Ez a dilemma évek óta jelen van a lakáspiacon, az emelkedő árak miatt ugyanis sokan várták a korrekciót. Ezidáig a gyors lépés bizonyult a helyes válasznak, hiszen a lakásárakban nem történt érdemi csökkenés, sőt inkább az árak további emelkedését lehetett tapasztalni. A jelenlegi kérdés azonban kicsit más: sokkal több tényezőt kell átgondolnia a vásárlóknak, mint korábban.
Egy lakóház megvásárlása egy nagyon komoly döntés, hiszen a vevők több 10 millió forintot fizetnek ki. Joggal merülhet fel a kérdés, hogy jelen helyzetben – orosz-ukrán konfliktus és bizonytalan gazdasági környezet – érdemes-e kivárni a lakásvásárlással.
Alapvetően számos szempontot érdemes mérlegelni egy ilyen döntés során:
- A lakásárak várható alakulása.
- A lakáshitel kamatok, kondíciók alakulása a jövőben.
- Hogyan alakulnak a fizetések várhatóan a jövőben?
- Mennyire bizonytalan a helyzet, milyen reálgazdasági kockázatokat látni jelenleg?
Mindezeket alaposan át kell gondolnia egy lakás iránt érdeklődőnek, a jelenlegi helyzet ugyanis még a korábbi időszaknál is sokkal bonyolultabb.
Hirdetés
Hirdetés
Mit várhatunk a lakásáraktól?
Az elmúlt években a lakásárak szinte töretlenül emelkedtek. 2010-hez képest megduplázódtak a lakásárak, sőt egyes helyeken megháromszorozódott az ingatlanok értéke. Az COVID kitörése óta legfeljebb az áremelkedés mérséklődését lehetett tapasztalni, érdemi árcsökkenésre azonban nem került sor.
A háború és az ahhoz kapcsolódó szankciók azonban átírhatják a helyzetet. Ugyanis a kereslet – legalábbis a magas árak mellett – érdemben csökkenhet:
- Magas inflációs környezetben robbant ki a háború, ami tovább fokozza az általános drágulást. (A nyersanyagárak, energiahordozók ára, élelmiszerárak várhatóan tovább fognak drágulni.) Ezáltal az embereknek kevesebb lakásra költhető pénzük lesz.
- A GDP növekedési üteme is megtorpanhat.
- A jövedelmek kétszámjegyű emelkedésének is vége szakadhat.
- A gazdasági bizonytalanságról és a hitelpiacról külön még beszélni fogunk. Azt előzetesen mindenképpen kijelenthetjük, hogy ezen tényezők is inkább a lakásárak csökkenésének irányába mutatnak.
A Bankmonitor szakértői mindezek miatt nem várják az ingatlanárak további emelkedését. Sőt elhúzódó háború esetén – amire jelen helyzetben komoly esély van – akár 3-5 százalékos árcsökkenés is elképzelhető. Ez alapján egy vásárlás előtt állónak akár érdemes lehet kivárni, hiszen az árcsökkenés számukra kedvező lehet. A lakásárak várható alakulásáról a Bankmonitor részletes elemzését itt olvashatod.
A lakáshitelek piacán komoly drágulás várható
A jelenlegi árak mellett sokan már csak komoly 20-30 millió forint összegű lakáshitel igénylésével tudnak ingatlant vásárolni. Számukra az ingatlanárak alakulása mellett a hitelkamatok várható változása is nagyon lényeges kérdés. Sajnos e tekintetben nem szolgálhatnak a Bankmonitor szakértői jó hírrel. A hitelkamatok érdemi emelkedés várható az elkövetkező hónapokban.
A magas infláció miatt – februárban 8,3% volt az áremelkedés – az MNB folyamatosan emeli az irányadó kamatokat, ennek mértéke jelenleg 5,85%, de további emelésekre lehet számítani. Az irányadó kamatok pedig érdemben befolyásolják a pénzpiaci hozamokat, ami a bankok oldalán költségnövekedést jelent. (A pénzintézetek ugyanis a pénzpiacról szerzik be a hitelek forrását.) Ez pedig idővel az új hitelek kamatában is megjelenik: 1,5 százalékpontos további kamatemelésre lehet számítani az új hitelek esetében. (A legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek THM értéke 5,4 százalékról 6,5-7 százalékra emelkedhet.) A hitelek várható drágulásáról itt olvashatsz részleteket.
A jelenlegi háborús helyzetben igen magas a bizonytalanság: meddig folytatódnak a harcok, mi lesz a hatása a szankcióknak… A bizonytalanságot pedig a pénzintézetek kockázatnak tekintik, ami lecsapódhat a hitelintézetek bírálati gyakorlatában is. A bankok szigorúbb feltételekkel fognak hitelezni, kevesebb ember lesz jogosult a kért hitelösszegre.
A hitelpiacon várható folyamatok miatt nem érdemes kivárnia a lakásvásárlást tervezőknek: drágábban és szigorúbb feltételekkel lehet hitelhez jutni az elkövetkező időszakban. Ráadásul a hitelpiaci folyamatokban várható változások sokkal biztosabbnak tűnnek, mint a lakásárak csökkenése.
Természetesen speciális helyzetben vannak a támogatott kölcsönt igénylők – CSOK-hitel, Zöld hitel – náluk ugyanis a kamatemelkedés nem jelent veszélyt. Ugyanakkor figyelni kell a támogatási lehetőségek lejáratára, illetve Zöld hitel esetében a teljes 200 milliárd forintos keretösszeg kimerülésére.
Hogyan hat a vásárlókra a lakásárak és a hitelpiac alakulása? Jöjjön egy példa
Az eddigi tényezők egymással ellentétes irányba hatnak. Éppen ezért a Bankmonitor szakértői egy példán keresztül mutatnák be a két tényező változásának együttes eredményét.
Tegyük fel, hogy egy család 50 millió forintért venne lakást, van 25 millió Ft önerejük és 25 millió Ft piaci lakáshitelre lenne szükségük. A kölcsön 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú, az induló kamatszint 5,4%. Ha a család kivár, akkor a vételár 3 százalékkal csökkenne, viszont a hitelkamat 1,5 százalékponttal növekedne.
A vételár csökkenése miatt a jövőben 1,5 millió forinttal kevesebbet kell kifizetni a lakásért, az önerő adott, vagyis ez a különbség a szükséges hitelösszeg nagyságában csapódik le. (Elég 23,5 millió Ft lakáshitel a jelenlegi 25 millió Ft helyett.) Ugyanakkor a hitelkamatok emelkedése – 5,4 százalékról 6,9 százalékra – oda vezet, hogy a kisebb hitelösszegre is 10 ezer forinttal nagyobb törlesztőrészletet kell fizetni.
20 év alatt a teljes visszafizetendő összeg 2,4 millió forinttal kell többet kifizetni a kölcsönre, ha vár a család. Az önerő a két esetben ugyanakkora, vagyis 2,4 millió Ft-tal nagyobb összeget kellene fizetni összességében is a kivárás miatt a lakásért.
A dinamikus béremelkedés korszaka lejárt?
Az elmúlt években a KSH adatai alapján az átlagjövedelem jelentős mértékben akár 8-10 százalékkal is emelkedett. Sok lakásvásárló ennek tükrében tervezte be a kiadásait. (Az első időszakban még komolyak a terhek, de az évek alatt a fizetés „kinövi” a kiadásokat.)
A gazdasági teljesítmény növekedésének várható lassulása és a nagy bizonytalanság miatt a bérek emelkedésének üteme mérséklődni fog. Vagyis a jövőben a családok nem alapozhatnak bevételeik gyors növekedésére. Természetesen ezt is mindenkinek egyedileg a saját élethelyzetének megfelelően kell kiértékelnie. Összességében azonban ez a kivárás szempontjából egy semleges elem, hiszen már most is ez a várakozás, és vélhetően ez hónapok múlva sem fog módosulni.
Az orosz-ukrán háború és a gazdasági szankciók
Hatalmas a bizonytalanság a gazdaságban – nem csak itthon, az egész világra elmondható ez -, ebben a környezetben sokan inkább elhalasztják nagyobb pénzügyi kiadásaikat. Márpedig mi lehet nagyobb kiadás, mint egy lakás megvásárlása. Ez a döntés teljesen érthető: jóval kevésbé látható biztosnak a munkahely, a fizetés, az infláció csökkenése is későbbre tolódik…
A bizonytalanság óvatossághoz vezet, ami az élet számos területén megtapasztalható. A Bankmonitor szakértői számos helyzetben találkoztak az ingatlanpiacon is a vételi szándéktól elálló vevőkkel. Ez a döntés pedig független a korábban leírt számításoktól, indokoktól, pusztán a kockázat, a bizonytalanság szülte őket.
Összegzés
A lakásvásárlás előtt állók teljesen új helyzetben vannak, sokkal nagyobb a bizonytalanság, több tényezőre kell odafigyelniük. A különböző élethelyzetben lévők számára más lehet az ideális döntés:
- Az önerőből vásárlók számára érdemes lehet kivárni. Számukra a lakásárak várható csökkenése komoly lehetőséget hordozhat.
- A támogatásból, támogatott hitelből vásárlók is kivárhatnak, számukra azonban fontos szem előtt tartani, nyomon követni a támogatások igénylési határidejét.
- A piaci hitelből vásárlóknak nem érdemes kivárni, a hitelkamatok emelkedése ugyanis messze kompenzálhatja a lakásárak csökkenését. (Természetesen azon is múlik a dolog, hogy mekkora hitelösszegre lenne szükség.)
- A magas fokú bizonytalanság miatt is elhalaszthatják a komolyabb pénzügyi döntéseket. (A fenti tényezőktől függetlenül.) Ebben a helyzetben azonban érdemes átgondolni azt, hogy ennek a lépésnek adott esetben milyen pénzügyi hatása lehet.)
