A lakás- és lakáshitel piac komoly gödörbe került 2023-ban, ami nagyrészt annak volt köszönhető, hogy a potenciális vevők közül sokan elbizonytalanodtak és elhalasztották a vásárlást. Most azonban azt látjuk, hogy a pozitív döntés meghozatalában kulcsszerepet játszó legfontosabb tényezők pozitív irányba változtak, és a trend a következő évekre is kitarthat. Cikkünkben összegyűjtöttük ezeket a tényezőket, és bemutatjuk, hogy mi most a helyzet, illetve mi várható a jövőben ezekkel kapcsolatban.
Historikusan magas a foglalkoztatottak száma
A foglalkoztatottak száma rendkívül fontos tényező a lakáshitelezés szempontjából, hiszen alapvető feltétel, hogy az igénylő legalább 3-6 hónapja a jelenlegi munkahelyén dolgozzon, és igényléskor ne álljon próbaidő alatt.
A foglalkoztatottak száma jelenleg historikusan magas: 2024 februárjában 4 millió 723 ezer fő dolgozott Magyarországon, ami 10 ezer fővel magasabb a januári értéknél.
Bár a munkanélküliségi ráta 2023 negyedik negyedévében 0,2 százalékponttal nőtt a megelőző negyedévhez képest, elérve a 4,4 százalékot, ez mindössze 10 ezer fős emelkedést jelent. A jelenség ráadásul a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint csak átmeneti, 2024 egészére ugyanis 4,2 – 4,3 százalék, 2025-re 3,5 – 4,0 százalék, 2026-ra pedig 3,2 – 4,1 százalék közötti munkanélküliséget prognosztizál a jegybank. Ez azért rendkívül fontos, mert a lakáshitelek akár 20-30 évre szóló elköteleződést is jelenthetnek, a havi törlesztőket pedig ezen idő alatt szerződés szerint kell fizetni.
Hirdetés
Ismét nőnek a reálbérek
A lakáspiacot a reálbérek 2023 szeptembere óta tartó emelkedése is hajtja, még ha a korábbi inflációs sokkot időbe is telik teljes mértékben kiheverni. Az MNB 2024-ben 10,0 – 11,0 százalék, 2025-ben 7,1 – 8,2 százalék, 2026-ban pedig 6,5 – 7,6 százalék átlagos béremelést vár, és mivel a prognosztizált infláció ez alatt van, a reálbérek is érdemben nőhetnek majd.
Újra emelkednek a lakásárak és visszatértek a vevők is
A lakásvásárlás mellett szól az is, hogy ismét erősödnek a lakásárak emelkedésére vonatkozó várakozások, valamint az infláció miatt reálértéken érdemben csökkentek a lakásárak az elmúlt időszakban. Ez a kettő együttesen jó beszállási pontot jelent azoknak, akik a korábbi időszakban inkább kivártak, elhalasztva a lakásvásárlást, vagy éppen az elérhető befektetések csökkenő hozamkilátásai miatt ismét az ingatlanpiacon fialtatnák a pénzüket.
Nem tűntek el a befektetők sem a lakáspiacról
A lakáspiac ismételt felfutásában szerepet játszhat az is, hogy a befektetők továbbra is jelen vannak a piacon. Az egyik ingatlanközvetítő mérése alapján 2024 első három hónapjában vidéken a vásárlók és az eladók 25-25 százaléka, Budapesten pedig a vásárlók 34 százaléka, míg az eladók 35 százaléka volt befektető.
Mennyit hoz a lakáskiadás?
A vidéki városok átlagában a lakásbérbeadási hozam márciusban 7,2 százalékot tett ki, ami továbbra is meghaladja a 10 éves állampapírpiaci referenciahozamot (6,7 százalék). Budapesten az előző év azonos időszaki 4,9 százalékról 5,1 százalékra nőtt a bérbeadási hozam, így az a fővárosban még elmarad az állampapírpiaci referenciahozamtól. Az alternatív befektetések (elsősorban a lakossági állampapírok) hozamának további mérséklődése a befektetői kereslet újbóli élénküléséhez vezethet a lakáspiacon.
Csökkentek a lakáshitel-kamatok
A lakáshitelek kamata jelenleg érdemben alacsonyabb, mint egy évvel korábban, amiben a kormányzat által bevezetett önkéntes kamatplafon és a hitelkamatokat befolyásoló egyéb tényezők (például a kamatkörnyezet csökkenése) egyaránt közrejátszottak.
Ennek köszönhetően például egy 20 millió Ft összegű lakáshitel – 10 éves kamatperiódussal, 20 éves futamidőre, 450 ezer Ft igazolt nettó jövedelemmel, aktív számla- és kártyahasználat, valamint jövedelemérkeztetés vállalásával – a Raiffeisen Banknál jelenleg 6,69%-os kamattal (6,9%-os THM) igényelhető, ami 151 360 Ft havi törlesztőt, valamint 36,3 millió Ft teljes visszafizetést jelent a Bankmonitor hitelkalkulátor alapján. Egy évvel ezelőtt ugyanennek a lakáshitelnek 8,79% volt a kamata (9,15%-os THM), ami havi szinten 25 ezer Ft, teljes visszafizetésben pedig csaknem 6 millió Ft különbség.
Ugyanakkor a hitelkamatok további jelentős csökkenésére a közeljövőben nem lehet számítani, mert a kamatkörnyezet egyelőre stagnál, sőt az elmúlt időszakban a hosszú kamatperiódusú hitelek árazását közvetve befolyásoló BIRS mutató értéke még emelkedett is.
Az új otthonteremtési támogatások is sokaknak segítenek
A 2024-től induló CSOK Plusz hitel (a CSOK Plusz Magyarország Kormánya által nyújtott támogatás) ugyancsak komoly segítséget jelent a gyermekvállalást tervező házaspároknak, hiszen ennek kamata legfeljebb 3 százalék lehet a futamidő végéig, ami alig fele a piaci hitelkamatoknak. Bár a CSOK Plusz igényléséhez mindenképpen vállalni kell legalább egy gyereket, a maximális hitelösszeg meghatározásakor a meglévő gyerekekkel is számolnak. Ez alapján egy gyerekkel 15 millió, kettővel 30 millió, míg három gyerekkel legfeljebb 50 millió Ft igényelhető.
A konstrukcióval elérhető pénzügyi előny rendkívül jelentős, amit jól mutat, hogy például a Raiffeisen Banknál 3,04%-os THM-mel 30 millió Ft hitelösszegnek 172 782 Ft a havi törlesztője, míg 50 millió Ft felvétele 287 971 Ft kiadás jelent havonta. Ráadásul az első évben kizárólag kamatot kell fizetnie az adósnak, valamint a második gyerektől minden újonnan megszülető baba után 10-10 millió Ft-tal csökken a fennálló tartozás összege.
Bár a Babaváró kölcsön (Magyarország Kormánya által nyújtott támogatás, THM támogatással: 0,43%, támogatás nélkül: 9,66%) esetében a legalább 12. hetes várandósságot megelőzően benyújtott igénylések esetén a feleségre vonatozó felső korhatár 2024-től 29 évre csökkent, ami jelentősen leszűkíti a jogosultak körét, ezzel együtt a felvehető hitelösszeg 11 millió Ft-ra nőtt. A Babaváró alapvetően szabad célú kölcsön, ám a többség lakáscélra fordítja, már csak azért is, mert részben vagy egészben önerőként használható fel egy lakáshitelnél.
A Babaváró igénylésekor érdemes kihasználni azt, hogy a bankok egy része komoly jóváírást ad utólag, amennyiben náluk igényli a pár a konstrukciót. (A Babaváró Magyarország Kormánya által nyújtott támogatás.) A Raiffeisen Bank például 140 ezer Ft-ot ad feltétel nélkül. Ha a pár mindkét tagja bankszámlát nyit náluk 1 év hűségidővel, illetve újonnan nyitott Megtakarítási számlájukra 6 hónapon keresztül havonta legalább 10 ezer Ft-ot utalnak, a megszabott feltételek teljesítése esetén összesen 280 ezer Ft ütheti a markukat.
