Az Otthon Start alapjaiban írta át a hitelpiacot. Hatalmas volument helyeznek ki a bankok hónapról hónapra, az átlagos kölcsönösszeg is érdemben emelkedett az elmúlt időszakban. Ezzel azonban együtt járt az is, hogy a vételárnak egyre nagyobb részét finanszírozták hitelből a vevők. De mit jelent ez és milyen kockázatok hordoz magában?
Egy jelzáloghitel felvételéhez három dolognak kell teljesülnie:
- Az igénylő jövedelemének el kell bírnia a törlesztőrészlet összegét.
- A banknak hitelképesnek kell minősítenie a bírálat során az érdeklődőt.
- A fedezetül felajánlott ingatlannak is el kell bírnia a kölcsönt.
De mit is jelent ez az utolsó pont? Alapvetően a kölcsön összege nem haladhatja meg a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) forgalmi értékének a 80 százalékát. Speciális esetben – első lakásszerzés vagy energiahatékony ingatlan vásárlása – a kölcsönösszeg elmehet 90 százalékig is. (Leegyszerűsítve ez azt jelenti, hogy egy lakásvásárlás esetén a vételárnak legfeljebb a 80/90 százalékát teheti ki a kölcsön összege.)
Ez egy MNB előírás, ettől szigorúbbak lehetnek a bankok, de kedvezőbb feltételekkel nem nyújthatnak jelzáloghitelt. Azt látni kell, hogy az elmúlt időszakban azért jellemzően messze voltak az új hitelek ettől a határszámtól: kölcsönösszeg és lakásérték arányának, azaz a hitelfedezeti mutató az átlagos értéke 50 százalék körül mozgott az utóbbi időben.
Hirdetés
Hirdetés
A vételárnak jóval nagyobb részét finanszírozzák hitelből a magyarok
Az Otthon Start hitel szeptemberi indulása óta gyakorlatilag kiszorította a többi támogatást és a piaci lakáshiteleket. Idén februárban a lakáshitel szerződéseknek bő 70 százalékát az új támogatott kölcsön tette ki.
Márpedig az Otthon Start átlagos összege is érdemben magasabb mintegy 33-35 millió forint, mint amennyit egy átlagos piaci hitelből felvettek korábban a magyarok. Tavaly júniusban a lakáscélú jelzáloghitelek átlagos összege 20 millió forint körül alakult.
Felmerülhet a kérdés, hogy miért emelkedik a kölcsönösszeg nagysága? Több önerőt tesznek bele a vásárlásba a magyarok vagy a vételárnak egyre nagyobb részét finanszírozzák hitelből az igénylők.
Az MNB legújabb statisztikái alapján legalább részben a második lehetőség – azaz a magasabb hitelfedezeti mutató arány – húzódik meg a háttérben.
A lakáshitelek legnagyobb részét használt lakásvásárlási célra veszik fel. Márpedig ennél a célnál nagyon is látható az új támogatott hitel indulásának hatása. Októbertől – ide tehető az Otthon Start szerződéskötéseknek a felpörgése – a használt lakásvásárlás céljára felvett jelzáloghitelek finanszírozási aránya a 60 százalékról 70 százalékra emelkedett.
Ez azt jelenti, hogy egy 50 millió forint értékű lakásra az Otthon Start előtt durván 30 millió forint, míg jelenleg 35 millió forint kölcsönt vettek fel a vevők.
Ha a megoszlásra tekintünk, akkor is érdemi átrendeződést lehet látni. Az év utolsó három hónapjában a felvett lakáshitelek összvolumenének a 20,75-22,80 százalékánál a vételárnak több mint 80 százalékát finanszírozták hitelből. Ez nagyságrendileg ezen három hónapban 166-182 milliárd forint kölcsönösszeget érinthetett. A korábbi időszakban ez az arány 5 százalék körül mozgott.
A kihelyezett kölcsönösszegnek több mint a felénél – durván 56-58 százalékánál – a kihelyezett hitelösszeg meghaladta a vételár 70 százalékát. A 2025-ös év utolsó negyedévben durván 448-464 milliárd forint jelzáloghitel tartozhatott ebbe a kategóriába. Az Otthon Start indulása előtt a kölcsönöknek a 33-38 százaléka tartozhatott ide.
Ez a nagyobb finanszírozási arány kockázatot jelenthet, hiszen egy lakásárcsökkenéssel járó gazdasági probléma esetén az ingatlan már nem biztos, hogy elégséges fedezetet nyújt a kölcsön mögött. Ezt a kockázatot azonban a jövedelemarányos törlesztőrészlet ismeretében lehet ténylegesen kiértékelni. Azon hitelek tekinthetők ténylegesen kockázatosabbaknak, ahol a magas kölcsönösszeg mellett az adós a fizetésének is a nagy részét törlesztésre kell fordítsa. Ilyen információ azonban a most kiadott adatok között nem szerepelt.
Ettől függetlenül a legfeljebb 3 százalékos kamatozású támogatott hitel jelenléte és elterjedése még pozitív is lehet, hiszen a magasabb kölcsönösszeg kedvezőbb kamattal párosul, ez a kombináció pedig nem eredményezi a törlesztők hasonló mértékű növekedését.
Mindenesetre érdemes az MNB-nek és a kormánynak is figyelnie arra, hogy a lakáshitelek átlagos összege és az ingatlanárakhoz viszonyított aránya hogyan változik. Emellett pedig az egyes adósoknak, érdeklődőknek is szem előtt kell tartaniuk, hogy akkora összeget vegyenek fel, amelynek a törlesztőjét magabiztosan ki tudják fizetni. Ebből a szempontból pedig érdemes az esetleges negatív forgatókönyveket – munkahely elvesztése, hosszabb betegállomány – is mérlegelni.
