Az MNB ajánlást adott ki, ami alapján a bankok hamarosan megkeresik változó kamatozású hitellel rendelkező ügyfeleiket egy kamatperiódus hosszabbításról szóló szerződésmódosítási ajánlattal. Ha átszerződünk, akkor csökkenhet a kamatkockázatunk, ugyanakkor növekedhet hitelünk törlesztőrészlete. Végeztünk pár számítást, hogy megnézzük, érdemes-e ezt bevállalnunk.
Az MNB (Magyar Nemzeti Bank) a változó kamatozású jelzáloghitelek védelme érdekében ajánlást adott ki, ami alapján a bankoknak levelet kell küldeni ügyfeleiknek. Természetesen nem minden hitelre vonatkozik ez a lehetőség. Arról írtunk már korábban, hogy kik kaphatnak ilyen levelet, és mi lesz annak a tartalma. Most azt vizsgáljuk meg, hogy a tájékoztatóban bemutatott kamatváltozásoknak milyen hatása lehet, illetve bankunk szerződésmódosítási ajánlata mit tartalmazhat.
Hirdetés
Hirdetés
A lehetséges kamatváltozások hatásai
A Magyar Nemzeti Bank pontosan meghatározta, hogy a bankok leveleinek mit kell tartalmaznia. Ezek alapján négy különböző lehetséges kamatváltozásra, illetve azok hatásaira kell felhívniuk az adósok figyelmet. Az érintett hitelek jelentős része forintosított hitel, melynek kamata a 3 havi bankközi kamatláb (BUBOR) és a kamatfelár összege. (A BUBOR, vagyis a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb az a kamatszint, amiért a kereskedelmi bankok hajlandók egymásnak hitelt adni különböző futamidőre, míg a kamatfelár tulajdonképpen a bank haszna az üzleten). Nézzük meg, hogy a levélben nevesített különböző változások milyen BUBOR mozgásokat jelentenének (fix kamatfelárat feltételezve).
Önmagában ezek az értékek nem mutatnak sokat, ám ha megvizsgáljuk, hogy az elmúlt 10 évben hogyan alakult a 3 havi BUBOR, akkor láthatjuk, nem kell túl messzire mennünk ahhoz, hogy találjunk olyan értéket, ami a három lehetséges negatív változatban is szerepel.
Már 2016.04.21-én elérte a bankközi kamatláb az 1,19%-ot, és alig 6 évet kellett visszamennünk az időben ahhoz, hogy a mutató elérje az 5,19%-os határt. Az ajánlásban érintett hitelek legalább 10 éves futamidejűek, így minimum 4 évig ilyen magas kamattal kellene fizetni törlesztőrészletünket, amennyiben a válság újra megismétlődne. Másképpen megközelítve a helyzetet elmondhatjuk, hogy az elmúlt 10 évben közel 46%-ban volt a BUBOR 3,19% felett. Vagyis ezen időszak 120 törlesztőjéből körülbelül 55 esetében kellett volna magasabb kamatot fizetnünk 3%-kal a jelenleginél. Természetesen nem állítjuk, hogy ez a múltbeli kamatkörnyezet újra visszaköszön, csak azt szerettük volna bemutatni, hogy a tájékoztató levélben majd bemutatásra kerülő kamatok a közelmúltban egyáltalán nem voltak ismeretlenek.
Milyen ajánlatot kaphatunk?
Kétféle lehetőséget kell biztosítania a banknak számunkra:
– ez lehet 5 éves kamatperiódusra,
– 10 éves kamatperiódusra vagy
– futamidő végéig fix kamatozású konstrukcióra váltás.
Az ajánlás alapján a banktól kapott szerződésmódosítási opcióban a kamatemelkedés nagysága nem haladhatja meg az új és a jelenlegi kamatperiódushoz kapcsolódó referenciamutató különbségét. (A mutató meghatározásakor a tájékoztató levél kiküldését megelőző hónap utolsó munkanapja előtti második napon érvényes értékét kell alapul venni.)
Vegyünk egy átlagos forintosított lakáshitelt: a fennálló tartozás legyen 10 millió forint, a hátralévő futamidő pedig 15 év. A forintra váltást követően 2015 februárjától a kamat mértéke 5,5% volt, ami a referencia kamat csökkenése miatt mostanra 3,59%-ra mérséklődött. A jelenlegi kamatperiódus 3 havi BUBOR-hoz kötött, a bankunk pedig a hosszabb kamatperiódusú hiteleik esetében olyan kamatváltoztatási mutatót alkalmaznak, melynek referencia mutatója a BIRS, ami a 2-15 éves futamidőkre számított bankközi kamatokat mutatja meg. Amennyiben áprilisban megkapnánk a levelet, akkor a március 27-i referencia értékeket kellene alapul venni a lehetséges maximális kamatemelkedés meghatározásához.
Látható, hogy mindegyik alternatíva esetében a kamatok és a törlesztőrészletek is magasabbak a jelenleginél. Nézzük, mi ellen véd minket ez a nagyobb kiadás, ehhez pedig tegyük fel, hogy az elmúlt 10 év kamatszintje köszön majd vissza.
Azzal számoltunk, hogy a 10. év után BUBOR évente 1%-ot csökken, azt feltételezve, hogy a válságot követően újabb nyugalmi időszak következik. (Természetesen a 10 éves kamatperiódus esetében is emelkedne a kamatszint – ennek mértéke a 10 éves BIRS 2009 márciusi értéke alapján lett kiszámolva -, ami miatt a törlesztőrészlet 95 677 Ft-ra ugrana.)
A BUBOR emelkedése miatt a kezdetben igen kedvező törlesztőrészlet a 10. évre elérné a 102 565 Ft-ot, ezzel meghaladta a fix és a 10 éves kamatperiódusú hitelre fizetendő havi részleteket. A 121. törlesztőrészlettől ugyan a referencia mutató csökkenésnek indulna, de így is végig magasabb maradna a havonta fizetendő összeg, mint a másik két variáció esetében.
Ilyen piaci helyzetben vajon melyik változattal járnánk a legjobban? Az alábbi grafikonon látszik, hogy a teljes visszafizetendő összeg a futamidő végéig fix kamatozású hitel esetén a legkisebb.
Elfogadjuk a bank által kínált lehetőséget?
A kérdést nem lehet egyértelműen megválaszolni, számtalan tisztázatlan pont van még a tájékoztató levelek kiküldéséig:
- Bankunk alkalmazhat más referencia mutatót is a hosszú kamatperiódusú hiteleinél, így más lehet a mutató, ami alapján a kamatmaximum meghatározásra kerül.
- A levelek hosszú időszak alatt kerülnek kiküldésre, ezen időszakban könnyen változhat a referencia mutatók értéke.
- Természetesen kaphatunk a maximális kamatemelkedésnél kedvezőbb kamatozású ajánlatot is az ügyfelek.
Azonban a legnagyobb bizonytalanság a jövőbeni kamatok alakulásából ered, hiszen azt senki sem tudhatja biztosan, hogy mi fog történni 10-15 év múlva. Jól látható, hogy a 2008-as válsághoz hasonló esemény bekövetkeztekor jobban járunk egy hosszabb ideig kiszámítható kamatozású hitellel, míg ha a jelenlegihez hasonló kamatszint marad, akkor az olcsó, de kockázatos hitel lenne a jobb választás. Azt javasoljuk, fogjuk fel a két törlesztőrészlet közötti különbséget egyfajta biztosításként. Mekkora díjat vagyunk hajlandó azért fizetni, hogy a törlesztőrészletünk kiszámítható legyen? Ha ez a díj nagyobb, mint a két opció közötti fizetési kötelezettség különbsége, akkor megéri belevágni.
Mielőtt elfogadjuk a bankunk által kínált lehetőséget, mindenképpen tájékozódjunk a piacon. A Bankmonitor Hitelkiváltási kalkulátort használva láthatjuk, hogy a példánkban kapott két szerződésmódosítási ajánlatnál van jelenleg jobb opció a piacon. Ha hitelünket kiváltanánk egy fix kamatozású hitellel, akkor a teljes futamidő alatt több mint 686 000 Ft-tal kevesebbet kellene visszafizetnünk, mint ha a szerződésmódosítást választottuk volna. Ez a megtakarítás pedig meghaladhatja a 1 millió forintot 10 éves kamatperiódus esetében.
Nagyon nem mindegy tehát, hogy mit választunk, át kell gondolni minden alternatívát. Érdemes a tényleges tájékoztató kézhez vétele után a Bankmonitor Hitelkiváltási kalkulátorával megnézni a lehetőségeket. Amikor minden információ rendelkezésedre áll, akkor tudod eldönteni, hogy a jelenlegi hitelkonstrukciód, a kapott szerződésmódosítási ajánlat vagy esetleg a hitelkiváltás lenne számodra a járható út.
