Nem újdonság, hogy a lakásvásárlás sok esetben megoldhatatlan banki finanszírozás nélkül, egyszerűen azért, mert a legtöbb ember képtelen egy összegben kifizetni az olykor sok tízmilliós vételárat. De ha van is megtakarításunk, akkor sem feltétlenül érdemes teljes egészében abból vásárolni, hiszen jelenleg magasabb hozam érhető el például egy inflációkövető állampapírral, mint amennyi kamatot a lakáshitelért fizetünk kell. Cikkünkben megmutatjuk, milyen árakra számíthatnak jelenleg a lakáshitel felvételt tervezők 10, 20, 30 és 40 millió forintos hitelösszegnél.
Mennyi lakáshitelt kaphatunk?
Az, hogy mennyi lakáshitelt igényelhet valaki, függ a nettó jövedelmének nagyságától, valamint a fedezetként bevont – általában megvásárolni vagy építeni kívánt – ingatlan becsült forgalmi értékétől. A nettó kereset azért érdekes, mert a JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – korlát szerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú kölcsönnél a jövedelem legfeljebb 50, illetve 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre attól függően, hogy az eléri-e vagy sem a félmillió forintot. 5 éves kamatperiódusnál azonban 25 százaléknál ránt be az adósságfék, vagyis például 100 ezer forint havi hiteltörlesztő bizony legalább 400 ezer forintos nettóval vállalható csak be. Nem véletlen, hogy egy ideje már a 10 évre rögzített kamatú konstrukciók a nagy kedvencek.
A bankok nem feltétlenül mennek el azonban a jogszabályi plafonig, bizonyos jövedelemtípusoknál pedig – például a vállalkozói, a külföldi és a készpénzes jövedelem – szinte mindig alacsonyabb bevállalható törlesztővel számolhatunk. A pénzintézetek gyakorlata azonban ezt illetően is nagyon eltérő, így érdemes olyan hiteltanácsadót keresni, aki ismeri az egyes bankok hitelbírálati sajátosságait. Éppen ezért a vizsgált hitelösszegeknél mi sem mentünk el a falig, már csak azért sem, mert a magas, immár kétszámjegyű infláció miatt különösen óvatosan kell eladósodni, hiszen a hiteltörlesztést követően megmaradó jövedelemből egyre kevesebbet tudunk vásárolni a magas árakon.
A fedezet forgalmi értéke pedig azért kulcsfontosságú, mert a bankok ennek legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek (ezt nevezik hitelfedezeti mutatónak), míg a fennmaradó részt önerőként kell tudni előteremteni. Bonyolítja a dolgot, hogy a hitelfedezeti mutató értéke függ az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől, így például míg egy Budapesten vagy megyeszékhelyen lévő lakásnál akár 80 százalékig is elmennek sokszor a bankok, a kisebb településeken, tanyákon akár 50-60 százalék is lehet a plafon. Mégpedig azért, mert itt lényegesen kevesebb a tranzakció, így nehéz belőni egy-egy ingatlan valós forgalmi értékét, magyarán, hogy mennyiért akadna rá vevő.
Hirdetés
Hirdetés
Más az ár különböző kamatperiódusok esetén!
A hitelek árát alapvetően meghatározza a választott kamatperiódus, ami az az időszak, ami alatt a kamatot, ezzel együtt pedig a havi törlesztőt egyoldalúan nem módosíthatja a bank. Az öt éves kamatperiódusú hiteleknél erre öt évente, míg a tíz éves kamatperiódusúaknál évtizedenként egyszer van lehetőség, míg a végig fix kamat a futamidő végéig változatlan marad. Ebből következik, hogy a leginkább kiszámítható lakáshitelek a végig fix kamatúak, ami különösen most lehet fontos, amikor arról hallani, hogy év végére jöhetnek a kétszámjegyű lakáshitel-kamatok.
A „Mennyi a havi törlesztője…?” típusú kérdések esetében fontos tudni azt is, hogy az egyes bankok nagyon eltérő árakon (kamattal), vagyis, akár csak az üzletekben, az egyik helyen többet, míg máshol kevesebbet kérnek ugyanazért a kölcsönért. Mi természetesen a jelenleg elérhető legkedvezőbb ajánlatokat gyűjtöttük össze, de a reálisabb eredmény érdekében a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor által megadott három legolcsóbb hitel átlagával számoltunk.
Az egyszeri díjakkal is számolni kell!
Mielőtt előrukkolnánk a konkrét számokkal, érdemes arról is szót ejteni, hogy számos dolog befolyásolja a kamatperióduson kívül, hogy mennyire kedvező kamattal kaphatunk lakáshitelt. Általánosságban elmondható, hogy a magasabb jövedelmet szinte minden esetben kedvező árazással honorálják a bankok, az igazolt jövedelem azonban több adóstól, adóstárstól is összejöhet. A bankok ezen kívül kedvezményt adhatnak azért is, ha náluk kötjük meg a lakáshitelhez egyébként elengedhetetlen lakásbiztosítást, de egy hitelfedezeti biztosításnak is lehet ilyen pozitív hatása.
Illetve a fizetendő havi törlesztők összegén túl az induló, egyszeri költségekre (például értékbecslés, közjegyzői okiratba foglalás díja) is érdemes odafigyelni, mert ezek már egy átlagos lakáshitelnél is 200 ezer forint feletti kiadást jelenthetnek, miközben a bankok egy része akció keretében elengedhet egy sor tételt. Éppen ezért a táblázatunkban a hitelek teljes visszafizetésébe a havi törlesztőrészletek összegén túl az egyszeri költségeket is beleszámoltuk, így jobban összehasonlíthatók az egyes banki ajánlatok.
Mik most a legjobb ajánlatok 10-40 millió forintra?
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor által vizsgált tíz hazai bank ajánlatai alapján 10 millió forint lakáshitel – 300 ezer forintos nettó jövedelemmel és 20 éves futamidővel – jelenleg 80 ezer forint körüli havi kiadásról indul, és mivel a fix kamatért alig kell valamivel többet fizetni, célszerű ezt választani. 20 millió forint törlesztője jelenleg 154-158 ezer forintnál kezdődik, míg 30 millió forintért 226-237 ezer forintot, 40 millióért pedig 301-315 ezer forintot kell törleszteni a legjobb esetben, függően a választott kamatperiódustól.
Látható, hogy hitelösszegtől függetlenül már nem az 5 éves kamatperiódusú hitelek, hanem a 10 évesek a legolcsóbbak, ezzel pedig az előbbit gyakorlatilag kiárazták a bankok, hiszen miért vállalnánk nagyobb kiadás mellett több kamatkockázatot. A fix kamatért – a 10 éves fixáláshoz képest – egy 20 millió forintos hitelnél 2900 forinttal kell havonta többet fizetni, míg 30 millió forintnál 9100 forint, 40 milliónál pedig 12 100 forint a „biztonsági felár”. Teljes futamidőre vetítve ez 0,7-2,9 millió forint többletköltséget jelent, vagyis ennyi a kamatkockázat kiiktatásának az ára, ám kamatemelkedés esetén ez akár bőven meg is térülhet.
