Kalkulátorunk az igazolt jövedelem, meglévő hiteltörlesztések és egyéb fontos szempontok alapján számszerűsíti, hogy mekkora összegű lakáshitelt vehetsz fel.
Versenyeztesd meg a bankok ajánlatait, és válaszd ki a számodra legkedvezőbbet.
Add le érdeklődésed a választott lakáshitelre, és szakértőnk visszahív.
Ha kiválasztottad a számodra megfelelő bankot, segítünk az ügyintézésben is.
A szerződést minden esetben szakértőnk segítségével és az általad kiválasztott bankkal kötöd.
Az egyik legfontosabb kérdés hiteligényléskor, hogy mekkora összegre vagy jogosult, hiszen ettől függ, képes leszel-e megvalósítani a célodat. Ezért érdemes először mindig azt megvizsgálnod, hogy mennyi lakáshitelre lennél jogosult, illetve ez elégséges-e a kitűzött cél eléréséhez.
Tudnod kell, hogy az egyes bankok bírálata, hitelminősítése jelentősen eltérhet egymástól. Elképzelhető, hogy az egyik bankban megkapjuk a kért hitelösszeget, míg a másik pénzintézet csak kevesebb pénzt folyósítana számunkra.
Azok a szempontok, amelyeket a bankok figyelembe vesznek a maximális hitelösszeg meghatározása során:
A felvehető összeg nagyságát is befolyásolhatja az, hogy mire szeretnéd a kapott összeget fordítani. Az egyes bankok másképp kezelhetik a lakáscélú (lakásvásárlás, építés, bővítés, korszerűsítés és felújítás) és az egyéb célra kért ( hitelkiváltás, szabad felhasználás) kölcsönöket. Eltérő lehet a lakáshitel kamata, a fedezet alapján adható maximális összeg is. Mindezek alapján a célunk és az ennek megfelelően kiválasztott hitelkonstrukció döntően befolyásolhatja a maximálisan felvehető kölcsön összegét.
Különböző célokra igényelhető lakáshitel (más néven jelzáloghitel):
Természetesen egy lakáshitel igénylésénél kiemelten fontos, hogy mennyi a jövedelmed. A hitelbírálat során azonban a bank csak az általa elfogadható és igazolható jövedelmet veszi figyelembe. Fontos szempont az is, hogy fizetésed honnan származik. A pénzintézetek ugyanis másképp kezelik például az alkalmazotti és vállalkozói béreket.
Egy bank jellemzően három kategóriába sorolhatja be a fizetésed:
Önállóan elfogadhat az a jövedelem, amelyet a bank – meghatározott minimális összeg és az elvárt munkaviszony hossza esetén – elfogad minden további feltétel nélkül. Ilyen jövedelem lehet
Az úgynevezett kiegészítő jövedelmet csak akkor veszi figyelembe a bank, ha van valamilyen önállóan elfogadható bevételed is emellett. Ilyen lehet például
Nem elfogadható jövedelembe azok a bevétel típusok kerülnek, melyet a bankok egyáltalán nem fogadnak el igazolt jövedelemként. Ilyen tipikusan a közmunkából származó bevétel.
Az egyes bankok csak akkor nyújtanak hitelt számodra, ha igazolt jövedelmed elér egy meghatározott összeget, amely jellemzően a mindenkori minimálbér szokott lenni. A minimálisan elvárt jövedelem azonban függhet a hitelcéltól, a bevétel típusától - önálló vagy kiegészítő jövedelemről beszélünk - és attól is, hogy adós vagy adóstárs igazolja-e. Sőt, az egyes bankok gyakorlata is eltérhet egymástól, így a bank kiválasztásánál ezt is érdemes figyelembe venni.
Ez függ a jövedelem típusától, de az egyes bankok gyakorlata is jelentősen eltérhet:
Határozatlan idejű alkalmazotti munkaviszony esetén: jellemzően 3-6 hónapos munkaviszonyt várnak el a pénzintézetek. Emellett feltétel, hogy kizárólag a próbaidőt követően igényelheted meg lakáshitelt.
Határozott idejű munkaviszony esetén szigorúbb az elvárás. Itt jellemzően hosszabb munkaviszonyt várnak el az egyes pénzintézetek – akár az egy évet is meghaladhatja -, emellett lehetnek a határozott idő hosszára és az abból hátralévő minimális idő nagyságára vonatkozóan is elvárások. Sőt, egyes bankok még nyilatkozatot is kérnek a munkáltatótól arról, hogy szeretne továbbra is foglalkoztatni téged.
Külföldi munkaviszony: jellemzően nagyobb - akár több százezer forint is lehet – a minimálisan elvárt jövedelem nagysága. Emellett a munkaviszony hosszával kapcsolatban is szigorúbbak az elvárások. Az sem mindegy melyik országban dolgozol. A pénzintézet könnyebben ad lakáshitelt neked, ha egy EU-s országból származik a fizetésed, mint ha egy egzotikus országban dolgozol. Mivel a bankok elvárásai jelentősen eltérhetnek, ezért mindenképpen érdemes a Bankmonitor szakértőihez fordulni, amennyiben külföldről származó jövedelemmel szeretnél igényelni lakáshitelt.
Ha vállalkozásból származik a jövedelmed: a bankok általában legalább 12 hónapos vállalkozói múltat várnak el, emellett elvárás lehet az is, hogy a cég rendelkezzen legalább egy teljes lezárt üzleti évvel. Így egy 2020. januárban alapított cégből származó jövedelem sok esetben csak 2022 májusában lesz elfogadható.
Öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj: nincs elvárás a nyugdíjas státusz hosszára vonatkozóan, így - az ellátás minimális összegén kívül - a pénzintézetek más feltételt nem szoktak támasztani az öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj elfogadásához.
Miután a bank meghatározta, hogy mennyi az elfogadható jövedelmed, megnézi azt is, hogy a kért hitel havi törlesztőrészletét elbírja-e a fizetésed. Az elfogadható jövedelem nagyságát az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályozza, ám az egyes bankok ettől szigorúbban is eljárhatnak.
A lakáshitelek kamata eltérő az különböző hitelcélok és kamatperiódusok esetében is. Ugyanakkor ez bankonként is jelentősen különbözhet. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakásvásárlási hitelnél a legolcsóbb és legdrágább ajánlat kamata között akár 3-4 százalékpont is lehet, emiatt a havi törlesztőrészletek akár 20-22 ezer forinttal is eltérhetnek. Az pedig egyáltalán nem mindegy, hogy mekkora havi kiadást kell elbírnia a jövedelmednek, vagyis ezen is múlhat a hitelképességed. Éppen ezért mindig a saját élethelyzetednek leginkább megfelelő, legolcsóbb lakáshitelt válaszd.
A jövedelmedből nem csak az új lakáshiteled törlesztőrészletét, hanem meglévő személyi kölcsönöd, áruhiteled, autóhiteled, hitelkártyád, folyószámlahiteled is fizetned kell. Emiatt a maximális hitelösszeg meghatározása során figyelembe veszi a bank a meglévő kölcsöneid törlesztőrészleteit is.
Fontos, hogy a számítás során figyelembe veszik a hitelkereteid – hitelkártya, folyószámlahitel - összegét is. Ezeknek nincs klasszikus értelemben vett törlesztőrészlete, éppen ezért a pénzintézet a teljes hitelkeret 5%-át tekinti havi kötelezettségnek. Ráadásul nem számít az, hogy a keretből mennyit költöttél az adott hónapban, a bank mindig a teljes hitelkerettel fog számolni. Ez jogszabályi előírás, ettől egyetlen hitelintézet sem térhet el.
Ha az új lakáshitelből valamely meglévő hiteled szeretnéd kifizetni – hitelkiváltási célra igényled a jelzáloghitelt -, akkor a hiteligénylést követően kifizetett tartozásod havi törlesztőrészletével a banknak nem kell számolnia a jövedelmed terhelhetőségének megállapítása során.
Kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a hitelintézet egyoldalúan nem módosíthatja a lakáshiteled kamatát. Egy jelzáloghitel kamata megváltozhat akár éven belül is – ezeket nevezzük változó kamatozású kölcsönöknek – de igényelheted a kölcsönt 3, 5, 10, 15, 20 éves kamatperiódussal is. Sőt kérheted a kölcsönt fix kamattal is, ebben az esetben a lakáshiteled kamata a futamidő végéig nem változhat meg.
Egy hosszabb kamatperiódussal csökken a hiteled kamatváltozásának kockázata. Ennek a biztonságnak ugyanakkor ára van: minél hosszabb a kamatperiódus, annál drágább egy lakáshitel, vagyis annál magasabb a kölcsön kamata. A nagyobb kamat pedig természetesen a törlesztőrészletre is hatással lehet, melyet a jövedelmednek el kell bírnia.
Mégis kedvezően hat a kamatperiódus hosszának növelése a maximálisan igényelhető összegre. Ennek oka, hogy a jelenlegi jogszabályi környezetben a jövedelem terhelhetőségének meghatározásakor ( JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató ) figyelembe veszik a kamatperiódus hosszát is. Ha az igazolt jövedelem összege kevesebb, mint 500 ezer forint, akkor a jogszabály alapján egy legalább 10 évre rögzített kamatozású lakáshitelnél a fizetésed maximum 50%-a lehet a hiteled törlesztőrészlete. Ebbe a kategóriába sorolható a futamidő végéig fix kamatozású lakáshitel is. Ha a kölcsön kamata 10 éven belül megváltozhat, de a kamatperiódus hossza legalább 5 év, akkor a fizetés 35%-át teheti ki a hitelek törlesztőrészlete. Ha pedig a kölcsön kamata 5 éven belül megváltozhat, akkor a keresetednek maximum 25%-a lehet a havi törlesztőrészlet.
| JTM korlát 2019. július 1. előtt és után | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| havi nettó jövedelem | kamatperiódus hossza | ||||
| 2019. július 1. előtt | 2019. július 1. után | kevesebb, mint 5 év | legalább 5 év, de kevesebb, mint 10 év | legalább 10 év | |
| jelzáloghitelnél | 400 000 Ft alatt | 500 000 Ft alatt | 25% | 35% | 50% |
| min. 400 000 Ft | min. 500 000 Ft | 30% | 40% | 60% | |
| személyi kölcsönnél | 400 000 Ft alatt | 500 000 Ft alatt | 50% | ||
| min. 400 000 Ft | min. 500 000 Ft | 60% | |||
A tényleges banki gyakorlat ennél azonban szigorúbb. Ha nem éri el a jövedelmed az 500 ezer forintot, akkor jellemzően a fizetésed 30-50%-a lehet legfeljebb a törlesztőrészlet egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél.
Ha rövidebb idő alatt fizeted vissza lakáshiteled, akkor magasabb lenne a törlesztőrészleted . Ez természetesen igaz akkor is, ha ugyanakkora a hitelösszeg és a kölcsön kamata, hiszen rövidebb futamidő alatt, kevesebb részletben kellene visszafizetni ugyanazt az összeget. Az emelkedő törlesztőrészlet pedig csökkentheti a maximálisan felvehető hitelösszeget.
Ez alapján úgy tűnhet, hogy érdemes minél hosszabb futamidőre igényelni lakáshitelt. A helyzet azonban korántsem ilyen egyszerű. Minél hosszabb a futamidő, annál tovább használod a bank pénzét, éppen ezért a teljes visszafizetendő összeg is egyre több lenne.
Meg kell találnod azt az ideális futamidőt, amelynél megkaphatod a kért hitelösszeget, a havi törlesztőrészlet még bevállalható és a teljes visszafizetendő összeg sem túl magas. Ebben segítségedre lehet a Bankmonitor szakértői csapata.
Nem elég csupán az, ha a jövedelmedből ki tudod fizetni a lakáshitel törlesztőrészletét. A fedezetként felajánlott lakásnak, családi háznak is el kell bírnia a kölcsön összegét. Vagyis a hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan értékének egy meghatározott százalékát.
Az ingatlan értékét a bank független értékbecslő segítségével határozza meg, aki személyesen felméri a ház, lakás állapotát. A jogszabály alapján a hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezet forgalmi értéknek a 80 százalékát. Ettől azonban a bankok jellemzően szigorúbb irányba eltérnek: a lakáshitel összege általában a lakásod értékének 65-70%-a lehet csak.
Ez azt jelenti, hogy ha egy 20 millió forint értékű lakást ajánlasz fel fedezetként, akkor maximum 13-14 millió forint jelzáloghitelt kaphatsz. Feltéve, hogy a kölcsön törlesztőrészletét a jövedelmed is elbírja.
Nagyon sok tényezőtől függ, hogy mennyi lakáshitelre lehetsz jogosult. Márpedig ahhoz mindenképpen tudnod kell a hitelösszeget, hogy eldöntsd a célod – legyen az lakáscél, vagy bármi más – reálisan megvalósítható-e.
Ebben lehet segítségedre a Bankmonitor „Mennyi Lakáshitelt Kaphatok?” kalkulátora, ami megmutatja számodra, hogy különböző kamatperiódusok és futamidő mellett mennyi kölcsönre lennél jogosult. Ehhez szükséges természetesen jövedelmed pontos, részletes megadása is.
A kalkulátor 12 bank ajánlatának összehasonlítása alapján mutatja meg a legkedvezőbb lehetőségeket:
Ha lakáscélra fordítanád jelzáloghiteled, akkor fontos szempont az is, mekkora értékű házat vásárolhatnál, építhetnél és ehhez mennyi saját megtakarításra – önerőre – lenne szükséged. A kalkulátor ezt is megmutatja számodra.
Keresd meg a legkedvezőbb ajánlatot – ugyanazon kamatperiódus, futamidő és hitelösszeg mellett, hiszen minél olcsóbb egy kölcsön, annál alacsonyabb lesz a törlesztőrészlete is. Ehhez érdemes használnod a 12 hazai bank termékeit összehasonlító Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátort.
Nézd meg más kamatperiódust választva, mennyi hitelt kaphatsz. Ha hosszabb kamatperiódust választanál, akkor a törlesztőrészleted emelkedik, de a jövedelmedet is nagyobb mértékben terhelhetik meg a bankok.
Gondold meg, hogy hosszabb futamidőre felveheted-e a kölcsönt. Ezzel ugyanis csökkenne a hiteled havi törlesztőrészlete. Fontos azonban, hogy a bankok jellemzően 25-30 éves futamidőre adnak legfeljebb kölcsönt. Ráadásul a legtöbb esetben arra is van szabály, hogy a kölcsön lejártakor hány éves lehet maximum az igénylő (ez jellemzően 65-70 év).
Ha a jövedelmed nem bírja el a kölcsön törlesztőrészletét – és a fenti lehetőségeket már átnézted -, akkor van még egy megoldás. Bevonható a hitelügyletbe adóstárs, aki kötelezettséget vállal a hitel törlesztőrészletének visszafizetésére. Ugyanakkor a maximális hitelösszeg meghatározásakor az adóstárs jövedelmét is figyelembe veszi a bank.
Ha az ingatlan értéke nem bírja el a megálmodott hitelösszeget, akkor felajánlhatsz további fedezet is. Ez azt jelenti, hogy a hitel miatt mindkét ingatlanra jelzálogjogot jegyez be a bank, ugyanakkor a két ingatlan együttes értéke alapján határozná meg a maximálisan adható hitelösszeget.
A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) egy a meglévő és vállalt gyermekek után járó vissza nem térítendő támogatás, melyet lakáscélra nyújt az állam. Az így kapott ingyen pénzt számos bank önerőnek tekinti, így csökkentheted a lakáscélod elérésére fordítandó minimális saját megtakarítás összegét. A támogatás igénylésének számos feltétele van. Jogosultságod ellenőrizheted a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával.
A Babaváró hitel egy maximum 10 millió forint összegű támogatott kölcsön. Ha a futamidő alatt egy gyermek születik, akkor kamatmentes lesz a konstrukció, a második baba érkezésekor a hitelösszeg 30%-a, míg harmadik gyermek érkezésekor a teljes tartozás elengedésre kerül. A konstrukció szabad célú, így akár lakásvásárlásra, építkezésre is fordíthatod. Amennyiben a konstrukciót lakáscélra fordítanád, akkor jogszabály alapján a hitelösszegnek 25%-a tekintendő jelzálogkölcsönnek, míg 75%-a támogatásnak. Ez azt jelenti, hogy ezzel a konstrukcióval is jelentősen növelhető az önerő összege.
Például, ha egy 40 millió forint értékű lakást vásárolnál, akkor erre maximum 28 millió forint lakáshitelt kaphatnál 70%-os finanszírozási arányt feltételezve. Ha felveszed a 10 millió forint összegű Babaváró hitelt, akkor abból 2,5 millió forint minősülne jelzáloghitelnek, vagyis még összesen 25,5 millió forint lakáshitelt igényelnél. Ebben az esetben a Babaváró és a lakáshitel együttes összege 35,5 millió forint lenne, vagyis csak 4,5 millió forint sajt megtakarítást kellene a vásárlásra fordítanod. Természetesen feltétel, hogy a jövedelmed elbírja mind a Babaváró, mind a lakáshitel törlesztőrészletét.
A Bankmonitor Babaváró Hitel Kalkulátorával megtudhatod, hogy megfelelsz-e a konstrukció jogszabályi feltételeinek.
A lejáró lakástakarék szerződések megtakarítási összege is felhasználható önerőként egy lakáshitelhez, hiszen ez is lakáscélú felhasználásnak minősül.
Igényléshez kapcsolódó dokumentumok
Ingatlanhoz kapcsolódó dokumentumok
Díjmentesen kaphatsz szakértői segítséget lakáshitel felvételhez!
Lakáshitel kalkulátor
Babaváró hitelt igényelnél, és érdekel, mi jelentheti a legnagyobb akadályt? Túl sokba kerül a bankszámlád, és szívesen lefaragnál a költségekből? Érdekel, hogy mekkora havi törlesztővel kapnál most a bankoktól 100...
A lakásvásárlók többsége 10-15 millió forint közötti összegű lakáshitelt igényel, ám a Bankmonitor.hu szakértői szerint sokaknak 50-100 millió forintra van szükségük a vásárláshoz. Ezért megnéztük, ők milyen havi törlesztőkre számíthatnak,...
A Duna House becslése alapján 2021. márciusában 15 630 lakásvásárlási szerződést kötöttek, ami rekordnak számít: 10 éve nem vásároltak egy hónap alatt ennyi használt ingatlant. Ez 40 százalékkal haladja meg...
Mind gyakrabban találkoznak a Bankmonitor hitelszakértői azzal, hogy valaki kifejezetten nagy összegű, 50-100 millió forint lakáshitelt igényelne, ami nem meglepő, hiszen Budapesten egyáltalán nem ritkák a 100 millió forintnál drágább...
