A legfrissebb lakáspiaci adatoknak köszönhetően fény derült arra, hogy mekkora hozamot érhettek el a közelmúltban az ingatlanba fektetők. A kapott eredményeket az állampapír-kamatokkal is megversenyeztettük.
Megjelentek a Magyar Nemzeti Bank 2024. első negyedévi ingatlanár-statisztikái: az adatsorból kiderül, hogy egy év alatt 7,5%-ot nőttek az árak a hazai lakáspiacon. Reálértelemben valamivel szerényebb, 3,6%-os árnövekedést tapasztalhattunk. Ha hosszabb időre tekintünk vissza, akkor európai viszonylatban is kiemelkedő drágulással szembesülünk.
Uniós élmezőnybe kerültünk a tartós ingatlandrágulásban
Az Eurostat összeállítása szerint 14 év alatt Magyarország produkálta a második legdurvább lakáspiaci drágulást: 2010 első negyedéve és 2024. első negyedéve között megtriplázódtak a magyar ingatlanárak. Ez a teljesítmény az ezüstéremre volt elegendő, ugyanis Észtországban még ennél is nagyobbat nőtt a lakóingatlanok árszintje.
Természetesen a nominális árnövekedés önmagában nem mindent árul el a lakáspiaci trendekről: érdemes az inflációval kiigazított („reál”) árdinamikát is felrajzolni. Ebben a Magyar Nemzeti Bank friss lakásár-indexére támaszkodhatunk, amely 2024. első negyedévéig bezárólag jelzi az árak változását.
Látható, hogy a nominális árnövekedést illetően a jegybank szakemberei az Eurostat kimutatásával szinte hajszálpontosan megegyező megállapításra jutottak. Az MNB adatai szerint 2010. óta kb. 3,1-szeres árnövekedés ment végbe, ami reálértelemben kb. 1,7-szeres összesített drágulásnak felelt meg. Ebből az utolsó 1 év 7,5%-os nominális növekedésért felelős, míg reálértelemben 3,6%-kal kúsztak feljebb az árak az utolsó 4 negyedév leforgása alatt.
Hirdetés
Hirdetés
Mekkora hozamot ért el, aki ingatlanba fektetett?
Természetes, hogy míg a potenciális vevők szempontjából negatívum az ingatlanok árának növekedése, addig a befektetők éppen ebben érdekeltek. Az ő szempontjukból az egy év alatt végbement 7,5%-os árnövekedés 7,5%-os tőkére vetített hozamnak felel meg.
De nem csak az árnövekedés gazdagítja azokat, akik befektetési céllal vettek ingatlant: a kiadott lakásból befolyó bérleti díj ugyancsak növeli az általuk elért hozamot. Tegyük fel, hogy a vételárra vetítve 4%-os nettó bérleti bevétellel számolhat a befektető, azaz a tavaly év elején vett 38,5 millió forintos lakásának kiadásából egy év alatt kb. 1,54 millió forintos (havi 128 ezer forintos) bevételre tudott szert tenni. Ha eltekintünk a befolyt bérleti díjak újra befektetésétől, akkor a befektető zsebében – az ingatlan értékével együtt – összesen 42,9 millió forint csörög egy év elteltével. Ez a végeredmény a kezdőtőkére vetítve 7,2%-os nominális hozamnak felel meg.
Szép próbálkozás, de nyomába sem ért az állampapírnak
Normál piaci viszonyok között a legtöbb befektető talán kibékülne egy 7,2%-os ingatlanpiaci hozammal, de a 2023. eleje és 2024. eleje közti időszakban ennél sokkal csinosabb hozamokat is el lehetett csípni Magyarországon. Ráadásul kissé szokatlan módon a kvázi kockázatmentes állampapírok eszközosztálya is borítékolhatóan képes volt lekörözni az ingatlanokat: az inflációkövető kamatozásnak köszönhetően tavaly februárban 16%-os kamattal lehetett Prémium Magyar Állampapírt (2030/I) vásárolni.
Maradva az előző példánál, a 40 millió forint szabad pénzösszeggel rendelkező befektető 2023. februárban 39,4 millió forint névértékű PMÁP-ot vásárolhatott, amely egy évvel később 6,84 millió forintnyi kamatot fizetett ki számára. A meglévő papírok névértékét és a kapott kamatokat összeadva megkapjuk, hogy egy év leforgása alatt 46,2 millió forintra hízott a kezdeti befektetés, ami 15,6%-os hozamnak felel meg.
Ha valaki ezek alapján máris szeretne eredményt hirdetni, ő megállapíthatja, hogy a 2023. első negyedéve és 2024. első negyedéve közti időszakban jobban megérte elhalasztani az ingatlanba való befektetést, és inkább állampapírban ülve kivárni a példátlanul magas kamatok lecsengését. De ne felejtsük el, hogy ingatlanba általában nem rövid időtávra teszik a pénzüket a befektetők, ezért jó eséllyel nem egyetlen évnyi hozamteljesítmény alapján fogják értékelni a projektjüket. Mindenesetre az állampapír egyelőre elhúzott, ezért az ingatlanbefektetéseknek a következő években jelentős hátrányt kell ledolgozniuk.
