A Bankmonitor kalkulátorát használó és külön érdeklődést leadó több ezer ember 57,3 százaléka a vételárnak több mint a 80 százalékát az új támogatott hitelből finanszírozná meg. Vagyis élnének az új program önerőre vonatkozó könnyítési lehetőségével. Az eddigi tapasztalatok alapján az ilyen könnyítéseket nem is olyan egyszerű érvényesíteni. De milyen problémákra kell felkészüljenek az érdeklődők?
A fix 3 százalékos kamatozású új otthonteremtési hitel (hivatalos nevén Otthon Start Program) az első lakásvásárlók számára nyújt igen kedvező kamatozás mellett akár 50 millió forint kölcsönösszeget lakáscéljuk megvalósításához.
A kamat mellett a program biztosított egy másik kedvezményt is, az érdeklődők akár 10% önerő mellett is megvásárolhatják álmaik otthonát. A Bankmonitor kalkulátorát használók és azt követően érdeklődést leadó – ez azt jelenti, hogy jelentős az elköteleződés az új hitel iránt – több ezer ember 57,3 százaléka kevesebb, mint 20% önerő mellett vásárolná meg a kiszemelt ingatlant. (Vagyis kevesebb, mint 20% önerővel rendelkeznek.)
Sőt az érintettek 46,9 százaléka esetében a rendelkezésre álló önerő nem éri el a vételár 15 százalékát sem. Csak összehasonlításképpen az MNB jelentése alapján 2024. utolsó negyedévében a fővárosban a hiteligénylések 4,3 százaléka, míg vidéken az 5,5 százaléka esetében volt 80% felett a finanszírozási arány.
Ezek alapján érdemes foglalkozni az Otthon Start Program minimális önerőre vonatkozó előírásaival is.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyire kedvező a 10% önerő elvárás?
Alapvetően a lakáshitelek felvételéhez egy MNB rendelet alapján jelenleg hazánkban legalább 20% önerő szükséges.
Ez alól jelenleg két kivétel lehet, ezen esetekben elegendő lehet a 10% önerő:
- A fiatalok első lakásvásárlásánál
- Az energiahatékony ingatlanok vásárlásánál.
Ezen két könnyítés miatt lehetséges, hogy tavaly az utolsó negyedévben a teljes új hitelállománynak mintegy 5 százalékát tette ki az alacsony önerős ügyletek száma.
A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben, lakásárak mellett kiemelten fontos az, hogy mekkora önerőt kell a vásárláshoz biztosítani.
Egy 60 millió forintos vételárú lakás esetében nagyon nem mindegy, hogy 6 millió, vagy 12 millió forint önerőre lenne szükség. Ekkora a különbség a 10 és 20 százalékos önerőelvárás között.
Arról sem szabad megfeledkezni, hogy az eddigi tapasztalatok alapján a bankok nem automatikusan építették be a gyakorlatukba az önerőre vonatkozó könnyítéseket, illetve támasztottak az alapvető szabályokhoz képest plusz elvárásokat is.
Milyen plusz szigorításokat vezettek be a bankok korábban a 10%-os önerő esetében?
Vannak alapvető jogszabályi, MNB előírások, e nélkül nem is működhetnének a jelenlegi 10% önerőre vonatkozó előírások.
Fiatalok első lakásvásárlása
A fiatalok első lakásvásárlása esetén az MNB részéről van egy életkori elvárás. Az adós és adóstársak egyike sem tölthette be 41. életévét, illetve egyikük sem rendelkezhet, rendelkezhetett 50 százalékot elérő tulajdoni hányaddal lakóingatlanban. Ez utóbbi elvárás alól könnyítést kapnak azok, akik olyan ingatlanban rendelkeznek tulajdoni hányaddal, amelyen jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog van.
Energiahatékony lakás vásárlása, építése, felújítása
Az épület energiafogyasztása nem haladja meg a 68 kWh/év/m2, illetve az energetikai besorolása „A+” vagy annál kedvezőbb.
A felújításra külön szabályok vannak érvényben.
Csak azon esetekben lehet elegendő jelenleg a 10% önerő, amelyeknél a hitelügylet megfelel ezen szabályoknak. De ez nem elegendő, vannak, lehetnek plusz előírások is a bankok részéről. De mik lehetnek ezek az egyedi elvárások?
A bankok egyedi szabályai a 10% önerőnél jelenleg
- Van olyan pénzintézet, ami a fiatalokra vonatkozó 10% önerős szabályt csak a CSOK Pluszt is igénylő ügyfelek esetében teszik elérhetővé.
- Egyes bankok hosszabb, akár 2 éves folyamatos munkaviszonyt is elvárhatnak. Egy sima hiteligénylésnél elegendő lehet 3/6 hónapos munkaviszony is letöltött próbaidővel.
- Lehetnek településre vonatkozó feltételek is: egyes bankok nem nyújtanak 10% önerő mellett lakáshitelt bizonyos településeken.
- Van olyan pénzintézet, amelyik vételárkorlátot határozott meg: például 80 millió forint feletti vételárnál nem adnak 10% önerő mellett lakáshitelt.
- Elvárhatnak a bankok magasabb jövedelmet is a szokásos feltételekhez képest.
Sőt van olyan bank is, amelyik nem él a jogszabályi lehetőséggel, azaz nem nyújt 10% önerő mellett lakáshitelt.
Azért nem is olyan könnyű ezen egyedi feltételeket teljesíteni mindenkinek. A Bankmonitor szakértői ezen múltbeli tapasztalatok alapján azt gondolják, hogy az új helyzetben is jöhetnek egyedi feltételek, előírások az egyes bankoktól.
Ráadásul ezen feltételek teljesen eltérőek lehetnek, vagyis várhatóan a 10% önerő kezelése alapján komoly eltérések lesznek, lehetnek az egyes bankok között.
Tehát nincs arra garancia, hogy szeptemberben tényleg az eddig bejelentett minimális önerő mellett fel lehet venni az összes banknál az Otthon Start hitelt. Éppen ezért érdemes azt is megvizsgálni hogyan is lehetne növelni a lakásvásárlásra fordított önerő mértékét.
Mi minősülhet önerőnek lakásvásárláskor?
Szerencsére nem csak a saját megtakarítás minősülhet önerőnek. Érdemes végignézni, hogyan is lehetne előteremteni még önerőt. Egyes esetekben még hitelből is kipótolható az önerő.
1. Lakástakarék
Alapvetően egy ltp szerződésben is gyűlhet rendszeres megtakarítás, ami kifejezetten lakáscélokra költhető el. Ugyan állami támogatás már nem kapcsolódik a termékhez, de még mindig lehet számos olyan korábban kötött szerződés, amihez kapcsolódik ilyen kedvezmény. (Egyébként az új szerződéseknél maguk a pénztárak adnak jelentős bónuszt a befizetésekre.)
Természetesen új ltp szerződéssel már jó eséllyel nem lehet gyorsan kellő megtakarítást összegyűjteni. De a meglévő szerződéssel rendelkezőknek érdemes átgondolniuk, hogy lezárják a megtakarításukat és az összegyűjtött pénzükkel kiegészítik saját megtakarításukat, megnövelik önerejüket.
2. ÖNYP feltörése
Az idei évben az önkéntes nyugdíjpénztáraknál tartott megtakarításokat is ki lehet venni mindenféle adózási kötelezettség nélkül, amennyiben azt lakáscélra fordítja a pénztártag.
Itt mérlegelni kell minden érintettnek azt, hogy az így elérhető plusz pénz mire elegendő (ténylegesen ezen múlik-e egy lakás megvásárlása). Illetve figyelembe kell venni a következményeket is: az időskori megélhetés, a nyugdíjkiegészítés terhére növeli a pénztártag az önerejét.
3. Babaváró hitel és Munkáshitel
Vannak olyan támogatott hitelek, melyek részben, vagy akár teljes egészében önerőnek minősülhetnek egy lakáshitel mellett.
A lakáshitel igénylését megelőző 90 napon belül felvett Babaváró hitel, Munkáshitel 75 százaléka önerőnek minősülhet. (Például a Munkáshitel maximális 4 millió forintjából 3 millió forintot akár önerőként is fel lehetne használni.) Sok fiatal pár a Babaváró hitelt kifejezetten ezen okból veszi fel.
Sőt, ha több, mint 90 nappal a lakáshitel felvétele előtt igényelte az érdeklődő a kérdéses támogatásokat, akkor akár teljes egészében önerő lehet a támogatás.
Fontos kihangsúlyozni, hogy más hitelből, például személyi kölcsönből az önerőt nem lehet kipótolni.
Összegzés
Az Otthon Start Program iránt érdeklődők több mint felének az alacsony önerőelvárás is nagyon lényeges. Azt az érintetteknek mindenképpen tudnia kell, hogy nincs garancia arra, hogy minden banknál elérhető lesz a kedvezményes hitel 10 százalékos önerő mellett már szeptember elsején.
Sőt elképzelhető, hogy a bankok az alacsony önerő melletti hitelezést csak plusz feltételek, előírások teljesítése esetén fogják biztosítani.
Éppen ezért nem szabad készpénznek venni azt, hogy szeptembertől 10% önerő mellett már meg lehet vásárolni Otthon Start hitelből a kiszemelt lakást. Érdemes emiatt azt is felmérni, hogy a meglévő megtakarítását mivel lehet kiegészíteni.
