Bizonyára már nincs olyan magyar, aki ne hallott volna a 2025 első negyedévében tapasztalt budapesti lakáspiaci boom-ról: 2790 új lakás kelt el, az átlagos négyzetméterár pedig 1,68 millió forintra emelkedett. Ezek a számok önmagukban is figyelemre méltóak, de a mögöttük meghúzódó mozgatórugók még érdekesebbek: a lakossági állampapír-megtakarításokból felszabaduló tőke egy új korszakot nyitott az ingatlanpiacon. Megnéztük, hogy mit mutatnak a tények és trendek.
Állampapírból tégla?
A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2025 első negyedévében a lakosság közel 700 milliárd forinttal csökkentette állampapírban tartott vagyonát. A pénznek csak egy része tűnt fel más pénzügyi megtakarítási formákban. Ez arra utal, hogy a megtakarítók egyre nagyobb arányban reáleszközökbe – mindenekelőtt ingatlanba – fektetik a felszabaduló tőkét. A lakosság ingatlanpiacra irányuló új forrásait leginkább az újlakáspiaci szerződésállomány növekedésén keresztül lehet megbecsülni.
A magyarok állampapírban tartott vagyonának mintegy 300 milliárd forintos szelete szinte biztosan a hazai lakáspiacon landolt, elsősorban az újépítésű lakások szegmensében.
Beszédes adat, hogy míg 2024 első három negyedévében negyedévente átlagosan 200 milliárd forintnyi új lakás talált gazdára, addig 2024 végén és 2025 elején ez a szám már 323, majd 361 milliárd forint volt. Ebben az értékben az előszerződések is szerepelnek, amelyekhez gyakran még nem társul azonnali pénzmozgás – vagyis a vásárlók a szerződéseket még a későbbi állampapír-kamatkifizetések reményében kötötték meg. Ez is alátámasztja, hogy az állampapírokból származó pénz mozgását érdemes az újlakás-piaci aktivitáson keresztül követni.
Ez a tőkeáramlás párhuzamosan zajlott a rekordmennyiségű új lakáseladással Budapesten:
- 2790 darab új ingatlan lett eladva egyetlen negyedév alatt
- 11%-os növekedés az előző negyedévhez képest
- 114%-os növekedés éves alapon.
A dinamikus kereslet pedig új távlatokat nyitott a fővárosi lakáspiacon.
Nyugdíjpénztárból is lakás: Új csatorna a piacon
Ha ez nem lenne elég 2025-től az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat is lehet lakáscélra fordítani. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint az első negyedében 38 milliárd forintnyi kiutalást igényeltek a pénztártagok, ebből 16,6 milliárd már folyósításra is került – a kifizetések fele hiteltörlesztésre ment. Bár ez a forrás kisebb, mint az állampapírokból kiáramló pénz, mégis tovább fűti a keresletet.
Hirdetés
Hirdetés
Merre tovább? – A lakáspiac jövője
A jelenlegi lakáspiaci boomot egyértelműen a tőkeáramlás (állampapírokból, nyugdíjpénztárakból felszabaduló pénz) hajtja, de ez a hatás nem lesz örök.
A következő hónapok nagy kérdései:
- Elég lesz-e a kereslet a mostani árakhoz? Ha a friss pénzforrások elapadnak, vagy a kamatkörnyezet változik, a kereslet gyorsan visszaeshet. Ez egyes esetekben árkorrekciót is hozhat, főleg a túlárazott szegmensekben. De általános áresésre nem számítanak a szakértők.
- Lesz-e elég új lakás, amit meg lehet vásárolni? A szűk kínálat kínálat megtámaszthatja a lakásárakat. Az épírési engedélyek száma lassan növekszik, de idő, míg ténylegesen elkészülnek ezen projektek.
- Meddig tarthat a lakáspiaci láz? Jó eséllyel hatalmas árrobbanáson túl vagyunk, a második félévben inkább stagnálásra lehet számítani. Ugyanakkor árcsökkenésre nem számítanak a szakértők.
Új vevői szokások: Aki habozik, lemarad?
A piacra zúduló friss tőke természetszerűleg alakította át a vásárlói magatartást is. Egyre többen érkeznek készpénzzel vagy hitelígérvénnyel, és a legjobb lakásokat napok alatt elkapkodják. Egyes projektekben már licitháborúk alakultak ki – nem ritka, hogy egy lakásért többen is versenyeznek, és a végén a leggyorsabb, legfelkészültebb vevő viszi el.
Bár Budapesten jelenleg 15 100 új lakás épül, a ténylegesen elérhető, megvásárolható lakások száma mindössze 5840 – 11%-kal kevesebb, mint egy évvel ezelőtt. A kereslet tehát messze meghaladja a kínálatot, ami az árakban is meglátszik: minden harmadik lakást újraáraznak, és ezek 83%-ában az ár felfelé módosul.
Aki most vásárolna, annak gyorsnak kell lennie: a legjobb lakásokat szinte azonnal elviszik. Sokan előminősítéssel, aki teheti, készpénzzel érkezik, hogy előnyt szerezzen. A lassú döntés most nem csak pénzveszteséget jelenthet.
Piaci láz vagy buborék? – 3 riasztó jel, amire érdemes figyelni
Szellemlicitek és hirtelen áremelkedés
Az elmúlt hónapokban egyre gyakrabban találkozhatunk azzal a jelenséggel, hogy egy-egy új lakásra több készpénzes vevő is licitál, gyakran már azelőtt, hogy a lakás fizikailag elkészült volna. Ez a „szellemlicit” azt jelenti, hogy a vevők gyors, sokszor elhamarkodott ajánlatokat tesznek, hogy megelőzzék a konkurenciát – nem ritkán akár úgy, hogy a lakást személyesen még meg sem nézték.
A licitháborúk mesterségesen felhajtják az árakat, így a lakások végül jóval drágábban kelnek el, mint a fejlesztők eredetileg tervezték. A gyors döntések miatt nő a kockázata annak, hogy a vevők nem mérik fel alaposan a lakás minőségét, elhelyezkedését, vagy a szerződéses feltételeket. Ha a piaci hangulat megfordul, a most túlárazott lakások értéke gyorsan visszaeshet, ami veszteséget okozhat a friss vásárlóknak.
A tapasztalatok szerint az ilyen „forró” piacok addig maradnak fenn, amíg folyamatosan érkezik a friss pénz (pl. állampapírból, nyugdíjpénztárból), illetve amíg a kamatkörnyezet kedvező. Ha ezek a források elapadnak, vagy a gazdasági környezet bizonytalanná válik, a kereslet gyorsan visszaeshet – ilyenkor a túl magas áron vásárlók járhatnak pórul.
Érdemes tehát észnél lenni és minden esetben alapos piaci összehasonlítást végezni (akár kalkulátorok, szakértők, pl. ingatlanos, értékbecslő segítségével), és csak annyit ajánlani az adott ingatlanért, amennyit reálisan megér.
Kínálat szűkülése
Bár a budapesti lakásépítések száma magas, az elérhető új lakások száma csökken. Az új projektek nagy részét már az építés korai szakaszában eladják, így a vevők egyre kisebb választékból válogathatnak – ráadásul a fejlesztők is gyakran emelik az árakat, látva a felfokozott keresletet.
Ha a kínálat tartósan nem tud lépést tartani a kereslettel, az árak tovább emelkednek, ami egyre több vásárlót szorít ki a piacról. A fejlesztők akár el is halaszthatnak projekteket, ha úgy látják, hogy a kivitelezési költségek vagy az engedélyeztetési folyamatok túl kockázatosak – ez még inkább szűkíti a kínálatot. Egy ponton azonban a kereslet is kifáradhat, különösen, ha a gazdasági helyzet romlik.
Ebben a helyzetben is érdemes megállni egy pillanatra és nem ragaszkodni görcsösen egyetlen projekthez vagy fejlesztőhöz – érdemes több alternatívát is megvizsgálni, akár kevésbé felkapott városrészekben is. A piaci trendek követése is fontos, hiszen ha azt látjuk, hogy egyre több új lakás marad eladatlan, vagy a fejlesztők akcióznak, az a kereslet kifulladásának jele lehet.
Generációs szakadék
A lakáspiaci boom egyik legaggasztóbb következménye, hogy a fiatal, első lakást vásárlók egyre nehezebben tudnak belépni a piacra. Az emelkedő árak, a magasabb önerő-igény és a gyors eladások miatt sokan kiszorulnak, főleg azok, akik nem tudnak családi segítségre vagy jelentős megtakarításra támaszkodni.
Ha egy generáció kimarad a lakástulajdonlásból, az hosszú távon társadalmi feszültségekhez vezethet, és a bérlakáspiacot is túlfűtheti. A fiatalok elvándorlása, vagy a lakásvásárlás elhalasztása a családalapítás, gyermekvállalás időpontját is kitolhatja.
Érdemes minden elérhető támogatást, kedvezményes hitelt (pl. CSOK Plusz, illetékmentesség, Babaváró, Munkáshitel) igénybe venni. Ha lehetőség van rá, családi összefogással, közös vásárlással, vagy akár bérlakásból való indulással is érdemes számolni, esetleg alternatívaként kisebb lakást, vagy kevésbé felkapott városrészt választani első otthonként.
Lakásvásárlás előtt állsz? Fontos tippek mielőtt belevágsz
- Mindig tervezz előre és ne hagyd, hogy a piaci hangulat, vagy épp a média gerjesztése magával sodorjon, mindig gondold át reálisan a lehetőségeidet.
- Tájékozódj több forrásból, és kérj szakértői segítséget, mielőtt hosszú évekre kiható döntést hozol.
- Használd ki az elérhető támogatásokat, de ne vállalj miatta túl nagy anyagi kockázatot.
- Készülj fel arra is, hogy a piac akár gyorsan változhat – a jó döntés most többet ér, mint valaha.
