Lakást kizárólag hitelből, önerő nélkül is vásárolhatunk. Ehhez azonban a legtöbb esetben szükség lenne egy másik ingatlanra is, amelyet a hitel biztosítékaként – pótfedezetként – felajánlanánk a banknak. Joggal merülhet fel a kérdés, hogy akár el is adhatnánk ezt a lakást, a vételárat pedig az új ingatlan megvásárlására fordíthatnánk. Utánajártunk, milyen szempontokat érdemes átgondolni ebben a helyzetben.
Megoldható természetesen az is, hogy önerő nélkül hitelezze a bank a vásárlást, ám ehhez a legtöbbször egy másik ingatlanra is szükség van. A két lakás, ház értéke ugyanis már elég fedezet a pénzintézet számára a hitel mögött. De ha már van egy ingatlanunk, akkor miért nem adjuk el azt és veszünk fel kevesebb hitelt az új ház megvásárlásához?
Hirdetés
Hirdetés
Érvek és ellenérvek
Nézzük, milyen anyagi hatása van meglévő ingatlanunk eladásának, illetve megtartásának. Fontos természetesen az esetleges kockázatokat is mérlegelnünk. Példaként vegyünk egy családot, amely egy lakást szeretne vásárolni 30 millió forintért. Saját megtakarítása a családnak nincsen, viszont van egy meglévő lakásuk, melynek értéke 15 millió forint. Ha nem adják el a lakást, akkor 45 millió forint értékű fedezetük lenne összesen és 30 millió forint hitelre lenne szükségük. Ezt akár meg is kaphatják, a hitelösszeg a fedezet összértékének a 66%-a. Ha viszont értékesítik a lakásuk, akkor lenne 15 millió forint önerejük és szükségük lenne még 15 millió forint hitelre is. Ebben a helyzetben a lakás értékének csak az 50%-át teszi ki a hitel nagysága, azaz ez is működőképes lehet.
Melyik megoldást válasszuk? Ennek eldöntéséhez nézzük meg, milyen bevételeink és kiadásaink kapcsolódhatnak a meglévő lakásunkhoz. Kiadhatjuk az ingatlant, ebben az esetbe nem kell fizetnünk a rezsit és még bevételünk is származik a lakásból. Azt érdemes azonban megnézni, hogy az albérleti díj meghaladja-e a plusz hitelösszeg törlesztőrészletét.
Ha megtartjuk a lakást, akkor 15 millió forinttal nagyobb hitelösszegre lenne szükségünk. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora szerint jelenleg egy 30 és egy 15 millió forint összegű lakáshitel – 20 éves futamidő, 10 éves kamatperiódus és 400 ezer forint havi jövedelem beállítása esetén – törlesztőrészlete között 87 ezer forint a különbség. Ha ennél magasabb a bérleti díj, akkor bizony jól járhatunk lakásunk megtartásával.
Nem szabad megfeledkezni az ingatlan értékének várható alakulásáról sem. Ha azt gondoljuk, hogy a lakások ára emelkedni fog, akkor érdemes lehet megtartani a meglévő házat. A nagyobb hitelösszegre 20 év alatt összesen 20,1 millió forinttal kellene többet visszafizetnünk. Ha azt gondoljuk, hogy a jelenleg 15 millió forintért eladható meglévő lakásunk többet fog érni 20 év múlva 20,1 millió forintnál, akkor már érdemes lehet megtartani az ingatlant. (A kalkuláció során a pénz vásárlóerejétől és az infláció nagyságától eltekintettünk.) Az áremelkedés azonban egyáltalán nem garantált, könnyen elképzelhető, hogy az ingatlanpiac teljesen másképpen alakul, mint ahogy mi várjuk.
A lakásárak alakulása mellett a hitel kamatának változása, a kamatkockázat is befolyásolja a döntésünket. Nem tudjuk ugyanis, hogy 20 év alatt hogyan fog alakulni a kamatkörnyezet, kölcsönünk törlesztőrészlete emiatt akár emelkedhet, vagy éppen csökkenhet is. A kamat emelkedése pedig természetesen nagyobb hitelösszeg esetében a törlesztőrészletre is nagyobb hatást tud kifejteni. Ha a kamatok emelkedésére számítunk, akkor érdemes kisebb hitelösszeget igényelni. Emellett jó megoldás lehet egy hosszú kamatperiódusú, vagy épp futamidő végéig fix kamatozású kölcsön választása is. Ennek induló kamata ugyan magasabb lehet, de a kamatváltozás kockázata jóval alacsonyabb.
Nem elég a jövedelmünk a nagyobb hitelösszegre
Nem csak az ingatlannak kell elbírnia a hitelösszeget, jövedelmünkből a havi törlesztőrészletet is ki kell tudnunk fizetni. A jogszabály alapján a törlesztőrészlet a jövedelmünknek maximum 50%-a lehet – amennyiben igazolt fizetésünk nem éri el az 500 ezer forintot – egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében. (A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja a kölcsön kamatát.)
Ettől a szabálytól a bankok szigorúbb irányban eltérhetnek. Emiatt előfordulhat, hogy fizetésünknek csupán 30-40%-át teheti ki a törlesztőrészlet. Ráadásul a terhelhetőség kiszámításánál – JTM számítás – a már meglévő kölcsöneinkre fizetendő havi részleteket is figyelembe kell venni.
Könnyen elképzelhető, hogy nem tudjuk megfizetni a szükséges hitelösszeg törlesztőrészletét, legalábbis a bank ezt gondolja rólunk. Ebben a helyzetben kisebb hitelösszeget tudunk csak igényelni, vagyis a lehető legtöbb önerőt kellene a vásárlásra fordítanunk. Ha van is ingatlanunk, akkor azt nem tudjuk pótfedezetként felajánlani a hitel mögé, hiszen a fizetésünk nem bírja el a nagyobb törlesztőrészletet. Ebben a helyzetben – ha a lakást mindenképpen meg szeretnénk venni – a meglévő ház eladása lehet megoldás. A vételárat önerőként tudjuk használni, ezzel csökkentve az lakáshitel összegét és ezáltal törlesztőrészletét is.
Más ingatlanja is lehet pótfedezet
Elképzelhető, hogy a második lakás nem a miénk, azt például a szülők, a testvérek ajánlották fel számunkra, hozzájárulva ahhoz, hogy az ő házukat is megterhelhesse a bank a hitellel. Így valóban akár saját megtakarítás nélkül vásárolhatunk ingatlant.
Ebben a helyzetben természetesen nem lehet alternatíva az, hogy a lakást eladjuk és az összeget az új ingatlan vásárlására fordítjuk. Hiszen a lakás nem a miénk, vélhetően a rokonok benne is laknak az ingatlanban. Jelen helyzetben nem is kérdés: ha nagyobb hitelösszegre van szükség, nincs önerőnk, akkor pótfedezet bevonásával lehet csak megoldani a hiteligénylést.
Természetesen érdemes elgondolkodni azon, hogy mások lakását is megterheljük-e a hitelünkkel. Ilyet csak akkor tegyünk – természetesen, ha a lakás tulajdonosa is belemegy a dologba -, ha biztosak vagyunk abban, hogy a kölcsön törlesztőrészleteit fizetni tudjuk.
Tévhit: a csok támogatás igényléséhez nem lehet másik ingatlanunk, ezért el kell azt adnunk az új megvásárlása előtt
Még erősen él az emberek fejében az a régi szabály, hogy nem lehet lakástulajdona a családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK) igénylőknek. A meglévő lakástulajdon jelenleg nem tiltott csok támogatás igénylése esetén, vagyis emiatt nem szükséges eladni meglévő lakásunkat. Ezért azt akár pótfedezetként be is vonhatjuk a hitel mögé, ezzel növelve a felvehető hitelösszeget.
Lehet más megoldás is az önerő csökkentésére
Önerőként a csok támogatás összegét is fel lehet használni. ezzel nincs szükség nagyobb hitelösszeg igénylésére, pótfedezet bevonására, mégis kevesebbet kell saját megtakarításunkból a vásárlásra fordítanunk.
A Babaváró hitelt is elfogadja a bankok többsége részben önerőként. A konstrukciónak a 25%-át ugyanakkor az ingatlant terhelendő kölcsönnek kell tekinteni abban az esetben, ha mellé sima lakáshitelt is kérne a fiatal pár. Vagyis, ha 40 millió forintért vennénk ingatlant, a bank pedig legfeljebb a vételár 70%-át adná lakáshitelként oda számunkra, akkor a Babaváró hitellel csökkenthetjük a vásárláshoz szükséges minimális önerő nagyságát. A 10 millió forint – ez a konstrukció maximális összege – Babaváróból 2,5 millió forintot kell lakáshitelnek tekinteni. A maximálisan adható lakáshitel összege 28 millió forint – ez a vételár 70%-a -, ebből le kell vonni a 2,5 millió forintot. Azaz összesen 25,5 millió forint lakáshitelt tudnánk felvenni, ha ehhez hozzáadjuk a 10 millió forint Babaváró hitelt, akkor már csak 4,5 millió forint hiányzik a vételárból. Legalább ekkora összeget kellene előteremtenünk saját forrásból a vásárláshoz.
