Az elszálló építési költségek miatt nehéz helyzetbe kerülhetnek a hitelből építkezők. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy a benyújtott – és a bank által is elfogadott – költségvetés, valamint a bank által megállapított forgalmi érték köszönőviszonyban sincsenek egymással. Mindjárt megmutatjuk, miért jelent ez nagy problémát!
Az elmúlt pár évben elszálltak az építési költségek. Az ÉVOSZ (Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége) szerint például a beton 13%-kal, a tégla 12%-kal, a hőszigetelő anyagok pedig 20%-kal drágultak 2018-ban, nem beszélve az egyre többe kerülő munkaerőről. Mindez azt jelenti, hogy például egy családi ház felépítéséhez is sokkal több pénzre van szükség: egy átlagos színvonalú, 100 nm-es ingatlannál nagyjából 500 ezer Ft-os bruttó négyzetméterárral lehet mostanság kalkulálni.
A használt családi házak ára sok helyen nem emelkedett azonban ilyen mértékben. Ez hitelezési szempontból azért probléma, mert a bank a piaci tranzakciók alapján határozza meg a forgalmi/hitelfedezeti értéket, ami a hitelösszeg kiszámításának az alapja. A bankot ugyanis nem az érdekli, hogy az ingatlant mennyiből sikerül felépíteni, csak az számít, hogy mennyiért lehet biztosan értékesíteni akkor, ha az ügyfél nem fizeti az adósságát. Ehhez pedig a környék aktuális ingatlanpiaci kínálata szolgál etalonként.
Szélsőséges esetben az is előfordulhat, hogy többe kerül felépíteni egy házat, mint amennyit a piacon adnának érte, ám a bank ekkor is a forgalmi érték 80%-ában határozza meg a hitelezhetőség felső határát.
Például, ha van egy 10 millió Ft-os telek, amire valaki 50 millió Ft-ból szeretne felépíteni egy családi házat, akkor ez számára összességében 60 millió Ft-os kiadást jelent. 80%-os maximális hitelezhetőséggel számolva ez azt jelenti, hogy elvileg 12 millió Ft önerővel bele lehet vágni a projektbe, míg 48 millió Ft-ot banki hitelből finanszírozhat.
Ám, ha a házat – telekkel együtt – a bank csupán 40 millió Ft-ra értékeli, akkor a hitelösszege legfeljebb 32 millió Ft lehet. Így viszont telekkel együtt 28 millió Ft önrészről kell gondoskodnia emberünknek. Ez a teljes projekt vonatkozásában 47%, míg a beépítési költséghez viszonyítva 56%-os arány.
Vagyis mostanság már rég nem áll meg a régi hüvelykujjszabály, miszerint a telekértéken felül általában elegendő a 20%-os beépített önerő, inkább 30-40% körüli saját forrás szükségeltetik.
Megoldás lehet, ha nagy értékű a telek, amit a bank elfogad, vagy ha az építkező eleve nagyobb, mondjuk 50%-os önerővel vágna bele a projektbe. Segítség lehet a 3 gyermekeseknek járó 10 millió Ft vissza nem térítendő CSOK is, hiszen ez jelentősen csökkenti a szükséges hitel nagyságát. Ilyen költségek mellett a kétgyerekeseknek járó 2,6 millió Ft, illetve az egy gyermek után járó 600 000 Ft azonban már nem jelent hathatós támogatást.
Plusz egy rossz hír
De mintha ez nem volna elég, a pénzintézetek CSOK-nál (családi otthonteremtési kedvezmény) és OTK (otthonteremtő kamattámogatott hitel) hitelnél, illetve áfa-jóváírás esetén elvárják, hogy a hiteligénylő által benyújtott – és a pénzintézet részéről is elfogadott – költségvetés 70%-áról hozzon számlát az adós.
Vagyis a bank az alacsonyabb forgalmi érték alapján hitelez, míg a magas építési költségvetés alapján várja el a munkálatok számlával történő igazolását. Ezért, ha az építő maga, vagy annak egy családtagja végezne el bizonyos munkákat, például, hogy faragjanak a költségből, akkor könnyen előfordulhat, hogy nem sikerül a 70%-os számlaigényt teljesíteni.
TIPP: mielőtt belevágnál hitelből egy építkezésbe, érdemes szakértő segítségét kérni, aki jól ismeri a bankok hitelezési szokásait, elvárásait. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával megkeresgeted a legjobb ajánlatot, ha pedig szeretnéd, egy szakértő 24 órán belül felveszi veled a kapcsolatot, hogy válaszolhasson minden kérdésedre.
