Az elmúlt 10 évben nagyon felfutott az ingatlanbefektetések népszerűsége Magyarországon. Ez nem is meglepő mivel drámai mértékben emelkedtek az ingatlanárak 2015-től. A Bankmonitor szakértői azt vizsgáltak meg, hogy milyen hozamot értek el azok, akik 2015-ben vettek befektetési céllal ingatlant Budapesten.
2015: zseniális időzítés
A 2015-öt megelőző évtizedben lényegében alig mozdultak az ingatlanárak Magyarországon. Budapesten az átlagos négyzetméterár hosszú éveken keresztül 250-280 ezer forint között mozgott, szinte bebetonozva ezt az árszintet. A változás szele 2015-ben kezdett fújni, ekkor indult be igazán az ingatlanpiaci áremelkedés, vagyis aki ebben az évben vásárolt, az gyakorlatilag a felfutás legelső hullámát kapta el.
Érdekes módon miközben az ingatlanárak stagnáltak, a jövedelmek és az általános árszínvonal folyamatosan nőttek. Ez azt eredményezte, hogy az ingatlanok relatív értelemben évről évre megfizethetőbbé váltak. Visszanézve nem túlzás azt mondani, hogy a 2015 előtti pár évben kifejezetten olcsón lehetett lakáshoz jutni.
Ez az időszak nemcsak a vásárlásra, de a bérbeadásra is rendkívül kedvező volt. Egy budapesti befektető akkoriban az ingatlan értékének akár bruttó 9,3%-át is realizálhatta éves bérleti díj formájában, ha 12 hónapra sikerült kiadni a lakást. Ez a mai – jellemzően 5% körüli – bruttó hozamkörnyezethez képest számottevően magasabb megtérülést jelentett a tulajdonosoknak, különösen akkor, ha emellett az ingatlan értéke is szépen emelkedett.
Hirdetés
Hirdetés
19%-os évesített hozamot lehetett elérni
Aki 2015 és 2024 között budapesti ingatlanba fektetett, majd azt hosszú távra bérbe adta, akár éves szinten 19%-os hozamot is elérhetett a teljes befektetési időszakra vetítve. Ez az érték nemcsak kiemelkedő, de még a nemzetközi részvénypiacok hosszú távú átlagteljesítményét is felülmúlja. Egy jól időzített, stratégiai ingatlanbefektetéssel tehát bőven a klasszikus hozamelvárások fölé lehetett lőni – persze ehhez az is kellett, hogy az ember tudja, mikor és hol érdemes vásárolni.
A hozam optimalizálásában kulcsszerepet játszott a lakáshitel alkalmazása. A Bankmonitor szakértői által vizsgált példában a befektető az ingatlan vételárának 80%-át lakáshitelből fedezte, mégpedig egy 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú konstrukcióval, 7,19%-os kamat mellett (jelen esetben a THM is 7,19% volt). Ez a tőkeáttétel lényegében lehetővé tette, hogy saját erőből viszonylag kis összeggel magas hozamot lehessen realizálni.
Az elért kiugró hozam mögött két fő tényező húzódik, az ingatlanárak jelentős növekedése és a bérleti díjak fokozatos emelkedése. Ez a páros hatás együttesen eredményezte, hogy a 2015-ben beszálló befektetők kivételes hozamokat könyvelhettek el, különösen ha a hitel- és költségoldalt is okosan kezelték.
Persze ebben az időszakban a lakásárak jóval nagyobb mértékben emelkedtek, mint a bérleti díjak, de a bérleti bevételek növekedése is komoly szerepet játszott a kedvező hozam elérésében. A havi bérleti díj ugyanis hozzájárult az ingatlannal kapcsolatos kiadások – például a törlesztőrészletek, karbantartási költségek és biztosítás – fedezéséhez, így javítva a befektetés megtérülését.
Egy ingatlanbefektetésnél a hitel kulcsszerepet játszik, hiszen tőkeáttételt biztosít, vagyis jóval kevesebb saját pénzzel is be lehet szállni ugyanabba a befektetésbe. A hitelből történő befektetés esetében minél kedvezőbb a hitelköltség, annál jobban tud növekedni a megtérülés. Érdemes ezért mindig alaposan összehasonlítani a lehetőségeket – például a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával –, hogy megtaláld a számodra legkedvezőbb konstrukciót, és így a befektetésedből kihozd a lehető legjobb hozamot.
Számolási módszertan
A szakértők a számításaik során nemcsak a bérleti bevétellel és a hiteltörlesztéssel kalkuláltak, hanem beleszámolták az ingatlannal járó egyéb kiadásokat is, például a karbantartási munkákat és a lakásbiztosítás díját is. A karbantartás költségét az ingatlan értékének évi 2%-ában határozták meg (ami egy fiatalabb épület esetében inkább 1% körül, míg egy idősebb, több felújítást igénylő ingatlannál inkább 3% körül alakulhat).
A vizsgált példában az ingatlant évente átlagosan 11 hónapra sikerült bérbe adni. 2024-ben is még ki volt adva, majd 2025 januárban értékesítették. Így a teljes befektetési időszak kereken 10 évre nyúlt. Ezzel a módszertannal számolva jött ki a (adózás utáni) 19%-os évesített hozam, amely a 2%-os karbantartási rátának köszönhetően még óvatos becslésnek is tekinthető.
Az idei évben az Otthon Start támogatott lakáshitel indulását várják sokan, hiszen a konstrukció befektetésre is fordítható. Járj utána jogosult lehetsz-e a kedvező programra az alábbi kalkulátor segítségével!
