A felvehető lakáshitel maximális összegét alapvetően meghatározza a rendelkezésre álló ingatlanfedezet értéke. Jogszabály szerint a becsült forgalmi érték legfeljebb 80 százalékáig hitelezhetnek a bankok, vagyis vásárláskor a vételár 20 százalékát önerőként kell előteremteni. Igen ám, de a bankok nem feltétlenül mennek el a jogszabályi plafonig, a felvehető hitel összege függ a hitel típusától, valamint az ingatlan jellegétől és elhelyezkedésétől egyaránt. Sőt, előfordulhat az is, hogy ugyanarra az ingatlanra az egyik bank több, míg egy másik kevesebb kölcsönt ad, így a pénzintézet kiválasztásakor ezt is célszerű figyelembe venni.
A bank által figyelembe vett értéket egy független értékbecslő állapítja meg, aki a munkája során az ingatlan elhelyezkedése, állapota és a környék tranzakciós árai alapján dolgozik. Előfordulhat, hogy két értékbecslő egyazon ingatlanra más-más forgalmi értéket állapít meg, ezért, ha a hiteligénylő szerint extrém alacsony összeg jön ki, plusz pénzért lehet kérni újabb értékbecslést, ám végül a bank dönt arról, hogy ezek közül melyiket fogadja el.
Hirdetés
Hirdetés
Önerő csökkentő megoldások
Kisebb saját megtakarítással is megoldható a hitelből történő vásárlás akkor, ha úgynevezett pótfedezetet is sikerül bevonni a szerződésbe, ilyenkor az ingatlanok összértékének 80 százalékáig hitelezhetnek elméletileg a bankok.
Pótolhatja a saját forrást a Babaváró hitel is, ez ugyanis részben vagy egészben önerőnek számíthat egy később felvett lakáshitelnél. (Amennyiben a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nem telt el még 90 nap, akkor a Babaváró összegének 75 százalékát fogadják el önerőként, ha azonban legalább 90 nap a különbség, akkor a teljes összeg önerőként használható.)
A meglévő gyerekre igényelt csok (családi otthonteremtési kedvezmény) támogatást csakugyan önerőként fogadják el a bankok, hiszen a támogatási jogosultság nem kérdéses, a gyermekáldás elmaradása miatt biztosan nem kell visszafizetni az államtól kapott, akár 10 millió forintos összeget. Ugyanakkor vannak bankok, amelyeknél vállalt gyereknél is önerő lehet a csok, ami a fiatal pároknak nagy segítség lehet. Ugyanakkor arra nagyon ügyelni kell, hogy amennyiben nem teljesül a vállalás, akkor jelentős összeget kell visszafizetnie a családnak.
Sok mindentől függ, hogy mekkora önerő kell
Bár elméletileg a vételár 80 százalékáig hitelezhetnek meg a bankok egy ingatlanvásárlást, a Bankmonitor szakértőnek tapasztalatai szerint reálisabb 30-70 százalékos hitelfedezeti aránnyal kalkulálnia a vevőknek.
A pontos érték függ
- az ingatlan elhelyezkedésétől (Budapest, nagyobb vidéki város, esetleg kistelepülés, falu vagy tanya);
- az ingatlan jellegétől (lakóingatlan, zártkert, építési telek stb.);
- a hitel típusától (lakáscélú jelzáloghitel vagy szabad felhasználású konstrukció);
- valamint adós igazolt jövedelmének a nagyságától is.
Bonyolítja a helyzetet, hogy minden bank hitelbírálati gyakorlata más, nem beszélve arról, hogy ez folyamatosan változik, függően a hitel- és ingatlanpiac, valamint az ország pénzügyi, gazdasági helyzetének alakulása szerint. A bankok, ha azt érzékelik, hogy az ingatlanárak csökkenni fognak a közeljövőben, akkor óvatosabban hiteleznek, hiszen egy áresés hatására akár „el is tűnhet” a fedezet a kölcsön mögül.
Természetesen lehetőség van arra, hogy a hiteligénylő több bankhoz is hiteligénylést nyújtson be, hátha valahol nagyobb összegű hitelt kaphat az adott ingatlan megvásárlására, ám ez költséges és időigényes procedúra, ráadásul nehezen megjósolható, hogy végül mi lesz az eredménye. Célszerűbb olyan hitelközvetítő segítségét kérni, aki jól ismeri az aktuális banki gyakorlatokat, és nagyjából be tudja lőni, hogy az adott ingatlantípust a pénzintézetek miként hitelezik.
