Lakáshitel igénylésének folyamata
Fontos, hogy tisztában legyél a lakáshitel igénylésének folyamatával és átfutási idejével, ugyanis ennek megfelelően kell majd fizetési határidőt vállalnod az adásvételi szerződésben. Összegyűjtöttük, higy mire számíthatsz, ha belevágnál a lakásvásárlásba, hiteligénylésbe. Emellett adunk néhány tippet a folyamat felgyorsítására is.
Kiemelten fontos, hogy a lakáshitelt, a finanszírozó bankot már a az adásvételi szerződés megkötése előtt kiválaszd. Ellenkező esetben komoly árat fizethetsz:
- Elképzelhető, hogy nem kapod meg a szükséges lakáshitelt a pénzintézetektől, a vételárból hiányzó összeget pedig más forrásból kell előteremtened. Ha erre nem vagy képes, akkor az egész lakásvásárlás kútba eshet. És nem is ez a legrosszabb, ami történhet veled.
- Sokszor foglalót is kell fizetned az előleg részeként a szerződés aláírásakor, vagy azt követően. Márpedig a foglaló összege nem jár vissza neked akkor, ha a Te hibádból hiúsul meg végül a lakásvásárlás. (Márpedig a hiteligénylésed elutasítását alapvetően a Te hibádnak tekintik.) Ha emiatt nem tudod kifizetni a vételárat, akkor a foglaló összegét – jellemzőn a vételár 10 százaléka szokott lenni – is elbukhatod.
A lakásvásárlás lépései
Érdemes óvatosan és megfelelő lépésekben haladnod a lakásvásárlás során. Ezzel számos csapdát és buktatót elkerülhetsz.
1. Nézz szét előzetesen a lakáspiacon – milyen a piaci helyzet?
Tájékozódj előzetesen az ingatlanárakról, lehetőségekről: már most derüljünk ki, ha az anyagi lehetőségeid és az igényeid nem találkoznak. Elképzelhető, hogy a lakásárak nagyságrendekkel magasabban vannak, mint azt gondoltad. (Ha nem követted az elmúlt évek eseményeit, akkor lemaradhattál az ingatlanboomról, az árak jelentős emelkedéséről is.)
2. Hogyan finanszírozod meg a lakásvásárlást – meddig nyújtózkodhatsz?
Talán meglepő, de a második lépés nem a lakás kiválasztása, hanem a finanszírozási terv elkészítése. (Azt már tudod, hogy a lakáspiac hol tart, nagyságrendileg mennyibe kerülhet az áhított ingatlan. Most azt kell felmérned, hogy mennyi pénzt tudsz a vásárlásra fordítani.)
Önerő
Ezen belül az első és talán legkönnyebben megválaszolható kérdés az, hogy mennyi saját megtakarítást tudsz a vásárlásra fordítani, azaz mennyi önerővel rendelkezel. A lekötött és látra szóló egyenleget könnyű felmérni, az értékpapírokkal, befektetési alapokkal már nehezebb a helyzet. A meglévő ingóságok, ingatlanok értékét pedig komoly munka lehet megbecsülni. Fontos azt is felmérni, hogy mikorra állhat rendelkezésedre az összeg: lehetnek könnyen mozgatható eszközeid és nehezen pénzzé tehető dolgaid egyaránt. Ezt is be kell kalkulálnod a vásárlás időpontjának, az egyes vételárrészletek fizetési határidejének meghatározásakor. Ha a saját megtakarításod elég lehet a vásárláshoz, akkor is érdemes ellenőrizned, hogy milyen lakástámogatásokra, kedvezményekre lehetsz jogosult.
Otthonteremtési támogatások
Az ingyen pénznél nincsen jobb, pláne akkor, ha vissza se kell fizetni. Érdemes felmérned, hogy milyen vissza nem térítendő támogatásra, vagy épp kamatmentes, kedvezményes kamatozású kölcsönre lehetsz jogosult. A családi otthonteremtési kedvezmény (más néven csok) keretében meglévő és vállalt gyermekeik után kaphatnak vissza nem térítendő támogatást a családok lakáscéljuk megvalósítására. Az elérhető összeg 600 ezer Ft és 10 millió Ft között lehet, ennek pontos nagysága függ a lakáscéltól és a gyermekek számától. Ha csok támogatás felhasználásával vásárolnál lakást, akkor a vagyonátruházási illetéket is elengedik számodra. Az illeték nagysága alapesetben a vételár 4 százaléka lenne. Sőt, új építésű lakás választása esetén a vételár 5 százalékos áfatartalmát is visszakapod a családi otthonteremtési kedvezmény miatt. A Babaváró hitel egy legfeljebb 10 millió forint összegű kölcsön, ami a futamidő első 5 évében mindenképpen kamatmentes, amennyiben pedig ezen idő alatt gyerek születik, akkor a futamidő végéig az is marad. A második baba érkezésekor pedig elengedik a tartozás 30 százalékát, míg a harmadik gyermek születésekor a teljes tartozás megszűnik. A csok-hitel a 2 vagy 3 gyermek után igényelt csok támogatáshoz kapcsolódó kedvezményes hitel. A kölcsön kamata a futamidő végéig fix 3%, ilyen kedvező hitelt pedig nem lehet piaci feltételekkel találni. Érdemes szem előtt tartani a támogatások feltételeit is. Jogosultságod ellenőrizheted a Bankmonitor kalkulátorának segítésével.
Át kell gondolni milyen támogatást vennél igénybe: egy 50 millió Ft értékű új építésű lakás megvásárlásához akár 24,4 millió forint vissza nem térítendő támogatást is kaphatsz. (A Babaváró hitel maximális 10 millió forintos összege is teljes egészében támogatássá válhat, amenniben a gyermekek megfelelő időközönként születnek.) Márpedig érdemes a támogatásokat kihasználni ahelyett, hogy a saját pénzed, megtakarításod költenéd.
Lakáshitel
Amennyiben a saját megtakarításod és az elérhető támogatások nem elégségesek, akkor lakáshitelre is szükséged lehet a vásárláshoz. Érdemes kiválasztani már a lakás lefoglalózása előtt a finanszírozó bankot! A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorának segítségével megnézheted, Te milyen kamat, THM, törlesztőrészlet és teljes visszafizetendő összeg mellett kaphatsz kölcsönt.
Érdemes emellett azt is megnézni, hogy mekkora hitelösszegre lennél jogosult, hiszen jelen helyzetben arra vagy kíváncsi, milyen értékű lakások között érdemes nézelődnöd. Erre is van megoldás: a Bankmonitor Mennyi Lakáshitelt kaphatok? kalkulátora megmutatja, hogy a jövedelmed és a meglévő hiteleid mellett mekkora összegű kölcsön felvételére lehetnél jogosult. Nem elég azonban a kondíciók alapján tájékozódni, meg kell ismerkedni az egyes pénzintézetek bírálati feltételeivel is. Ehhez elmehetsz az egyes bankok fiókjaiba, vagy felkereshetsz egy független hitelközvetítőt, aki ismeri az összes pénzintézet alapvető bírálati szabályzatát, elvárásait. Lényeges a megfelelő bank kiválasztása, az egyes pénzintézetek ugyanis eltérően kezelik a speciális jövedelmeket – kismamák jövedelme, vállalkozói bevételek, katás vállalkozásból származó jövedelem, határozott idejű munkaviszony, készpénzben kapott jövedelem –, emiatt előfordulhat, az egyik pénzintézet jóval drágábban kínál hitelt számodra, mint egy másik. Sőt, az is elképzelhető, hogy egyes bankoknál egyáltalán nem lennél hitelképes, míg másoknál több 10 millió forint lakáshitelre lennél jogosult.
3. A lakás kiválasztása, részletek finomítása – találkoznak az igények és a lehetőségek
Ha megvan a vételárra elkölthető összeg – önerő, támogatások, hitelek – és megtaláltad a finanszírozó bankot is, akkor érdemes visszatérni a lakáspiacra és kiválasztani az új otthonodat. Természetesen vannak igényeid, elvárásaid álmaid otthonával kapcsolatban. Jó esetben ez találkozik a lehetőségekkel is: a vételár és az elkölthető összeg összhangban van. Rossz esetben valamilyen igényről le kell mondanod annak érdekében, hogy a keretedbe beleférjen a lakás ára. (Például másik településrészen, településen keresel lakást, beéred kisebb alapterületű házzal, vagy lemondasz a saját kertről, esetleg az ingatlan állapotával kapcsolatban kell engedményeket tenned.) Ideális esetben megtalálod azt a még az alapvető elvárásaidnak megfelelő otthont, amelynek a vételárát elő tudod teremteni.
4. Adásvételi szerződés megkötése és a lakáshitel, támogatások igénylése
Ha minden feltétel adott, akkor már aláírható az adásvételi szerződés. Ezt követően lehet megigényelni a lakáshitelt is a korábban kiválasztott banknál. (A legtöbb támogatást is ekkor lehet megigényelni, melyet érdemes ugyanattól a pénzintézettől kérni, ahol a lakáshitelt is felveszed.) Kiemelten fontos a megfelelő határidők meghatározása. Elegendő időt kell hagyni a vételárrészek megfizetésére: legyen szó az önerőről, a támogatásokról vagy a lakáshitelről.
5. A teljes vételár megfizetése
A hiteligénylés és a támogatási kérelmek jóváhagyását követően aláírhatod a bankkal a szerződéseket, majd a pénzintézet kifizeti az utolsó vételárrészletet. Az adásvételi szerződés gyakorlatilag lezárul. Neki lehet állni a felújítási munkálatoknak és a költözésnek. Talán a legmeglepőbb – és emiatt legfontosabb – az lehet számodra, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt már a finanszírozási tervet érdemes összeállítanod, melynek részeként a hitelező bankot is ki kell választanod. Ezzel rengeteg kellemetlenségtől kímélheted meg magad.
Hogyan igényelj lakáshitelt!
Érdemes részletesebben is foglalkozni a hiteligénylési folyamat egyes részleteivel, az eseteges buktatókkal. Hiszen ez – különösen a hitelbírálat ideje miatt – komolyan befolyásolhatja a lakásvásárlás teljes átfutási idejét, ennek megfelelően kell meghatározni a szerződésben vállalt fizetési határidőket is.
- Kalkuláció
- Tájékozódás a feltételekről
- Bankválasztás
- Szükséges dokumentumok beszerzése
- Babaváró hitel igénylése
- Összeállított dokumentáció benyújtása a bankba
- Támogatások igénylése (Babaváró hitel kakukktojás)
- Értékbecslés
- Banki bírálat
- Hiánypótlások
- Szerződéstervezet átadása
- Szerződéskötés
- Számlanyitás
- Közjegyzői okirat
- Folyósítási feltételek
- Hitelösszeg elutalása
- Ingatlan birtokbaadása
1. A hiteligénylést megelőző feladatok
A hiteligénylés folyamata nem a kölcsönkérelem benyújtásával kezdődik. Számos dolgot már az igénylés beadása előtt el kell intézni. Meg kell keresned a számodra legolcsóbb hitelt, ehhez érdemes valamilyen hitelkalkulátort használnod. Illetve előzetesen tájékozódnod kell, hogy a jövedelmed, a demográfiai és egyéb adataid alapján melyik bank nyújtana számodra a legnagyobb eséllyel kölcsönt. Ezt követően érdemes begyűjteni a szükséges dokumentumokat is. Jellemzően az alábbi dokumentumokra lehet szükség a kölcsönfelvétel során:
- Személyes okmányok másolata
- Hitelkérelmi adatlap
- Munkáltatói igazolás
- NAV jövedelemigazolás (Csak speciális esetben szükséges: például saját vállalkozásból származó jövedelem, készpénzben kapott fizetés.)
- NAV 0-s igazolás (saját vállalkozásból származó jövedelem esetén)
- Utolsó 2-3 havi bankszámlakivonat
- Fedezeti ingatlan tulajdoni lapja
- Térképmásolat a fedezeti ingatlanról (családi ház, építési telek esetében)
- Földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés
- Tb-jogviszony igazolása (támogatásokhoz szükséges: például Babaváró, csok)
Természetesen az összes dokumentumot nem tudod előre beszerezni. (Ha még nincs meg a kiszemelt lakás, akkor arról nem tudsz tulajdoni lapot felmutatni.) A vastagon kiemelt dokumentumok gyűjtésének azonban neki lehet állni a bank kiválasztását követően. Ráadásul ezeknek a dokumentumoknak a beszerzése tarthat a legtovább. Például a Tb-igazolás beszerzése – melyet ügyfélkapunk keresztül, vagy a kormányhivatalnál lehet kérni – eltarthat akár két hétig is. De otthonról dolgozva a munkáltatói igazolás beszerzése sem olyan egyszerű feladat. Éppen ezért érdemes ezeket az igazolásokat már az adásvételi szerződés megkötése előtt bekérni, megigényelni. Ne az adásvételi szerződés aláírása után kelljen több hetet várni a lakáshitel és a kapcsolódó támogatások igénylésére.A Babaváró hitelt sok család – legalábbis részben – önerőként használja fel. Vagyis a saját megtakarításai helyett, vagy azt kiegészítve fizetné ki az eladó részére. Ha te is így használnád fel az összeget, akkor viszont a pénzre már igen hamar szükséged lehet: nem sokkal az adásvételi szerződés aláírását követően. Éppen ezért érdemes lehet ezt a támogatást már az adásvételi szerződés aláírása előtt megigényelned.A Bankmonitor szakértőinek tapasztalata alapján mindezek 6-8 hetet is igénybe vehetnek. Ez is nagyon jól mutatja, hogy nem érdemes ezeket a lépéseket az adásvételi szerződés megkötésekor elkezdeni.
2. Hiteligénylés
Amikor megtaláltad álmaid otthonát, akkor megkötheted az adásvételi szerződést. Ezt követően beszerezheted az ingatlanhoz kapcsolódó speciális dokumentumokat: tulajdoni lap, térképmásolat. Ha minden dokumentum rendelkezésre áll, akkor pedig benyújthatod a hitelkérelmet a bankhoz. Amennyiben lakástámogatást is szeretnél kérni, akkor az ehhez kapcsolódó kérelmet is most nyújthatod be. Ilyen támogatás lehet a csok, vagy éppen az adó-visszatérítési támogatás. A Babaváró hitelt azonban már korábban is megigényelhetted, hiszen ahhoz nincs szükség az adásvételi szerződésre, illetve más, az ingatlanhoz kapcsolódó dokumentumra. (Az illetékmentességet nem kell banktól igényelni, az automatikusan járni fog számodra, ha csok támogatás felhasználásával vennéd meg az új otthonodat.)
3. Hitelbírálat
A hitelbírálat során a bank ellenőrzi a benyújtott dokumentumokat: megvan-e minden igazolás, nem hiányzik esetleg egy aláírás, nincs-e tévesen kitöltve valami, nem járt-e le egy igazolás érvényessége. Ha bármilyen probléma adódik, akkor a pénzintézet kérheti az adott igazolás pótlását, javítását. Ez is időigényes lehet, éppen ezért érdemes a kérelem benyújtása előtt átbeszélni mindent, és megnézni, rendben vannak-e a papírok. A bank megvizsgálja a fedezetül felajánlott ingatlan értékét: értékbecslést csináltat a házról. Emiatt egy független szakértő helyszíni szemle keretében meg fogja tekinteni a lakást. Erre jellemzően az igénylést követő 1-2 héten belül sor kerülhet. Ezzel párhuzamosan a bank megvizsgálja a teljes igénylési dokumentációt. Eldönti, hogy a jövedelmed elégséges-e a hitel törlesztőrészletének fizetéséhez. Ha mindent rendben találnak és a lakás értékbecslése is megfelelő, akkor pedig jóváhagyják a kérelmedet. A teljes bírálati idő átlagosan 4-6 hét szokott lenni.
4. Szerződéskötés
A döntést követően el kell készíteni a banknak a hitelszerződésedet. Optimális esetben ez néhány perc alatt megvan, gyakorlatilag automatikusan legenerálható. Ha valamilyen speciális dolog is kapcsolódik az igénylésedhez, akkor viszont a szerződést egyedileg kell elkészíteni, ami akár egy hétig is eltarthat. Az elkészült szerződést először át kell adnia a banknak a részedre, hogy áttanulmányozhasd. Legalább három napnak kell eltelnie a tervezet átadása és a dokumentum tényleges aláírása között annak érdekében, hogy elég időd legyen megismerni minden részletet. Érdemes a szerződés aláírásának napjára foglalni időpontot a közjegyzőhöz is. A hitelszerződést ugyanis közokiratba kell foglalni, enélkül a bank nem fogja kifizetni neked a kölcsönösszeget. Ezt a dokumentumot nem kötelező a hitelszerződéssel azonos napon aláírni, de általában össze szokták hangolni a két dolgot. (Valamennyi hiteligénylőnek meg kell jelennie a közjegyzőnél is, és nem biztos, hogy mindenki ráér két eltérő napon.)
5. A hitelösszeg kifizetése
A bank a hitelszerződés aláírását követően nem folyósítja ki a hitelösszeget automatikusan. Bizonyos feltételeket teljesíteni kell még az összeg átutalásához:
- Be kell mutatni a közokiratot.
- Vagyonbiztosítási szerződést kell kötni a fedezeti ingatlanra.
- Szükséges az eladó földhivatal által érkeztetett hozzájárulása a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez.
- A teljes önerő megfizetését le kell igazolni.
- A lakáshitelhez kapcsolódó jelzálogkérelmet is be kellett már nyújtani a földhivatalhoz.
Ha ezek megvannak, akkor a bank elutalja az összeget az eladó részére. Az igazolások, dokumentumok beszerzése időigényes, de ideális esetben egy hét alatt mindent el tudsz intézni. A lakáshitel talán az egyik legbonyolultabb hiteltermék, éppen ezért hosszadalmas lehet a kölcsönigénylés teljes folyamata is. A banki ajánlatok összehasonlításától kezdve a pénz kifizetéséig akár 3-4 hónap is eltelhet. Ezt az időt be kell kalkulálnod a lakásvásárlás folyamatába is. Nem mindegy ugyanis, hogy milyen határidőt vállalsz az egyes részletek megfizetésére. A folyamatot úgy gyorsíthatod fel, ha egyes lépéseket már a lakás kiválasztását megelőzően elvégzel, illetve amit csak lehet, egymással párhuzamosan intézel. Ebben a folyamatban nagy segítségedre lehet egy hitelszakértő, aki segít eligazodni a banki ajánlatok között. Emellett a hiteligénylés valamennyi lépésével tisztában van és tudja, az adott pillanatban mi a legsürgősebb számodra.