell a legkevesebbet fizetni.)

4. A vagyonbiztosítás is része a THM értékének

A legtöbb bank – a számlavezetéshez hasonlóan – előírja, hogy meghatározott összegű vagyonbiztosítást is kössön az adós a fedezetül felajánlott ingatlanra. Ennek díja is beleszámít a THM értékébe. Ez teljesen logikus, hiszen a biztosítást a bank a hitelnyújtás feltételeként határozta meg.

Nem mindenki köt azonban “alap” biztosítást: lehet kérni különböző speciális károkra kiegészítő csomagot. Ez természetesen megnöveli a biztosítás díját is és ezáltal megemelkedhet a hitel THM értéke. Előfordulhat, hogy egy konstrukció azért tűnik csupán drágának – magas a THM értéke -, mert a választott biztosítás és a kapcsolódó extra szolgáltatások havi díja magas.

Előfordulhat, hogy az első tárgyalás során még nem ismert a vagyonbiztosítás díja – vagy akár a számlacsomag költsége – éppen ezért a bank ezekkel nem számol, kvázi 0 forint költséget rendel hozzá. Ha egy másik ajánlaton az adott pénzintézet ezeket a díjtételeket is megjelenítette – már ismert volt, vagy a pénzintézet megbecsülte -, akkor bizony a két ajánlatot nem igazán lehet összehasonlítani. Éppen ezért nagyon fontos, hogy mindenki tisztában legyen azzal, a kapott ajánlat milyen díjakat is tartalmaz: milyen díjakat vettek figyelembe valós értéken, melyeket becsültek csak meg és melyek szerepelnek 0 forinttal.

5. A Speciális tervek, amelyekkel a THM nem is számolhat 

Lehetnek olyan speciális élethelyzetek, amelyekre a THM mutató nem készülhet, annak hatását nem is tükrözheti. A mutató csak az induló, előre ismert díjakkal, költségekkel tud számolni. Éppen ezért nem tudja például egy előtörlesztés hatását bemutatni.

Sokan hosszú futamidőre igényelnek kölcsönt, de néhány éven belül tervezik a hitel részbeni-, vagy teljes előtörlesztését. (Eladják meglévő ingatlanuk, lejár ltp szerződésük…) Ennek hatásával azonban a mutató nem képes kalkulálni, hiszen ez egy váratlan esemény.

Éppen ezért lényegessé válhatnak olyan szempontok is a döntés során, melyeket a teljes hiteldíj nem tükröz. Ilyen például az előtörlesztés díja: egyáltalán nem mindegy, hogy díjmentesen kifizetheti idő előtt a tartozását az adós, vagy épp ezért a fennálló tartozás 2%-át elkéri tőle a bank. Ez a költség pedig már könnyen ellensúlyozhatja egy alacsonyabb THM előnyét.

Szakértői cikkek
Kapcsolódó tartalmak
6 dolog, amit tudnod kell, ha lakást- vagy házat vásárolnál!

Egy új lakás, családi ház vagy nyaraló megvásárlása sokszor életünk legjelentősebb pénzügyi projektje, ami számos buktatóval járhat. Ezek közül gyűjtöttünk össze néhányat a teljesség igénye nélkül.  1. Nagyon figyelj, hogy...