Csak nagyon kivételes esetben történik meg, hogy a lakáshitel kamatát az infláció meghaladja, de most éppen erre került sor. A legolcsóbb hitel 2,4%-os kamat mellett érhető el, ami vélhetően korlátozott ideig áll csak meg ezen szinten. Ha lehet hinni a becsléseknek, akkor évek múlva visszaáll minden a rendes kerékvágásba. Ezért a legjobb, amit tehetünk, ha a gyorsan változó kamatozású hitel helyett legalább 3-5 évre rögzített kamatú hitelt veszünk fel. Ezzel sok bosszúságtól megóvhatjuk magunkat.
A kivétel erősíti a szabályt
Hagyományos körülmények között hozzá vagyunk szokva, hogy a lakáshitel kamatok magasabban találhatók, mint a pénz vásárlóerejének romlását jól mutató infláció. Ez abból a szempontból logikus is, hogy a befektetők az esetek döntő többségében az inflációnál magasabb hozamot várnak el a befektetéseik után. Márpedig, ha a bank profithoz akar jutni, akkor úgy kell áraznia a hiteleit, hogy az meghaladja, akár jelentősen a befektetők által elérhető kockázatmentes hozamot.
Gondoljunk csak vissza az utóbbi közel másfél évtizedre, amikor a jegybanki alapkamat átlagos szintje 6,1% volt, míg az infláció a 4%-ot sem érte el. Mindez jól mutatja, hogy valóban hosszú távon érvényre jutott a fent bemutatott reláció. Korántsem véletlen ennek fényében, hogy az elmúlt 15 évben az éven belül változó kamatozású jelzáloghitelek átlagosan 8,8%-os hitelkamat mellett voltak megvásárolhatók.
Ebben természetesen benne van a 2000-es időszak is, amikor nem volt ritka, hogy 12-14% közötti hitelkamat is előfordulhasson. De az átlagban ott van a közelmúlt is, amikor már 2,5% alatt is megkaphattunk egy lakáshitelt. Igaz, ehhez azért több feltételnek is meg kellett felelnünk, de a tény az tény, hogy a Bankmonitor kalkulátorában szereplő ajánlatok közül valóban ennyiért már tudunk lakásvásárláshoz hitelt felvenni.
Az általánosságban működő gazdasági összefüggések viszont időlegesen megdőlhetnek, ami igen érdekes helyzetet eredményezhet. Utoljára 2007 tavaszán, vagyis 10 évvel ezelőtt fordult elő rövid ideig, hogy a legjobb lakáshitel kamatok elmaradjanak az inflációtól. Akkor viszont az volt az ok, hogy a kormányzati intézkedések mellett egyéb külső sokk is érte a gazdaságot.
Azóta nem volt példa arra, hogy a megszokott forgatókönyv (hitelkamat > infláció) felboruljon, azonban az utóbbi két hónapban ismét megdőlni látszik a kőbe vésett összefüggés. A februárra vonatkozó adatok szerint az éven belüli kamatperiódusú, vagyis néhány havonta változó kamatozású lakáshitelek kamata átlagosan 3,3% volt. A legolcsóbb hitel a kalkulátorunk szerint 2,4%-os kamatú volt, ami viszont már elmarad a februárban érvényes 2,9%-os éves inflációtól (és a márciusi 2,7%-tól is).
Hirdetés
Hirdetés
Rohanjunk azonnal lakást vásárolni?
Csak erre az átmeneti anomáliára alapozva a válaszunk nem. Hosszabb távon ugyanis nem tartható fent az az állapot, hogy az infláció a legjobban árazott hitel kamata felett maradjon. Már csak azért sem, mert ilyen körülmények között óriási kereslet indulna meg a hitelekre, hiszen kinek érné meg otthon a párnacihában vagy betétben tartani a pénzt, ha hitel felvétele mellett ingatlanban is tarthatja a pénzét, ráadásul kisebb költség mellett.
A bankok is pontosan átlátnák ezt az összefüggést, és a nagy érdeklődésre való tekintettel elkezdenék emelni a kamatot, főleg mert tartanának az infláció és a kamatok várt emelkedésétől, ami késlekedés esetén rontaná a nyereségességüket.
Egyedül azért nem következik most ez a forgatókönyv be, mert az alapkamat helyett most mindenkinek a figyelme az állampapírpiacra és a bankközi piacra helyeződik át, ez utóbbi az a terület, ahol a bankok egymásnak hiteleznek. A bankok szempontjából gyakorlatilag mindegy, hogy emelkedik az infláció, ha ezzel párhuzamosan a rövid kamatok (például BUBOR) nem nőnek, sőt csökkennek.
Jelenleg az alapkamat 0,9%-os szintje helyett a 3 hónapos BUBOR 0,16%, és a 3 hónapos diszkont kincstárjegy 0,08%-on áll. Egy éve kereken 1%-ponttal volt magasabban a BUBOR, míg az állampapír hozama 0,94%-on tartózkodott. Ilyen feltételek mellett a bankok nincsenek a hitelkamat emelésére kényszerítve, a 250-300 bázispontos felárat így is minden további nélkül fel tudják számítani, és továbbra is a 3%-os plafon alatt tudnak maradni.
Segítünk eligazodni a lakáshitelek között. Nézd meg egyszerűen a kalkulátorunkkal, melyek kaphatók meg a legjobb kondíciókkal!
Bő fél évvel ezelőttig együtt mozogtak az inflációval a rövid kamatok, viszont a jegybank új stratégiáját (a bankok egyre kevesebb likvid pénzt helyezhetnek el a jegybanknál betétben) követően a kapcsolat megszakadt. Ezért is lehet most olyan kedvező a hitelfelvevők helyzete, mert a bankok kényelmesen alacsonyan tarthatják a hitelkamatot, mert a betétekre alig kell valamit fizetniük.
Ettől eltekintve nem kívánhatnánk jobb körülményeket hitelfelvételhez. A példaként hozott gyorsan változó hiteltől viszont óvakodjunk, mert idővel az infláció magával fogja húzni a kamatokat is, és akkor a törlesztőrészletek is nagyobb mértékben megemelkednek. Hüvelykujjszabályként elmondható, hogy ha 1%-ponttal nő a kamat, akkor 8-9%-kal nő meg a törlesztőrészlet. A legjobban akkor járunk el, ha legalább 3-5 évre rögzített kamatú hitelt veszünk fel, ami szintén kifejezetten alacsony hitelkamattal elérhető.
