A lakásárak emelkedése mellett a vevők és eladók magatartása is jelentősen megváltozott az ingatlanpiacon. 2025. I. negyedévében Budapesten a megkötött adásvételi szerződésekben szereplő vételár az esetek 18 százalékában meghaladta az eredeti hirdetésben szereplő irányárat. A jó ingatlanok esetében az alkudozást, hosszú egyeztetést felváltotta a licitháború.
Az MNB lakáspiaci jelentéséből számos érdekes ingatlanpiaci trend kiolvasható: úgy tűnik újra az eladók érezhették magukat nyeregben 2025. első negyedévében. A vételárak emelkedése mellett az eladók alkupozíciója is jelentősen megváltozott.
Budapesten az év első 3 hónapjában megkötött adásvételi szerződések 17,83 százalékánál a tényleges vételár meghaladta az eredeti hirdetésben szereplő irányárat. Ilyen sok vevő korábban nem licitált a kiszemelt ingatlanra. Országosan ettől elmaradva „csupán” az szerződések 8,3 százalékánál licitáltak a vevők.
A hirdetési áron elkelt ingatlanok aránya is igen magas Budapesten: a szerződések 28,6 százalékánál ez a helyzet. Vagyis a fővárosi vásárlások csupán 53,6 százalékánál tudtak alkudni a vételárból. Egy évvel korábban, 2024. első negyedévében Budapesten még csak a vásárlások 10 százalékánál licitáltak a vevők, míg az adásvételi szerződések 76,1 százalékánál a végső ár a hirdetési ár alatt volt.
Mindezzel párhuzamosan az alku mértéke is érdemben csökkent, az első negyedévben a medián alku a fővárosban 0,9% volt. (Ez azt jelenti, hogy a szerződések felénél ennél kisebb, másik felénél pedig nagyobb volt az alku mértéke.) Vidéken az év elején a medián alku 4% körül alakult. Egy évvel korábban Budapesten még 3%, míg vidéken 4,8% volt a medián alku nagysága.
A Bankmontor szakértői egy példám keresztül is bemutatják mit jelent ez a medián alku: egy 50 millió forinton meghirdetett budapesti lakás esetében az alkudozást követően 49 550 000 Ft lenne a végső vételár. De nem szabad arról megfeledkezni, hogy a jobb fővárosi lakásokra már licitálnak a vevők.
Hirdetés
Hirdetés
Mit tegyenek a vevők ebben a helyzetben?
Az új helyzet új megközelítést kíván, kicsit hasonló körülmények között lehetnek a lakásvásárlást tervezők, mint 2018-ban, vagy 2021-ben.
A frekventált területeken, a fővárosban a jobb ingatlanok – kedvező vételár, elhelyezkedés, jó állapot… – esetében a vevőknek gyors döntéshozatalra kell készülniük. A kiszemelt lakást ugyanis könnyen elvihetik akár a hirdetési ár felett is a hezitálók elől.
- Érdemes minél hamarabb megtekinteni az ígéretes eladó ingatlanokat. Ne várjon senki a hétvégére, későbbi ideális pillanatra.
- Ha elsőre tetszett a lakás, akkor a második egyeztetést, megtekintést is érdemes gyorsan megejteni. Lehetőleg ide már vigye mindenki magával azon szakértőket, akikkel a lakás állapotát, főbb paramétereit felmérnék.
- Társasházak esetén érdemes gyorsn felmérni a közösség helyzetét is, egyeztetni a közös képviselővel a társasház vagyoni helyzetéről, céljairól.
- Ha minden stimmel, akkor pedig nem érdemes hezitálni, nehogy az utolsó pillanatban ússzon el a kiszemelt otthon.
- Érdemes banki előminősítést, hitelígérvényt szereznie azoknak, akik kölcsönből finanszíroznák a vételár egy részét. Ezen dokumentum birtokában még a készpénzes vevőkkel is fel lehet venni a versenyt. Az ígérvény ugyanis azt jelzi, hogy a vevő hitelképes, megfelelő ingatlanfedezet mellett megkaphatja a vásárláshoz szükséges kölcsönösszeget.
A Bankmonitor szakértői szerint érdemes sietni, de nem szabad kapkodni. Egy elsőre jónak tűnő lakást is érdemes szakemberrel megnézni, társasházak esetén pedig nem hagyható el a lakóközösség, a társasház helyzetének vizsgálata sem. Egy elhamarkodott döntés akár nagyobb károkat okozhat, mint ha lecsúszik valaki egy ígéretes lakásról.
Mennyi idő alatt kelnek el az ingatlanok?
Nem mindenhol pörgött fel a lakáspiac, sőt még az eltérő ingatlantípusok esetén is komoly különbségeket látni. Ezt tükrözik az értékesítési időben látható trendek is. (Az az idő, ami a meghirdetéstől az adásvételi szerződés megkötéséig telik el.)
Országosan egy panellakás medián értékesítési ideje 0,9 hónapra csökkent 2025. első negyedévében. A többlakásos épületekben az 50 négyeztméternél kisebb alapterületű lakások értékesítése is felgyorsult, azok átlagosan 1,4 hónap alatt keltek el. Ilyen alacsony számokat 2008 óta nem láthattunk.
Ugyanakkor a családi házak és a többlakásos házakban fekvő 50 négyzetméternél nagyobb lakások értékesítési ideje még emelkedett is az év elején a 2024-es adatokhoz képest.
Mi várható az elkövetkező időszakban?
A szakértők szerint a hatalmas áremelkedés 2025. második félévére lezárul. Ezt követően az árak inkább stagnálni fognak. (Ugyanakkor általános árcsökkenésre sem lehet számítani.)
Vélhetően ez elhozhatja a licitek csökkenését is, ami kicsi megnyugvást jelenthet a lakásvásárlást tervezők számára. Addig azonban érdemes több időt szánni az ingatlankeresésre, de fontos, hogy elkapkodott döntést hozni egy forrongó piacon sem szabad.
