Egy árbevételt termelő bérbe adott ingatlan vásárlása kiváló üzleti lehetőséget jelenthet. A hitelfelvétel ehhez azonban nem minden esetben könnyű. Összeszedtük, hogy milyen feltételeknek kell megfelelni ahhoz, hogy az üzlet összeálljon a hitelfelvétel oldalán is.
A bérlők
Az egész üzleti modell alapjait jelentik, az általuk fizetett bérleti díj a hiteltörlesztés alapja, ezért rendkívül fontos, hogy kik ők és persze, hogy mennyit tudnak fizetni, mégpedig hosszú távon.
- A bérbeadásból származó árbevétel legalább 130%-ban fedezze a hitel tőke- és kamatfizetési kötelezettségét (azaz az adósságszolgálatot).
- A bérlők stabil gazdálkodást mutassanak (legalább a többségük). Ideális helyzet, ha bérlőink között multinacionális cégek is vannak.
A bérleti szerződés
Sokan nincsenek tisztában azzal, hogy a bérleti szerződésnek milyen fontos szerepe van a hitelezhetőség szempontjából. Az egy dolog, hogy vannak stabil háttérrel rendelkező bérlőink, másik fontos pont, hogy ezek a bérlők mennyi ideig a bérlőink. Az, hogy milyen hosszan kötelezték el magukat szerződésileg, meghatározza az igénybe vehető hitel futamidejét. Egy bank sem fog ugyanis hosszabb futamidejű hitelt adni, mint a fix bérleti szerződések hossza. Ingatlan vásárlásra akár 10 éves futamidőre is kaphatunk hitelt, az is ismert azonban, hogy ritka az olyan bérlő, aki ilyen hosszú időtávra hajlandó magát elkötelezni.
Nem elvárás természetesen, hogy minden bérlőnek ilyen hosszú távra szóljon a szerződése. A lényeg az, hogy legalább a hiteltörlesztés összegét kitermelő bérlői volumen rendelkezzen a kellő futamidővel, azaz ideálisan 10 éves bérleti szerződéssel. Ilyen hosszú távra nem mindig egyszerű bérlőt találni. Két ugyanolyan futamidejű bérleti szerződés között azonban óriási különbségek lehetnek:
- Nem mindegy például, hogy az aláírt bérleti idő teljese hosszára előre fixáljuk az árat, vagy éves szintű újraárazás mellett kötjük meg a hosszú távú bérleti szerződést. (Természetesen a bérlő számára is értelmezhető változó paraméterekhez kötötten). Ilyen formában a tulajdonos számára biztosított a piaci árazás követése a teljes futamidő alatt. Találkoztunk olyan ügyféllel, aki ezt a típusú szerződést tévesen rövid távú szerződésként értelmezte, holott ez nem az.
- Gyakori az 5+5 éves bérleti konstrukció, ahol az első 5 év fixált, a második pedig opcionális adott feltételek között a bérlők számára. Ez a konstrukció a bérlői oldalon biztosít nagyobb rugalmasságot.
Hirdetés
Hirdetés
A gazdasági múlt
Örökzöld téma. Induló vállalkozások – amelyeknek nincs legalább 2 teljes lezárt üzleti évük – beruházási hitelben sajnos nem gondolkodhatnak. Más a helyzet akkor, ha az ingatlant egy kifejezetten erre a célra alapított cégbe szeretnénk megvásárolni, viszont van olyan stabil gazdasági múlttal rendelkező vállalkozásunk, amely kezességet tud vállalni a projektcég hitele mögé.
A Bankmonitor vállalati-kalkulátorával itt megnézheted, hogy céged a megfelel-e minden hitelezhetőségi követelménynek:
Az önerő
Ahogy az minden beruházási hitelnél elmondható, ingatlan (jelen esetben iroda) vásárlás finanszírozásánál is elvárják a bankok, hogy a vételárba a tulajdonos is tegyen be saját pénzt, azaz „kockáztasson”. Ez elvárt önerő minimum 20 – 30%. Minél jobb eredményt mutat a vevő cég meglévő tevékenysége, az önerő elvárás mértéke úgy csökkenhet a megadott keretek között.
Az ingatlan piaci értéke
Megvan az önerőnk, megvan a szükséges gazdasági múlt, a következő kérdés a fedezet. A kihelyezett hitel nagysága nem lehet magasabb, mint a megfinanszírozott ingatlan piaci értékének 60%-80%-a. Ez az elvárt mérték bankonként különböző, de nagyban függ az ingatlan elhelyezkedésétől is. Az ingatlan lokációja ugyanis nagyban befolyásolja, hogy szükség esetén milyen gyorsan értékesíthető. (Ne gondoljunk semmi rosszra, erre csak a végső esetben kerülhet sor, ha a bajba került adós és a bank már semmilyen más közös megoldást nem talál a kialakult kellemetlen helyzet kezelésére).
Két dolgot tehetünk abban az esetben, ha az ingatlan értéke önmagában nem elegendő a megcélzott hitelnagysághoz:
- Plusz ingatlanfedezetet is jelzálogba vonunk a hitelhez, illetve
- magasabb önerővel járulunk hozzá a projekthez – azaz alacsonyabb hitelösszeget veszünk igénybe.
Növekedési Hitellel is?
Egy rossz hírünk azonban van a nap végén: a bérbeadási célú ingatlanvásárlás nem finanszírozható Növekedési Hitelből, pedig az államilag támogatott hitel fix 2,5-os kamatozást biztosít akár 10 éves futamidőre is. Kalkulátorunk segítségével megnézheted, hogy esetleg más hitelcélod finanszírozható-e a program keretein belül:
