Álom vagy valóság a kamatkockázat nélküli hitel?

Kockázatmentes jelzálogalapú lakáshitelt kínál az UniCredit Bank, legalábbis ami a kamatokat illeti. Vagyis 15-20 évre előre tudható, hogy milyen havi kiadásra számíthatunk. De mi ebben a trükk, már ha van egyáltalán ilyen? És ha a feje tetejére áll a világ, ha újabb pénzügyi válság szakad a nyakunkba, akkor sem változik a havi fizetnivaló? Illetve mennyibe is kerül ez a kiszámíthatóság? A Stabil Kamat Lakáshitelről Daróczi Tamást, az Unicredit Bank Lakossági Divíziójának hitelezési szegmensmenedzserét kérdeztük.

Bankmonitor (BM): A Stabil Kamat Lakáshitel termékük kamata a választott futamidő függvényében 15-20 évig változatlan, vagyis a havi törlesztő sem változhat. Ez nagyon jól hangzik. De van-e a hitelkonstrukciónak a kamaton és a havi törlesztőn kívül esetleg más olyan eleme, ami egy váratlan esemény miatt változhat? A kisbetűs részben elrejtett díjra gondolunk.

Daróczi Tamás (D.T.): A Stabil Kamat Lakáshitel azt nyújtja, ami a nevében is áll, vagyis a kamata és a havi törlesztőrészlete a futamidő alatt semmiféleképpen nem nő. Ellenkező irányú változás természetesen előfordulhat: ha az ügyfél előtörleszt, akkor csökken a havi törlesztőrészlet, hiszen ebben az esetben a fennálló tőketartozás is kisebb lesz.

BM: Van különbség a normál és a fix kamatú kölcsön előtörlesztési díjai között?

D.T.: Az előtörlesztés költsége a Stabil Kamat Lakáshitelnél éppen annyi, mint a sztenderd hiteleinknél. Vagyis ebben sincs különbség.

BM: Mi a helyzet azokkal az egyéb díjakkal, amelyek sokszor megdrágítják a hitelfelvételt? Gondolunk itt például a meglehetősen bosszantó utalási díjra.

D.T.: Az UniCredit Banknak nincs olyan hitele, amelynél a kamaton vagy a havi törlesztésen kívül más havi költsége volna. A Stabil Kamat Lakáshitel koncepciójának lényege azonban éppen az, hogy még egyszeri díjak se legyenek. Így nincs egyszeri kezelési költsége, sem utalási díja, de a közjegyzői okiratba foglalás költségét, vagy éppen az építési hiteleknél jelentkező műszaki szemle díját is bankunk állja. A havi törlesztésen kívül egyedül a jelzálogbejegyzés egyszeri költsége terheli az ügyfelet, de mint ismert, ez nem banki költség.

BM: Ha én tegnap megtaláltam álmaim lakását, szükségem van egy 10 millió Ft-os hitelre és besétálok egy UniCredit bankfiókba; mit fog nekem az ügyintéző ajánlani? Az olcsóbb, de kevésbé kiszámítható hitelt, vagy a 20 évig fix törlesztéssel rendelkező hitelt?

D.T.: Szakértő kollégáink feladata, hogy ügyfeleink elé tárják a rendelkezésre álló lehetőségeket, és a hozzájuk tartozó előnyöket, hátrányokat. A döntés természetesen minden esetben az ügyfélé. De sok minden múlhat az egyéni élethelyzeten, a választott futamidőn és a hitel egyéb paraméterein. Érdemes rászánni az időt és a figyelmet erre a beszélgetésre, hogy kollégáink valóban az ügyfél lehetőségei és elvárásai szempontjából legjobb megoldásokat tehesse a választáshoz az asztalra.

BM: Hogyan lehetséges a 20 évig fix törlesztés? Van 20 éves lejáratú betétjük? Vagy magukra vállalják a kamatemelkedés kockázatát?

D.T.: Az UniCredit Bank mindig törekszik az ügyfeleink igényét minél testreszabottabban kielégítő innovatív termékfejlesztésre. Sikerült olyan finanszírozási formát találni, hogy a rögzített kamatozást és kiszámíthatóságot a teljes futamidőre biztosítani tudjuk.
Az ügyfelek biztonság és kiszámíthatóság iránti igénye egy ideje már határozottan érzékelhető a piacon. A kiszolgálása érdekében olyan finanszírozási megoldást kerestünk és találtunk a futamidővel azonos hosszúságú banki forrás formájában, ami így/ami a teljes futamidőre biztosítja ügyfeleink számára a változatlan kamatot és ezzel a kiszámíthatóságot.

BM: Vagyis 15 vagy 20 évre előre tudható, hogy mennyit kell havonta fizetni a hitelért, a havi törlesztőn kívül pedig egyedül a jelzálogjog bejegyzésért kell pluszban fizetni. Mennyibe kerül a kiszámíthatóság? Mert biztosan van felára.

D.T.: Ha az aktuális egyéves kamatperiódusú „normál” lakáscélú jelzáloghitelünkkel hasonlítjuk össze a Stabil Kamat Lakáshitel kamatait, akkor ahhoz képest 1,08 százalékpont a különbség. Egy hitel esetében a kamatperiódus azt az időszakot jelenti, amennyi ideig változatlan a hitel kamata, vagyis az egyéves kamatperiódusú hiteleknél 12 havonta módosulhat a kamat a törvényben meghatározott módon. Egy változó kamatozású hitel esetében a hitelkamat függ a Magyar Nemzeti Bank által meghatározott jegybanki alapkamattól, ami most történelmi mélységben, 2,1 százalékon áll, és ami a jegybanki nyilatkozatok szerint tovább már nem csökken. Ez azt is jelenti, hogy az egyéves kamatperiódusú hitelek kamata nagy valószínűséggel a következő években – de a teljes futamidő alatt biztosan – nőni fog, ami természetesen a havi törlesztést is megdrágítja majd. A Stabil Kamat Lakáshitel normál kamata egyébként 7,42 százalék, míg az úgynevezett Aktív Kedvezményes kamat 6,92 százalék – ez utóbbi havi 120 ezer forintos beérkező utalás és havi 15 ezer forint kártyás fizetés esetén jár.

BM: Mi történik akkor, ha valaki nem felel meg az Aktív Kedvezmény feltételeinek? Attól kezdve rá a magasabb kamat és a nagyobb havi törlesztő vonatkozik?

D.T.: Ha egy ügyfelünk ki is csúszik a kedvezmény feltételei közül, a Stabil kamat lakáshitel esetében/az UniCreditnél nem veszíti el örökre az előnyöket. A kedvezmény nélküli magasabb kamat szerint fizeti ugyan a törlesztőt, de csak addig, amíg újra megfelel a feltételeknek, mert akkor ismét a kedvezőbb kamat lesz számára érvényes.

BM: Tehát van egy 1,08 százalékos felár. Forintosítva mit jelent ez mondjuk egy 15 éves futamidejű, nem fix kamatú, egyéves kamatperiódusú 10 millió forintos jelzáloghitelhez képest?

D.T.: 6 ezer forint körül van havonta a különbség a törlesztőrészletekben.

BM: Ez a különbség végig megmarad? Mert 20 év alatt a havi 6 ezer forintos többlet végül akár több mint 1 millió forintra is duzzadhat.

D.T: Feltéve, hogy a változó kamatozású hitelek kamata a jelenlegi rendkívül alacsony szinten marad 20 évig! A piaci várakozások ezzel szemben azt jelzik,hogy a Stabil Kamat Lakáshitelnél a magasabb induló kamatból fakadó különbség 2016 környékére nagyrészt eltűnik, majd ezt követően a termék már olcsóbb lehet, mint egy most felvett változó kamatozású lakáshitel.

BM: Egyébként drágának, vagy olcsónak tekinthető az 1,08%pontos kamattöbblet, amit az ügyfél fizet a hosszú távú biztonságért?

D.T: Ha valaki le szeretné kötni a pénzét a bankban, akkor 5 éves lekötés esetén magasabb kamatot vár el, mint az egy évesnél, ami természetes. Ha azonban azt nézzük, hogy az egy éves és a 10 éves állampapír hozama között ma 2,5-3 százalékpont különbség van, azaz ennyivel többe kerül a 10 éves hitel az államnak, akkor az 1,08%pontos különbség kifejezetten kedvező, ráadásul 20 évre is elérhető!

De közelíthetjük máshonnan is: az UniCredit 20 éves fix kamatozású hitelénél van a piacon olyan drágább hitel is, melynek évente – vagy kamatperiódustól függően három vagy hat havonta – változhat a kamata. Azaz az ügyfél szempontjából lényegesen magasabb kamatkockázattal rendelkezik.

Hogy milyen kondíciókkal vehetsz fel Te ma egy lakáshitelt, az alábbi kalkulátorunk kitöltése után megtudhatod!

BM: Egy meglévő normál hitelből át lehet váltani Stabil Kamat Lakáshitelre? Vagy megoldható az, hogy ha valaki most egyéves kamatperiódusú hitelt választ, akkor két év múlva váltson fix kamatozásúra?

D.T.: Az UniCreditnél már korábban is volt lehetőség a kamatperiódus-váltásra. Jelenleg 1, 3, 5 és 10 éves kamatperiódusú hiteleink vannak. Ha ügyfelünk a fuamidő közben kamatperiódust szeretne váltani, akkor erre a célra a hitelkiváltó jelzáloghitelünket tudjuk ajánlani. Vagyis, ha valakinek egyéves kamatperiódusú jelzáloghitele van, akkor azt ki tudja váltani egy 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitelre. A rögzített kamatozású hitelünk kamata egyébként megegyezik a 10 éves kamatperiódusú hitelével.

Lakáshiteleinket egyébként úgy áraztuk, hogy a hároméves kamatperiódusú hitel kamata 0,5 százalékponttal magasabb, mint az egyévesé. Ugyanígy kamatozik az ötéves kamatperiódusú hitel is. A 15 és a 20 éves futamidejű rögzített kamatozású lakáshitel kamata pedig a 10 éves kamatperiódusú hitelével egyezik meg.

Egyébként fordított irányba is érdemes lehet kamatperiódust váltani, hiszen ha valaki 10 éves kamatperiódusú hitelt vett fel, de a felvételhez képest folyamatosan alacsonyabb a kamatkörnyezet, akkor érdemes lehet 1-3 éves kamatperiódusú hitelre váltani, ami követi a csökkenő kamatpályát.

BM: Megértik ezt a hitelfelvevők?

D.T.: Nehéz volt előre megjósolni, hogy az emberek mennyire értékelik majd a hitel kiszámíthatóságát. Fontos volt az időzítés is: a piacra lépéssel megvártuk az alapkamat csökkentési sorozat végét, hiszen emelkedő kamatpálya esetén jönnek ki a Stabil Kamat Lakáshitel előnyei. Az újonnan folyósított jelzáloghiteleken belül a stabil kamatozású termék aránya már 22,5 százalékos, míg a lakáshiteleken belül 30 százalékos. Ez egyértelműen azt igazolja vissza, hogy a biztonság valós ügyféligény.

BM: Megéri a banknak ez a hitel?

D.T.: A profitráta kisebb rajta, mint egy sztenderd terméken, ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy a bankot kompenzálja az alacsonyabb profitért a termék kiszámíthatóságból származó ügyféloldali előny. Tény, hogy kevesebbet keresünk vele, mint egy változó kamatozású hitellel. Ugyanakkor a Stabil kamat lakáshitel révén olyan termékkel sikerült bővíteni a kínálatunkat, amely a hazai piacon egyedülálló kiszámíthatóságot és biztonságot tud nyújtani ügyfeleink számára. A számok pedig – ahogy ezt említettem – igazolják, hogy erre igény van.

BM: A kisebb profittartamnak és a kedvezőbb feltételeknek rendszerint ára is van, például az, hogy csak a kevésbé kockázatos prémium ügyfelek kapják csak meg a legkedvezőbb hiteleket. Az átlagos ügyfél számára ez elérhető?

D.T.: Az Unicredit Bank egységes ügyfélminősítést és kockázatkezelési szabályokat alkalmaz, ezért a termékeink mindenki számára ugyanazon feltételekkel érhetőek el.

BM: Jelentős szerepet szánnak-e a Stabil Kamat terméküknek a devizahitelek (forint hiteleken keresztüli) forintosításánál?

D.T.: A hosszú távon kiszámítható hitelek – és ezen belül az UniCredit megoldása is – akár jelentősebb szerepet is kaphatnak.

BM: A Stabil Kamat konstrukció terveik szerint akkor is elérhető lesz, ha pl. a jegybanki alapkamat a mai 2,1%-kal szemben 5% lesz?

D.T.: Jelenlegi terveink szerint igen.

BM: Az MNB a közelmúltban bejelentette a jövedelemarányos hitelezés 2015-től érvényes szabályozását. A bankoktól teljesen eltérő információkat hallunk; van olyan piaci szereplő, aki szerint a jelenleg megvalósuló hitelek 30%-a is megvalósíthatatlan lesz 2015-ben, van aki szerint gyakorlatilag zéró visszaesést fog eredményezni.

D.T.: A hamarosan hatályba lépő új szabályozás rendelkezéseinek egy része nem tér el a jelenlegiektől. Másrészt a korábban rendeletben nem szabályozott kérdésekben eddig is elég prudensen jártunk el ahhoz, hogy elmondhassuk: az UniCredit hitelezési gyakorlatát az új szabályozás érdemben nem érinti.

BM: 2014 első 8 hónapjában 60%-kal emelkedett az újonnan felvett lakáscélú hitelek összege a tavalyi év azonos időszakához viszonyítva. Folytatódik a lendület 2015-ben is az Önök meglátása szerint?

D.T.: A válság kitörése előtt volt olyan hónap, amikor annyi hitelt helyeztek ki a magyar bankok, mint most egy év alatt. Azaz rendkívüli mélypontról áll fel most a hitelezés, így a hasonló lendületű folytatás nem tűnik reálisnak. 2015-ben a növekedés sok tényező függvénye lesz: vélhetően az alacsony kamatszint és a relatív alacsony lakásárak támogatni fogják az ingatlanpiaci tranzakciókat és ez magával húzhatja a hitelezést. A hitelfelvétel ugyanakkor egy bizalmi kérdés sok szempontból és nagyon sok múlik azon, hogyan változik a lakosság hitellel kapcsolatos attitűdje. Alapesetben az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó hitelfelvétel reális kereteken belül természetes dolog. E nélkül sokszor több évtized megtakarításaira lenne szükség az első otthon megvásárlásához.

Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.