Mitől függ, hogy mennyi lakáshitelt kaphatsz?
Az egyik legfontosabb kérdés hiteligényléskor, hogy mekkora összegre vagy jogosult, hiszen ettől függ,
képes leszel-e megvalósítani a célodat. Ezért érdemes először mindig azt megvizsgálnod, hogy mennyi
lakáshitelre lennél jogosult, illetve ez elégséges-e a kitűzött cél eléréséhez.
Tudnod kell, hogy az egyes bankok bírálata, hitelminősítése jelentősen eltérhet egymástól. Elképzelhető,
hogy az egyik bankban megkapjuk a kért hitelösszeget, míg a másik pénzintézet csak kevesebb pénzt
folyósítana számunkra.
Azok a szempontok, amelyeket a bankok figyelembe vesznek a maximális hitelösszeg meghatározása során:
-
Lényeges már az is, hogy milyen célra igényled a kölcsönt. A pénzintézetek
hitelminősítése, a kölcsön kamata ugyanis ez alapján is eltérhet.
-
Nagyon fontos, hogy mennyi jövedelemmel rendelkezel. Hiszen a fizetésedből,
bevételeidből ki kell tudnod fizetni a lakáshitel törlesztőrészletét.
-
Meg kell találni a legkedvezőbb, legolcsóbb konstrukciót, hiszen minél alacsonyabb
a kamata egy lakáshitelnek, annál kedvezőbb lesz a kölcsön törlesztőrészlete is.
-
Az is lényeges, hogy milyen más hiteleid vannak, hiszen a fizetésedből nem csak az
új hitelt szükséges törlesztened, hanem korábbi, meglévő kölcsöneid részleteit is rendezned kell.
-
Kiemelten fontos a kamatperiódus – az az időszak, amelyen belül a bank a kamatot nem változtathatja
meg egyoldalúan -, ugyanis a
hosszabb kamatperiódusok esetében a bankok nagyobb mértékben engedik megterhelni a
jövedelmed.
-
A megfelelő futamidőt – az az időszak, amelye alatt a lakáshitelt a banknak
visszafizetnéd – is ki kell választanod. Minél hosszabb a kölcsön futamideje, annál alacsonyabb a
havi fizetési kötelezettség.
-
Nem csak a jövedelmednek kell elbírnia a lakáshiteled törlesztőrészleteit, a
fedezetül felajánlott ingatlan értékének is megfelelőnek kell lennie.
1. Milyen célra igényelhető lakáshitel?
A felvehető összeg nagyságát is befolyásolhatja az, hogy mire szeretnéd a kapott összeget fordítani. Az
egyes bankok másképp kezelhetik a lakáscélú (lakásvásárlás, építés, bővítés, korszerűsítés és felújítás)
és az egyéb célra kért (
hitelkiváltás, szabad
felhasználás) kölcsönöket. Eltérő lehet a lakáshitel kamata, a fedezet alapján adható maximális összeg
is. Mindezek alapján a célunk és az ennek megfelelően kiválasztott hitelkonstrukció döntően
befolyásolhatja a maximálisan felvehető kölcsön összegét.
Különböző célokra igényelhető lakáshitel (más néven jelzáloghitel):
- lakásvásárlásra (akár használt, akár új építésű ház, lakás megvételére)
- építésre
- felújításra
- korszerűsítésre
- bővítésre
- hitelkiváltásra (azaz meglévő hiteled lecserélésére)
- szabad célra
2. Mennyi és milyen jövedelemmel rendelkezel?
Természetesen egy lakáshitel igénylésénél kiemelten fontos, hogy mennyi a jövedelmed. A hitelbírálat
során azonban a
bank csak az általa elfogadható és igazolható jövedelmet veszi figyelembe. Fontos
szempont az is, hogy fizetésed honnan származik. A pénzintézetek ugyanis másképp kezelik például az
alkalmazotti és vállalkozói béreket.
Egy bank jellemzően három kategóriába sorolhatja be a fizetésed:
Önállóan elfogadhat az a jövedelem, amelyet a bank – meghatározott
minimális összeg és az elvárt munkaviszony hossza esetén – elfogad minden további
feltétel nélkül. Ilyen jövedelem lehet
- a munkaviszonyból,
- egyéni vállalkozásból származó jövedelem,
- az öregségi nyugdíj,
- a KATA-s adózású vállalkozásból származó bevétel.
Az úgynevezett kiegészítő jövedelmet csak akkor veszi figyelembe a bank, ha van
valamilyen önállóan elfogadható bevételed is emellett. Ilyen lehet például
- a GYES,
- a GYED,
- a CSED és
- a családi pótlék.
Nem elfogadható jövedelembe azok a bevétel típusok kerülnek, melyet a bankok egyáltalán
nem fogadnak el igazolt jövedelemként. Ilyen tipikusan a közmunkából származó bevétel.
Mekkora jövedelemmel vehető fel lakáshitel?
Az egyes bankok csak akkor nyújtanak hitelt számodra, ha igazolt jövedelmed elér egy meghatározott
összeget, amely jellemzően a mindenkori minimálbér szokott lenni. A minimálisan elvárt
jövedelem azonban függhet a hitelcéltól, a bevétel típusától - önálló vagy kiegészítő jövedelemről
beszélünk - és attól is, hogy adós vagy adóstárs igazolja-e. Sőt, az egyes bankok gyakorlata is eltérhet
egymástól, így a bank kiválasztásánál ezt is érdemes figyelembe venni.
Milyen hosszú munkaviszonyt vár el tőled a bank lakáshitel igénylésekor?
Ez függ a jövedelem típusától, de az egyes bankok gyakorlata is jelentősen
eltérhet:
Határozatlan idejű alkalmazotti munkaviszony esetén: jellemzően 3-6 hónapos
munkaviszonyt várnak el a pénzintézetek. Emellett feltétel, hogy kizárólag a próbaidőt követően
igényelheted meg lakáshitelt.
Határozott idejű munkaviszony esetén szigorúbb az elvárás. Itt jellemzően hosszabb
munkaviszonyt várnak el az egyes pénzintézetek – akár az egy évet is meghaladhatja -, emellett lehetnek
a határozott idő hosszára és az abból hátralévő minimális idő nagyságára vonatkozóan is elvárások. Sőt,
egyes bankok még nyilatkozatot is kérnek a munkáltatótól arról, hogy szeretne továbbra is foglalkoztatni
téged.
Külföldi munkaviszony: jellemzően nagyobb - akár több százezer forint is lehet – a
minimálisan elvárt jövedelem nagysága. Emellett a munkaviszony hosszával kapcsolatban is szigorúbbak az
elvárások. Az sem mindegy melyik országban dolgozol. A pénzintézet könnyebben ad lakáshitelt neked, ha
egy EU-s országból származik a fizetésed, mint ha egy egzotikus országban dolgozol. Mivel a bankok
elvárásai jelentősen eltérhetnek, ezért mindenképpen érdemes a Bankmonitor szakértőihez fordulni,
amennyiben külföldről származó jövedelemmel szeretnél igényelni lakáshitelt.
Ha vállalkozásból származik a jövedelmed: a bankok általában legalább 12 hónapos
vállalkozói múltat várnak el, emellett elvárás lehet az is, hogy a cég rendelkezzen legalább egy teljes
lezárt üzleti évvel. Így egy 2020. januárban alapított cégből származó jövedelem sok esetben csak 2022
májusában lesz elfogadható.
Öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj: nincs elvárás a nyugdíjas státusz
hosszára vonatkozóan, így - az ellátás minimális összegén kívül - a pénzintézetek más feltételt nem
szoktak támasztani az öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj elfogadásához.
Miután a bank meghatározta, hogy mennyi az elfogadható jövedelmed, megnézi azt is, hogy a kért hitel
havi törlesztőrészletét elbírja-e a fizetésed. Az elfogadható jövedelem nagyságát az úgynevezett JTM
(jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályozza, ám az egyes bankok ettől szigorúbban is
eljárhatnak.
3. Mennyibe kerül a lakáshitel?
A lakáshitelek kamata eltérő az különböző hitelcélok és kamatperiódusok esetében is. Ugyanakkor ez
bankonként is jelentősen különbözhet. A
Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora
alapján egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakásvásárlási
hitelnél a legolcsóbb és legdrágább ajánlat kamata között akár 3-4 százalékpont is lehet, emiatt a
havi törlesztőrészletek akár 20-22 ezer forinttal is eltérhetnek. Az pedig egyáltalán
nem mindegy, hogy mekkora havi kiadást kell elbírnia a jövedelmednek, vagyis ezen is múlhat a
hitelképességed. Éppen ezért mindig a saját élethelyzetednek leginkább megfelelő, legolcsóbb lakáshitelt
válaszd.
4. Milyen meglévő kölcsönöd, hitelkereted van?
A jövedelmedből nem csak az új lakáshiteled törlesztőrészletét, hanem meglévő
személyi kölcsönöd, áruhiteled,
autóhiteled,
hitelkártyád, folyószámlahiteled is
fizetned kell. Emiatt a maximális hitelösszeg meghatározása során
figyelembe veszi a bank a meglévő kölcsöneid törlesztőrészleteit is.
Fontos, hogy a számítás során figyelembe veszik a hitelkereteid – hitelkártya, folyószámlahitel -
összegét is. Ezeknek nincs klasszikus értelemben vett törlesztőrészlete, éppen ezért a pénzintézet a
teljes hitelkeret 5%-át tekinti havi kötelezettségnek. Ráadásul nem számít az, hogy a
keretből mennyit költöttél az adott hónapban, a bank mindig a teljes hitelkerettel fog számolni. Ez
jogszabályi előírás, ettől egyetlen hitelintézet sem térhet el.
Ha az új lakáshitelből valamely meglévő hiteled szeretnéd kifizetni – hitelkiváltási célra igényled a
jelzáloghitelt -, akkor a hiteligénylést követően kifizetett tartozásod havi törlesztőrészletével a
banknak nem kell számolnia a jövedelmed terhelhetőségének megállapítása során.
5. Milyen kamatperiódusú a felvenni kívánt lakáshitel?
Kamatperiódus az
az időszak, amelyen belül a hitelintézet egyoldalúan nem módosíthatja a lakáshiteled kamatát. Egy
jelzáloghitel kamata megváltozhat akár éven belül is – ezeket nevezzük változó kamatozású kölcsönöknek –
de igényelheted a kölcsönt 3, 5, 10, 15, 20 éves kamatperiódussal is. Sőt kérheted a kölcsönt fix
kamattal is, ebben az esetben a lakáshiteled kamata a futamidő végéig nem változhat meg.
Egy hosszabb kamatperiódussal csökken a hiteled kamatváltozásának kockázata. Ennek a biztonságnak
ugyanakkor ára van: minél hosszabb a kamatperiódus, annál drágább egy lakáshitel, vagyis annál magasabb
a kölcsön kamata. A nagyobb kamat pedig természetesen a törlesztőrészletre is hatással lehet, melyet a
jövedelmednek el kell bírnia.
Mégis
kedvezően hat a kamatperiódus hosszának növelése a maximálisan igényelhető összegre.
Ennek oka, hogy a jelenlegi jogszabályi környezetben a jövedelem terhelhetőségének meghatározásakor (
JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató
) figyelembe veszik a kamatperiódus hosszát is. Ha az igazolt jövedelem összege kevesebb, mint 500 ezer
forint, akkor a jogszabály alapján egy legalább 10 évre rögzített kamatozású lakáshitelnél a fizetésed
maximum 50%-a lehet a hiteled törlesztőrészlete. Ebbe a kategóriába sorolható a futamidő végéig fix
kamatozású lakáshitel is. Ha a kölcsön kamata 10 éven belül megváltozhat, de a kamatperiódus hossza
legalább 5 év, akkor a fizetés 35%-át teheti ki a hitelek törlesztőrészlete. Ha pedig a kölcsön kamata 5
éven belül megváltozhat, akkor a keresetednek maximum 25%-a lehet a havi törlesztőrészlet.
JTM korlát 2019. július 1. előtt és után |
|
havi nettó jövedelem |
kamatperiódus hossza |
|
2019. július 1. előtt |
2019. július 1. után |
kevesebb, mint 5 év |
legalább 5 év, de kevesebb, mint 10 év |
legalább 10 év |
jelzáloghitelnél |
400 000 Ft alatt |
500 000 Ft alatt |
25% |
35% |
50% |
min. 400 000 Ft |
min. 500 000 Ft |
30% |
40% |
60% |
személyi kölcsönnél |
400 000 Ft alatt |
500 000 Ft alatt |
50% |
min. 400 000 Ft |
min. 500 000 Ft |
60% |
A tényleges banki gyakorlat ennél azonban szigorúbb. Ha nem éri el a jövedelmed az 500 ezer forintot,
akkor jellemzően a fizetésed 30-50%-a lehet legfeljebb a törlesztőrészlet egy 10 éves kamatperiódusú
lakáshitelnél.
6. Milyen futamidőre igényled a lakáshitelt?
Ha
rövidebb idő alatt fizeted vissza lakáshiteled, akkor magasabb lenne a
törlesztőrészleted
.
Ez természetesen igaz akkor is, ha ugyanakkora a hitelösszeg és a kölcsön kamata, hiszen rövidebb
futamidő alatt, kevesebb részletben kellene visszafizetni ugyanazt az összeget. Az emelkedő
törlesztőrészlet pedig
csökkentheti a maximálisan felvehető hitelösszeget.
Ez alapján úgy tűnhet, hogy érdemes minél hosszabb futamidőre igényelni lakáshitelt. A helyzet azonban
korántsem ilyen egyszerű. Minél hosszabb a futamidő, annál tovább használod a bank pénzét, éppen ezért a
teljes visszafizetendő összeg
is egyre több lenne.
Meg kell találnod azt az ideális futamidőt, amelynél megkaphatod a kért hitelösszeget, a havi
törlesztőrészlet még bevállalható és a teljes visszafizetendő összeg sem túl magas. Ebben segítségedre
lehet a Bankmonitor szakértői csapata.
7. Mekkora hitelösszeget bír el a fedezetként felajánlott ingatan (lakás, ház)?
Nem elég csupán az, ha a jövedelmedből ki tudod fizetni a lakáshitel törlesztőrészletét. A fedezetként
felajánlott lakásnak, családi háznak is el kell bírnia a kölcsön összegét. Vagyis a
hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan értékének egy meghatározott százalékát.
Az ingatlan értékét a bank független értékbecslő segítségével határozza meg, aki személyesen felméri a
ház, lakás állapotát. A jogszabály alapján a hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezet forgalmi értéknek
a 80 százalékát. Ettől azonban a bankok jellemzően szigorúbb irányba eltérnek: a lakáshitel összege
általában a lakásod értékének 65-70%-a lehet csak.
Ez azt jelenti, hogy ha egy 20 millió forint értékű lakást ajánlasz fel fedezetként, akkor maximum 13-14
millió forint jelzáloghitelt kaphatsz. Feltéve, hogy a kölcsön törlesztőrészletét a jövedelmed is
elbírja.
Miért előnyös számodra a Bankmonitor „Mennyi Lakáshitelt Kaphatok” kalkulátora?
Nagyon sok tényezőtől függ, hogy mennyi lakáshitelre lehetsz jogosult. Márpedig ahhoz mindenképpen
tudnod kell a hitelösszeget, hogy eldöntsd a célod – legyen az lakáscél, vagy bármi más – reálisan
megvalósítható-e.
Ebben lehet segítségedre a Bankmonitor „Mennyi Lakáshitelt Kaphatok?” kalkulátora, ami megmutatja
számodra, hogy különböző kamatperiódusok és futamidő mellett mennyi kölcsönre lennél jogosult. Ehhez
szükséges természetesen jövedelmed pontos, részletes megadása is.
A kalkulátor 12 bank ajánlatának összehasonlítása alapján mutatja meg a legkedvezőbb lehetőségeket:
- Budapest Bank
- CIB Bank
- ERSTE Bank
- Gránit Bank
- K&H Bank
- Magnet Bank
- MKB Bank
- OTP Bank
- Raiffeisen Bank
- Sopron Bank
- Takarékbank
- UniCredit Bank
Ha lakáscélra fordítanád jelzáloghiteled, akkor fontos szempont az is, mekkora értékű házat
vásárolhatnál, építhetnél és ehhez mennyi saját megtakarításra – önerőre – lenne szükséged. A kalkulátor
ezt is megmutatja számodra.