A lakáshiteleknél 5%-os önkéntes THM plafon bevezetését kérte a kormány a bankoktól. A pénzintézetek két hónapot kaptak a javaslatok kidolgozására, közben azonban a pénzpiaci helyzet kedvezőtlen fordulatot vett. Elképzelhető, hogy a THM plafon helyett még kamatemelés érkezik?
Az önkéntes THM plafon mondhatni már egy bevett szokás hazánkban. Az intézkedés keretében a kormány arra kéri a bankokat, hogy egyes kölcsönekeit ne adják egy bizonyos árnál – kamat, THM – drágábban. Szeptember 19-én a lakáshitelekkel kapcsolatban fogalmazott meg egy ilyen kérést a Nemzetgazdasági Minisztérium: a lakáscélú jelzáloghitelek THM értéke ne lépje át az 5%-os szintet.
Jelenleg egyeztetés zajlik a bankok és a kormányzat között az ötlettel kapcsolatban, várhatóan az intézkedés a jövő évtől léphetne életbe. Azonban a pénzpiaci környezet érdemben romlott az eltelt bő egy hónap alatt. A banki kölcsönök forrásköltségét jól szemléltető bankközi kamatláb BIRS értéke ugyanis durván 100 bázisponttal emelkedett. Ez azt jelenti, hogy a bankok hitelnyújtáshoz kapcsolódó költsége 1 százalékponttal emelkedett, mondhatni az új hiteleken elérhető nyereség csökkent.
Hirdetés
Hirdetés
Már a kérés pillanatában is erős volt az 5%-os THM plafon
A lakáshiteleknél eddig kétszer kért hasonlót önkéntes alapon a kormány. Mindkét intézkedéshez az összes bank csatlakozott:
- 2023. októberében 8,5%-os THM plafon szerepelt a kérésben. Azt azonban látni kell, hogy abban az időszakban a 10, illetve 20 éves futamidejű BIRS értéke 7,50% körül mozgott. Vagyis az önkéntes vállalás mellett is a banki nyereség valahol 100 bázispont körül alakult.
- 2024. januárjában a kormány újabb önkéntes csökkentést kért, a THM plafont 7,30%-ra mérsékelték. Ekkor a hosszú futamidejű BIRS mutató értéke 5,90% körül mozgott. Vagyis a banki nyereség 140 bázispont körül alakult, ami továbbra is egy elfogadható érték.
A kormány ezen két kérésének teljesítése esetén a bankoknak még mindig egy értelmezhető profitszintjük maradt az új hiteleken. Mondhatni csak a természetes kamatcsökkenési folyamatot gyorsította fel az állam. A mostani helyzet azonban teljesen más.
Szeptember 19-én, a kérés megfogalmazásakor, a hosszú futamidejű bankközi kamatlábak (BIRS) értéke még mindig 5,90% körül volt. Vagyis az 5%-os THM plafon alkalmazása esetén a bankok már mintegy 90 bázispontos veszteséget szenvedtek volna el az új hiteleken. Ez pedig messze nem a természetes folyamat része.
Vélhetően ezen ok miatt is a kormány egy kicsit másképp fogalmazta meg a kérését. Nem szerepelt indulási dátum, hanem egy hosszú, két hónapos határidőt adtak a bankoknak a javaslatuk kidolgozására.
A bankok csak egy szűk csoportnak adnának 5%-os THM mellett lakáshitelt
A pénzintézetek ilyen körülmények között, egyáltalán nem meglepő módon, nem szeretnék általánosan bevezetni az új korlátozást. Számos feltételt, előírást hallhattunk már, amelyek teljesítése esetén lenne elérhető a kedvezményes kamatszint. Az alábbi feltételekről hallhattunk, olvashattunk eddig:
- Kizárólag fiatalok lakáscéljának megvalósítására lehessen igényelni a kedvezményes kölcsönt.
- Csak első lakásvásárlás esetén legyen elérhető az 5%-os THM plafon.
- „Zöld”, energiatakarékos ingatlanok vásárlása legyen megfinanszírozható alacsony kamat mellett.
- Legfeljebb 50 négyzetméter alapterületű lakást lehessen vásárolni 5%-os THM mellett.
- Legyen felső korlátja a vételárnak: a négyzetméterár ne érje el az 1 millió Ft-ot.
A dráguló banki forrásköltségek bezavarhatnak – kamatemelés a láthatáron?
Az amúgy sem egyszerű helyzetet tovább bonyolította a pénzpiaci környezet kedvezőtlen változása. A banki forrásköltségeket leíró bankközi hozamok ugyanis érdemben emelkedtek az elmúlt hónapban.
Jelenleg a hosszú futamidejű BIRS mutató értéke 6,90% körül mozog, ez egyben azt is jelenti, hogy egy 5%-os THM értékű új kölcsön kihelyezésén a bankoknak durván 190 bázispont veszteségük lenne. Ez még messzebb tolja annak lehetőségét, hogy az intézkedést széles körben a hiteligénylők rendelkezésére bocsássák.
Sőt, a jelenlegi piaci kamatszintek mellett sem igazán éri már meg a bankoknak lakáshitelt nyújtani. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján 20 millió Ft, legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitelt 20 éves futamidőre, 800 ezer Ft nettó jövedelem mellett 6,54-8,13%-os THM értéken lehetne igényelni. Vagyis a bankok nagyságrendileg zéró profitot érnek el.
Ha a pénzpiaci hozamok emelkedése tartós lenne – nem indul el a BIRS mutató értéke lefelé -, akkor a bankok alapesetben megemelnék az új hitelek kamatát. De a jelenlegi körülmények között, egy ilyen kormányzati kérés mellett is meg fogják lépni ezt az áremelést?
Ebben a helyzetben minden elképzelhető, de jó eséllyel a bankok kamatot fognak emelni. Ha nem is november elején, ha nem is minden pénzintézet, ha nem is az indokolt mértékben, de valamennyivel növekedni fognak a hitelkamatot. Emellett egyre nagyobb az esély arra, hogy az 5%-os önkéntes THM plafon a piacnak csak egy szűk részére lesz bevezetve. Nem feltétlenül a fent nevesített feltételek mentén fogják meghatározni azok körét, akik olcsóbban kaphatnak lakáshitelt, de az biztos, hogy valamilyen elvek mentén leszűkítik az igénylők körét.
