Szabad felhasználású jelzáloghitel kalkulátor

A szabad felhasználású jelzáloghitel a lakáshitelek egy speciális fajtája, amelynél nem elvárás a lakáscél, vagyis a felvett összeg bármire fordítható. Ahogy a lakáscélú jelzáloghitelek esetében, a bank itt is ingatlanfedezetet kér, amire jelzálogjogot jegyez be. Az ingatlanfedezet a bank számára nagyobb biztonságot jelent, amit alacsonyabb kamattal jutalmaz, ezért van az, hogy egy szabad felhasználású jelzáloghitel kamata többnyire alacsonyabb, mint egy személyi kölcsöné.

A személyi kölcsönökhöz hasonlóan a felvett összeget szabadon elkölthetjük. Legyen szó autóvásárlásról, hitelkiváltásról, műszaki cikkek és gépek vásárlásáról, nagyobb események szervezéséről vagy rendkívüli kiadások fedezéséről, a szabad felhasználású jelzáloghitelek ingatlanfedezet bevonása mellett egy lehetséges alternatívát jelentenek. Sőt, akár olyan ingatlan is megvásárolható belőle, amelyet egyébként „normál” lakáshitellel nem lehetne megfinanszírozni, például azért, mert az ingatlan jelen állapotában nem lakható, a hitelből pedig a vásárlást és a felújítást együttesen szeretnénk megoldani. (Erre egyébként a falusi csok is lehetőséget ad, ám ezt csak gyermeket nevelő vagy gyermeket vállaló szülők vehetik igénybe, ráadásul ők is kizárólag az úgynevezett preferált településeken.)

Míg személyi kölcsönnel maximum 10 millió Ft hitelhez juthatunk, addig egy szabad felhasználású jelzáloghitel esetén a felvehető hitelösszegnek nincsen jogszabályi korlátja. Az egyes bankoknál elérhető összeg jellemzően 1-50 millió Ft között mozog, de találni olyat is, ahol 100 millió Ft a plafon. Éppen ezért nagyobb összegű hitelnél mindenképpen érdemes ezt is számításba venni, amikor bankot választunk.

Az, hogy mekkora összegű hitel felvételére vagyunk jogosultak, függ az igazolt jövedelmünk nagyságától és a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékétől. Jövedelmi oldalról a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) határozza meg a hivatalos plafont.

A felvehető lakáshitel szempontjából fontos a fedezetül szolgáló ingatlan becsült forgalmi értéke is, ugyanis a hitelösszeg nem haladhatja meg ennek 80%-át. Azonban ez is csak a jogszabályi plafon, amitől a bankok szinte minden esetben eltérnek. Általánosságban elmondható, hogy a bankok az ingatlan forgalmi értékének 60-70%-ig hiteleznek.

Fedezetként csak Magyarország területén lévő, magánszemély tulajdonában levő per-, teher- és igénymentes, önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges és tulajdonviszonyai rendezettek. Nem minden ingatlant hiteleznek azonban egyformán a bankok, ráadásul az egyes pénzintézetek is nagyon különbözően állnak hozzá ehhez a kérdéshez. Többnyire a lakás, családi ház, hétvégi ház, üdülő, garázs és építési telek minősítésű ingatlanokat fogadják el fedezetként, de érdemes lehet olyan hitelszakértőhöz fordulni, aki jól ismeri a banki preferenciákat. Ez azért is fontos, mert bizonyos minősítésű ingatlanok esetén a bank csak a forgalmi érték 40-50%-ig hitelez, vagy kizárólag pótfedezetként fogadja el azt.

A szabad felhasználású jelzáloghitelek önerő nélküli hitelek, ezért esetükben nincs szükség saját erő felmutatására.

Akár a 100 ezer Ft-ot is elérhetik az induló költségei egy átlagos jelzáloghitelnek, ám ezek egy részét vagy egészét a bankok sokszor elengedik. Az egyszer megfizetendő díjak közé tartozik a hitelbírálati díj (kb. 30-45 000 Ft); a jelzálogjog földhivatalnál történő bejegyzésének díja (12 600 Ft); az értékbecslés díja (kb. 30-40 000 Ft); a folyósítási díj (a hitelösszeg 1%-a, de maximum 200 000 Ft), a közjegyzői díj (a hitelösszeg kb. 0,5-1%-a) és a tulajdoni lap költsége (1-10 ezer Ft).

Óriási különbségek vannak a bankok árai között!

Érdemes alaposan áttekinteni az egyes bankok termékeit, ugyanis a legolcsóbb és legdrágább szabad felhasználású jelzáloghitel ajánlat kamata között 3-4 százalékpontos különbség is lehet, emiatt a havi törlesztőrészlet akár több tízezer forinttal, a teljes visszafizetendő összeg pedig akár több millió forinttal is eltérhet.

Fontos, hogy ha hitelből szeretnél lakást venni, akkor lakáshitelt válasszunk! A lakáshitelek kamata kedvezőbb, mint a szabad felhasználású hiteleké. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint a legkedvezőbb 10 millió Ft-os lakáshitel (20 éves futamidővel, 400 ezer Ft igazolt nettó jövedelemmel, 10 éves kamatperiódussal, jövedelemérkeztetés vállalásával) évi 3,24%-os kamattal érhető el. Ehhez 57 ezer forintos havi törlesztő tartozik, míg ugyanezen feltételek mellett a legjobb szabad felhasználású jelzáloghitelhez 4,78%-os kamat mellett juthatunk hozzá, ami teljes visszafizetésben 2,1 millió Ft plusz költség.

Mindkét hitelkonstrukciónak megvannak a maga előnyei és hátrányai, ezért az élethelyzetünknek megfelelően kell kiválasztanunk.

A személyi kölcsönök előnye a rendkívül gyors ügyintézés és folyósítás, hiszen akár néhány napon belül számlánkon lehet a pénz. Sőt, itt kényelmesen, akár otthonról is intézhetjük a hiteligénylés folyamatát. A személyi kölcsön felvételéhez nincsen szükségünk önerőre és ingatlanfedezetre sem, a hitelvizsgálat kizárólag a jövedelemre terjed ki. A hitel induló költségei is mindössze 20-30 ezer Ft-ot tesznek ki, míg a szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében akár a 100 ezer Ft-ot is felszámolhatnak erre. Megkötés ugyanakkor, hogy személyi kölcsönnel maximum 10 millió Ft hitelösszeghez juthatunk hozzá, azonban már akár 100 000 Ft is igényelhető. Ezzel szemben szabad felhasználású jelzáloghitellel akár 100 millió Ft-ot is igényelhetünk.

Az ingatlanfedezet magasabb biztonságot, alacsonyabb kockázatot jelent a banknak, így alacsonyabb kamatok mellett juthatunk szabad felhasználású jelzáloghitelhez, mint személyi kölcsönhöz.

A Bankmonitor szabad felhasználású jelzáloghitel kalkulátora 10 bank (CIB Bank, ERSTE Bank, K&H Bank, Magnet Bank, MBH Bank, OTP Bank, Raiffeisen Bank, UniCredit Bank) ajánlatait hasonlítja össze, melynek használatával bárki megtalálhatja a számára legkedvezőbb hitelajánlatot.

A szabad felhasználású jelzáloghitelek ügyintézési ideje átlagosan 4-6 hét.

A hiteligénylés folyamata jellemzően a következőképpen alakul, amennyiben nincs hiánypótlás és minden rendben van a fedezettel és az adós jövedelmével:

• Dokumentumok összekészítése (1 hét)
• Értékbecslés (1 hét)
• Banki hiteldöntés (2 hét)
• A hitelajánlat átolvasása (3 nap)
• Hitel folyósítása (1-2 nap)

Jövedelem igazolásához szükséges dokumentumok:

• Munkáltatói igazolás (alkalmazotti jövedelem esetén)
• NAV jövedelemigazolás (alkalmazott esetén)
  • ha saját cégedben dolgozol
  • ha a munkálatói igazolás kiállítója közeli hozzátartozód, vagy te magad vagy
  • ha a jövedelmed készpénzben kapod
  • ha egyéni vállalkozónál dolgozol
• NAV nemleges igazolás a köztartozásról (ha saját vállalkozásban dolgozol)
• NYUFIG igazolás és 2 havi nyugdíjszelvény (ha nyugdíjas vagy)
• Vállalkozói igazolvány (vállalkozó esetén)
• NAV jövedelemigazolás (vállalkozó esetén)
• Az elmúlt 2-3 hónap eredeti, vagy hitelesített bankszámlakivonata amennyiben számlád más banknál vezeted (ha számlára érkezik a jövedelmed)

Ingatlanhoz kapcsolódó dokumentumok:

• 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap
• Térképmásolat (bizonyos ingatlantípus esetében)
• Ingatlan méretarányos alaprajza

• Hitelkérelmi adatlap
• Személyi igazolvány vagy útlevél
• Lakcímkártya
• Adókártya
• Más banknál vezetett számla esetén a befogadás dátumát megelőző utolsó 3 havi, eredeti vagy hitelesített számlakivonat

A megadott adatok és a benyújtott dokumentumok alapján elindul a hitelbírálati folyamat, ami két pillére épül. Egyrészt megtörténik a fedezetként felajánlott ingatlanok értékbecslése. Ennek során figyelembe veszik a földrajzi elhelyezkedést, az ingatlan környezetét, az épület és a lakás állapotát, műszaki színvonalát egyaránt. Ekkor derül ki az is, hogy az ingatlan egyáltalán hitelezhető-e, és ha igen, milyen értéken veszi majd figyelembe fedezetként a bank.

Másrészről sor kerül az ügyfélminősítésre, melynek keretében a bank megvizsgálja a kölcsönigénylők jövedelmi helyzetét, hitelmúltját. Ekkor dől el, hogy jövedelmünk alapján hitelképesek vagyunk-e, hogy mekkora havi törlesztőt vállalhatunk be, mekkora összegű hitel felvételére lehetünk jogosultak.

Pozitív hitelbírálat esetén a bank elkészíti a szerződéstervezetet, ezt három napunk van átolvasni, átgondolni. A szerződés megkötése a bankfiókban történik, ezt közjegyzői okiratba is szükséges foglalni. A hitelszerződés közjegyzői okiratba foglalásának költsége az igénylőt terheli, ám a bankok egy része kedvezményként később visszautalja ezt az összeget. Mivel itt akár 100 ezer Ft feletti kiadásról beszélhetünk, a bank kiválasztásakor ezzel a kedvezménnyel is érdemes számolni.

A közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződést a bank nyújtja be a területileg illetékes földhivatalba. A hitelt biztosító jelzálogjog bejegyzésének díját az adós a banknak fizeti ki, amit a bank a földhivatalnak utal át. (Egyes bankok ezt a költséget is elengedik az ügyfelek számára.)

A szerződés megkötése után a bank ellenőrzi a folyósítási feltételek teljesülését. A bankok gyakorlata e tekintetben eltérő, ugyanakkor a szerződésben megtalálhatunk minden feltételt, ami a hitelösszeg folyósításához szükséges. Néhány alapvető példa ezek közül:

• Aláírt, közokiratba foglalt hitelszerződés.
• A banki jelzálogjog bejegyzési kérelmének földhivatali érkeztetése, az elidegenítés és terhelési tilalom legalább széljegyen való feljegyzése.
• A folyósításhoz kapcsolódó díjak (pl. folyósítási díj) befizetése vagy rendelkezésre állása.
• A fedezetként szolgáló ingatlanra lakásbiztosítás, vagyonbiztosítás megkötése

A feltételek teljesítése esetén a bank folyósítja a megadott bankszámlára a megítélt hitelösszeget.