Építési hitel kalkulátor

Az építési hitel a lakáshitel egy speciális fajtája, melyből családi ház, lakás építését finanszírozhatod meg. A kölcsön fedezete a felépülő ingatlan, ugyanakkor a hitel teljes összegét a tervek alapján a felépülő ház jövőbeni értéke alapján határozza meg a bank. Vagyis akár az ingatan jelenlegi értékénél jóval nagyobb összeget kaphatsz az építkezésre.

Akár szabad felhasználású jelzáloghitelt is igényelhetsz az építési munkálatok befejezésére. Ebben az esetben azonban az építési telek – építés megkezdését megelőző igénylés esetén – értéke alapján határozzák meg az adható összeget. Ha már megkezdődött az építkezés, akkor még kevesebb lehet az igényelhető összeg, mivel a félig kész épület bontási költségeit is figyelembe veszi a pénzintézet.

Személyi kölcsönből finanszírozhatod az építési munkálatokat. Ehhez nincs szükség ingatlanfedezetre, ugyanakkor a konstrukció kamata magasabb, mint egy építési hitelé. Ráadásul egy személyi kölcsön összege legfeljebb 10 millió forint lehet, ez pedig sok esetben nem fedezi egy házépítés költségeit.

A fedezeti ingatlan – ez a legtöbb esetben az épülő lakás, ház – jövőbeni forgalmi értékének legfeljebb a 80 százalékához juthatsz hozzá építési hitelből, ami nem alku kérdése, ez ugyanis jogszabályi korlát. Vagyis az elkészült ház értékéből indul ki a bank. Számos pénzintézet azonban szigorúbb szabályokat alkalmaz a jogszabályi korlátnál, ami miatt viszont már fontos lehet a megfelelő bank kiválasztása.

A felépített ingatlannak komfortosnak kell lennie, anélkül nem lehet fedezet. Jellemzően elvárás, hogy legyen benne fürdő, wc és főzőhelyiség, valamint a fűtés, a vízellátás és a szennyvíz elvezetése legyen megoldott.

Az ingatlan végleges forgalmi értékének el kell érnie egy meghatározott szintet. Ez jellemzően 5-6 millió forint, ami újépítésű ingatlanok esetében nem szokott gondot okozni.

Speciális elvárás lehet magára az építési telek minimális árára vonatkozóan is: nem minden bank szeretne ugyanis alacsony értékű telekre épített lakást megfinanszírozni.

Az elvégzett építési munkálatokkal arányosan, szakaszosan kapod meg a hitelösszeget. A szakaszok meghatározásánál a pénzintézet fontosnak tartja, hogy az ingatlan – aktuális készültségi fokon – mindig elbírja a kifolyósított hitelösszeget. Jellemzően a bank a kölcsönt 2, 3, vagy 4 részletben folyósítja számodra.

Minden részletnél elvárás, hogy az építkezés elérje az elvárt készültségi fokot, ezt helyszíni szemlével – értékbecslés – fogja ellenőrizni minden esetben a pénzintézet.

Az első részlet lehívásához a betervezett saját megtakarítás – önerő – beépítése szükséges a készültségi szint eléréséhez. Az utolsó részletnél jellemzően a pénzintézet elvárja a használatbavételi engedély, vagy annak megfelelő dokumentum meglétét.

Ezt nem tiltják a banki szabályok. Ugyanakkor a könnyűszerkezetes ingatlanok építésére igényelt hitelt is szakaszosan folyósítanák a bankok. Márpedig az ilyen ingatlanok – már a könnyűszerkezet jellegéből adódóan is – igen gyorsan elkészülnek.

Sok esetben a bankok számára a szakaszolás jelent problémát, és ez okozhat nehézséget a hitelfelvétel során. A legtöbb pénzintézet azonban nem zárkózik el kategorikusan a könnyűszerkezetes ingatlanok építésének megfinanszírozásától, így érdemes körüljárni a lehetőségeket.

Jogszabályi előírás alapján az elkészült lakás jövőbeni forgalmi értékének legfeljebb a 80 százalékát veheted fel hitelként. Ettől azonban sok esetben az egyes pénzintézetek szigorúbb irányba eltérnek.

Ez nem azt jelenti, hogy a költségvetés – építési költségek – 80 százalékát kapod meg, hiszen az elkészült ingatan várható teljes értéke ezt alapesetben meghaladja. Azonban az sem helyes megközelítés, ha a telekárhoz hozzáadod az építési költségeket. Ha előreláthatóan szűkösen lesz meg az önerő, akkor érdemes előzetesen felbecsültetni az épülő lakás várható értékét.

Akár megtakarításod felhasználása nélkül - önerő nélkül – is megfinanszírozhatod új házad felépítését.

Erre az alábbi két lehetőséged lenne:

• Pótfedezet bevonásával: a felépülő ingatlan mellett egy másik lakást, házat is felajánlhatsz fedezetként, megnövelve ezzel a felvehető hitel összegét. Hiszen a két ingatlan együttes értékének 80 százalékába – vagy a bank által meghatározott szigorúbb rátába – kell beleférnie a hitelösszegnek.
• Mivel az épülő ingatlan jövőbeni értéke – elkészült ház, lakás várható értéke – alapján határozza meg a bank az adható hitelösszeget, amennyiben a telek értéke nagy volt, melyre egy relatív kisebb értékű felépítményt építenél, akkor a várható forgalmi érték akár a teljes építési költséget elbírhatja.

Építési hitelből a költségvetésnél nagyobb összeget nem vehetsz fel, az adható összeget emellett még a jövedelmed is befolyásolja. Ugyanis a törlesztőrészletet a fizetésednek el kell bírnia.

Az igényelhető hitelösszeg természetesen függ a jövedelmedtől, hiszen a havi bevételeidből ki kell fizetned kölcsön törlesztőrészletét is. Az adósságfék szabályok maximalizálják, hogy a jövedelmed mekkora részét fordíthatod a kölcsön részleteire. Fontos, hogy ez csupán jogszabályi korlát, ettől szigorúbb irányba a bankok eltérhetnek, ráadásul a kalkuláció során a meglévő törlesztőrészleteket, hitelkereteket is figyelembe veszik a pénzintézetek.

Igen, az felvenni kívánt kölcsön havi törlesztőrészletének és a meglévő kölcsönökre fizetendő havi részleteknek együttesen kell beleférniük a jövedelem terhelhetőségébe. Azaz nem haladhatja meg az így kikalkulált összeg az igazolt nettó jövedelmed egy meghatározott százalékát.

Sőt, a számítás során a meglévő hitelkeretek - folyószámlahitel, hitelkártya – teljes keretének 5 százalékát is törlesztőrészletnek tekintik függetlenül attól, hogy a keretből mekkora összeg van épp aktuálisan kihasználva.

Van egy igazol jövedelemszint, ami alatt az egyes pénzintézetek nem is foglalkoznak a hitelügyleteddel. Jellemzően legalább a minimálbérnek megfelelő havi bevétellel szükséges rendelkezned, ez az összeg azonban gyakran nem elégséges a szükséges hitelösszeg felvételéhez, a hitelkérelem beadásához azonban már elégséges lehet.

Fontos, hogy a minimálisan elvárt bevételt önállóan elfogadható – elsődleges – jövedelemből kell produkálnod.

A bankok ugyanis a különböző jövedelmeket jellemzően három kategóriába sorolják:

• Önállóan elfogadható jövedelem: ezek azok a bevételek, amelyek mellé nem szükséges más bevételi forrás. Ilyen tipikusan az alkalmazotti munkabér, a vállalkozói bevételek, vagy a nyugdíj.
• Önállóan nem elfogadható – másodlagos – jövedelmek: ezek mellé mindenképpen szükséges egy a minimális elvárásoknak megfelelő bevételi forrás is. Ilyen tipikusan az osztalék bevétel, bérleti díjból származó bevétel, a GYES és a GYED.
• Nem elfogadható jövedelmek: azok a bevételek kerülnek ide, amelyekkel a bank a hitelbírálat során nem számol. Ilyen például a munkanélküli segély, vagy épp a közfoglalkoztatottak jövedelme.

1. A bankok jellemzően legalább három hónapos határozatlan idejű alkalmazotti munkaviszonyt várnak el.
2. Határozott munkaszerződés esetében azonban a feltételek szigorodhatnak:
   • Legalább 6-12 hónapos folyamatos munkaviszonyt várnak el.
   • Jellemzően a foglalkoztatási periódusra is van egy minimális 6-12 hónapos elvárás.
   • Több pénzintézet azt is elvárja, hogy legalább a második periódust kezdje meg a munkavállaló a cégnél. (Vagyis a szerződést egyszer már meghosszabbították.) Ez gyakran kiváltható egy céges szándéknyilatkozattal arról, hogy hosszabbítani kíván majd.
3. Vállalkozók esetében sokszor elvárás, hogy rendelkezzen legalább egy teljes lezárt üzleti évvel. Ez azt jelenti, hogy ha egy vállalkozás 2020 folyamán indult, akkor legkorábban 2022-től lesz hitelképes.

Várandós nők, kismamák jövedelmét a legtöbb bank korlátozással fogadja el. Sok esetben az aktuális fizetésnek csak egy meghatározott százalékával – például 70% - kalkulálnak az adható hitelösszeg megállapítása során.

Sok esetben a kismamák jövedelmét nem fogadja el önállóan a pénzintézet. Vagy az anyukának kell másik önállóan elfogadható bevétellel rendelkeznie, vagy egy megfelelő jövedelemmel rendelkező társigénylőnek – jellemzően a férj, élettárs – is be kell kerülnie a hitelügyletbe.

A családi otthonteremtési kedvezmény (csok támogatás) egy vissza nem térítendő lakáscélú támogatás, melyet a gyermekek – meglévő és vállalt – után igényelhetsz. A támogatást lakás, lakóház építésére is igényelheted.

Egy gyermek esetén 600 ezer, két gyermek esetén 2,6 millió, míg három gyermek esetén 10 millió forint támogatást igényelhetsz az építési munkálatok megfinanszírozására. A meglévő és vállalt gyermekek is számítanak a támogatás során. (Vállalt gyermekre támogatást azonban csak házaspárok igényelhetnek, melyeknek egyig tagja sem töltötte be a 40. életévét.)

A csok támogatást jellemzően a bankok elfogadják önerőként, amennyiben meglévő gyermekeidre igényled a konstrukciót. Vagyis a kapott összeggel csökkenthető az építkezéshez szükséges saját megtakarítás nagyságát.

A személyazonostáshoz szükséges okmányok és a jövedelmet alátámasztó igazolások mellett van néhány speciális dokumentum, melyet építési hitelek esetén szüksége bemutatni

• Tulajdoni lap és térképmásolat: ezeket szükséges benyújtani az építés helyéül szolgáló ingatlanról is.
• Építési engedély dokumentáció (építési engedély, műszaki leírás, tervrajz): ebből láthatja a bank, hogy mire használnád fel a kért hitelösszeget, valamint azt, hogy várhatóan mennyit fog érni a tervezett ingatlan.
• Műszaki, vezető/kivitelező által ellenjegyzett költségvetés: ez tartalmazza tételesen a tervek alapján felépülő ingatlan részletes költségeit.
• Kivitelezővel kötött megállapodás: ez abban az esetben szükséges, ha generálkivitelezőt bízol meg az építkezés során.
• Ráépítési megállapodás: ez abban az esetben szükséges, ha a telek jelenlegi tulajdonosa más, mint a felépítmény jövőbeni tulajdonosa. (Például a szülői telekre – ház mellé – építkeznél.)

Nem kell lemondani a kamattámogatásról sem csak azért, mert építkezel. A csok hitel melynek kamata a futamidő végéig fix 3% - igényelhető építési célra is. A feltétel csupán az, hogy legalább 2 gyermekre igényeld a csok támogatást is.

A hitel maximális összege 10 millió forint, amennyiben két gyermekre veszed fel a csok támogatást, illetve 15 millió forint, ha három, vagy több gyermek után kérted a családi otthonteremtési kedvezményt.

Ha nem lenne elégséges az építési költségekre a csok támogatás és a csok hitel, akkor még igényelhetsz piaci kamatozású építési hitelt is, amennyiben a fedezet és a jövedelmed elbírja a hitelösszeget, törlesztőrészletet.

A Babaváró hitel szabad célú kölcsön, így az építési költségek megfinanszírozására is fordítható. A konstrukció a teljes futamidő alatt kamatmentes, amennyiben egy gyermek születik 5 éven belül. A második baba születésekor a tartozás 30 százalékát, míg a harmadik baba érkezésekor a teljes tartozást elengedik.

Ráadásul a felvett összeg 75%-a támogatásnak minősül, azaz helyettesítheti az építkezéshez minimálisan szükséges saját megtakarítást.

A legtöbb hazai banknál igényelhető építési hitel:

• CIB Bank
• ERSTE Bank
• K&H Bank
• MBH Bank
• OTP Bank
• UniCredit Bank