Hírdetés

7+1 ok, ami miatt a lakásárak csökkenni fognak

szerző: |
 

A szomszédban dúló háborús helyzet masszívan átrajzolja a gazdasági környezetünket, ez pedig szinte óhatatlanul el fogja hozni a 2015-ben indult erőteljes lakásáremelkedés trendfordulóját. Nemes egyszerűséggel: eljött az ingatlanárak csökkenésének ideje.

Mi indukálja a lakásárak csökkenését?

1. A gazdasági növekedés várhatóan erős hanyatlása

Bár az orosz és az ukrán gazdaság relatív kis szereplőnek számítanak globálisan, túl nagy súlyuk van az energia, az élelmiszer-alapanyagok, az ércek piacán. A nemzetközi vérkeringésbe beágyazott folyamatok meg fognak törni a szankciók révén. Sokkal magasabb áron, sokkal kisebb mennyiség fog nemzetközi piacra kerülni a két országból.

Mindez együttesen elvezethet a tartósan magas infláció melletti alacsony, vagy zéró gazdasági növekedéshez.

2. Infláció, infláció, infláció…

Magyarországon, Európában és az USA-ban is történelmi csúcson van az infláció – legalábbis évtizedek óta nem tapasztalt mértékű az áremelkedés -, melyet az előző pontban kifejtett okok miatt nagyon nehéz lesz megfékezni. Magyarországon addicionális komoly problémát jelent a forint leértékelődése, mely szintén inflációt erősítő hatással bír.

3. Bérek száguldása: „itt a vége, fuss el véle”

A gazdaság ciklikusságához hasonlóan a bérek emelkedése is hullámszerűen hol megelőzi az inflációt (valós értéknövekedés), hol elmarad tőle (bérek értékvesztése). Az elmúlt 5-6 év a masszívan infláció felett emelkedő bérekről szólt és ez most változhat, hiszen a csökkenő gazdasági növekedés miatt a súlyos munkaerőhiány csökkenhet, sőt valószínűleg teljes egészében majd az IT szektorra korlátozódik.

A bérek szempontjából „relatív jó hír”, hogy a legtöbb cégnél az éves bérrendezések már lezajlottak, így ez 2022-ben elsősorban a prémiumokon érezteti majd hatását, 2023-ban pedig a fix havi fizetéseken.

4. Bizonytalanság = óvatosság

Az összes politikai elemzés arról szól, hogy globális, erőteljes átalakulás tanúi vagyunk. A korábbi világrend elmozdul egy új típusú egyensúly felé. Az egyensúly kereséséhez is azonban relatív nyugodt környezetre lenne szükség (értsd: minimum fegyverszünet). Ez annyit jelent, hogy ma nem látható tisztán a jövő, nehezen tervezhetünk a családi pénzügyek terén is.

Nem csak a vállalatok bizonytalanodnak el a beruházásaikat illetően. A lakosságra is inkább kivárás, visszafogottabb fogyasztás és a nagy döntések elhalasztása lehet jellemző a lakásvásárlások terén is.

5. Hitelpiac: a kamatok emelkedése újabb lendületet vehet

Csak az elmúlt egy hétben 0,5-0,6%-kal emelkedtek a banki hitelezés szempontjából kulcsfontosságú kamatszintek. Március elejével a bankok átlagosan 0,4-0,5%-kal emelték meg  a lakáshitel kamatszintjüket az év eleji szinthez képest. A magasabb kamatszint pedig egyet jelent azzal, hogy ugyanolyan jövedelem mellett alacsonyabb hitelt vehetünk fel. (Arról nem is beszélve, hogy amennyiben kevésbé látjuk stabilan a jövőt, erősen bizonytalanok vagyunk, akkor önmagunktól is kisebb hitelösszeget igénylünk az óvatosság miatt.)

6. Bankok hitelnyújtási hajlandósága

A bankok nagy mértékben a hitelezésből élnek. A külső környezet drámaian kedvezőtlen változása esetén azonban az óvatosság az esetükben a kevésbé aktív hitelezésben nyilvánul meg. Szigorúbb hitelvizsgálat és alacsonyabb megadott hitelösszeg a várható végeredmény (ezt láttuk a COVID első hullámában is).

7. A magyar lakáspiac európai összehasonlításban is hatalmas emelkedést mutatott az elmúlt években

Amennyiben hosszú időn keresztül nagy mértékű az áremelkedés (mindegy, hogy ez az új támogatási elemek, támogatott hitelek, vagy a lakosság jobb ingatlanba költözési szándéka miatt valósul meg) akkor az kellő táptalaj arra, hogy egy erős negatív külső változás esetén az árak csökkenni tudjanak.

+1. Bárki nyeri is a választást erős megszorítások jönnek

Több ezer milliárd forint került elköltésre 2021 eleje óta. Ennek egy részét a COVID járványból történő kilábalás támogatása, másik része pedig már a hagyományos, választások előtti költekezés jegyében telt (ennek egyik leglátványosabb megnyilvánulási formája a 600 milliárd forintnyi SZJA visszatérítés volt a gyereket nevelő családoknak). A költségvetés tehát nincs jó helyzetben, a racionalizáció elengedhetetlen lesz. Minden bizonnyal nem „megszorításnak” fogja nevezni az aktuális kormány, de már május-június környékén érzékelhető lesz.

Ebbe a kategóriába sorolhatjuk az árstop intézményét is. Változatlan formában nagy valószínűséggel nem maradhat fenn az árstop az üzemanyag, az élelmiszer, a kamatok és a háztartási energia vonatkozásában sem.

2022-re – pont a korábbi évek agresszív áremelkedése miatt – már inflációval megegyező, vagy az alatti áremelkedést becsültünk. A fenti tényezők hatására azonban ma a Bankmonitor szakértői sokkal valószínűbbnek tartják, hogy az árak csökkenésnek induljanak.

Hírdetés

Hírdetés

Milyen gyorsan csökkenhetnek a lakásárak?

Érdemes visszanyúlni az utolsó nagy gazdasági válsághoz, 2008-hoz. Akkor a lakásárak a válság kitörését követően éves átlagban 6%-kal csökkentek az első két évben. Az árcsökkenés természeténél fogva nem volt egységes az egyes lakáspiaci szegmensekben: a kelet-magyarországi téglalakások évente átlagosan 12,3%-ot veszítettek értékükből, míg a budapesti téglalakások évente mindössze 1,5%-kal estek vissza.

Hogyan is nézett ki az elmúlt 30 év egyetlen érdemi lakáspiaci visszaesése?

Tekintettel arra, hogy 2008-ban is egy nagy áremelkedési hullám után érte el a válság a piacot, párhuzamokat tudunk vonni. Egy nagy különbség azonban van: ma sokkal egészségesebb a lakosság hitelállománya, mint 2008-ban volt. Nincs svájci frank hitel és a legtöbb hitel már fix kamatozású. Mindebből az adódik, hogy hitel oldalon nem lehet akkora dráma, mint a 2008-as válságban volt.

Összességében tehát a Bankmonitor becslése szerint országos átlagban 3-5%-os árcsökkenés lehet a legvalószínűbb forgatókönyv (azzal együtt, hogy az egyes lakáspiaci szegmensekben az árcsökkenés mértéke most is érdemben eltérhet).

Amennyiben a fegyveres konfliktus átlépi Ukrajna határait, akkor az előzőekben jelzettnél lényegesen nagyobb árcsökkenés is bekövetkezhet.

Mikor kezdődhet meg az árcsökkenés?

Az ingatlanpiacnak van egy természetes tehetetlensége. Az adásvételi szerződésekben jellemzően 60 napos fizetési határidő szerepel. A statisztikákban így vélhetően májusban lesz először érdemben kimutatható az árcsökkenés.

Mikor nem fognak csökkenni a lakásárak?

Ezt a mai ismereteink szerint csak abban az esetben tudjuk elképzelni, ha az orosz-ukrán háború rövid időn belül olyan módon ér véget, hogy a gazdasági szankciók is nagy sebességgel visszarendeződnek. Ennek sajnos ma minimálisnál is kisebb a valószínűsége.

Hosszabb távú jövő: az MNB, vagy az állam támogat?

CSOK, Falusi CSOK, CSOK+Hitel, Babaváró hitel, Lakásfelújítási Támogatás, Támogatott Otthonfelújítási hitel, NHP zöld hitel… nemzetközi összevetésben párját ritkítóan széles tárháza a lakásvásárláshoz kapcsolódó támogatásoknak és támogatott hiteleknek. Jöhet-e ezen a fronton újabb segítség?

Tekintettel arra, hogy egyre több közgazdász, sőt az MNB elemzései is azt mutatják, hogy a támogatások okoztak negatív hatásokat is az ingatlanpiacon (túlzott, nem fenntartható áremelkedés), inkább azt valószínűsítjük, hogy nem várhatók új támogatási elemek.

Lakáshitel kalkulátor
Spórolj akár Milliókat
Ft
Ft
év
Ft
Bankmonitor
Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Kérd részletes eredményeidet email-ben és várd szakértőnk hívását, hogy segítsen a felmerülő kérdések tisztázásában!
A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!

Az eredményeket elküldtük az email címedre.
Ha nem érkezik meg perceken belül, ellenőrizd leveleződ „spam/levélszemét” mappáját is!
Gyorsan van szükséged lakáshitelre?
24-48 órán belül:
előzetes hitelminősítés
személyes hitelajánlat
Az élet legnagyobb pénzügyi kérdéseiben (és ilyen a lakáshitel felvétel) kizárólag megfontoltan érdemes döntést hozni. Használd a Bankmonitor.hu Lakáshitel-kalkulátorát: 13 bank több, mint 100 hiteltermékét tudod összehasonlítani részletesen

És itt nincs vége: a Bankmonitor segít Neked az ügyintézésben. A Bankmonitor kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitel ajánlatot mutatunk be Neked, mely akár 6 hónapig is érvényes. Nem kell küzdened a bankfiókban, a Földhivatalban, mindent elintézünk helyetted a hitelhez jutásig és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adunk. Kényelmes, gyors, megbízható – válaszd a Bankmonitort. Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mint ha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket kínálunk (ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

 
Hírdetés