Bemutatjuk, hogyan lehetséges az, hogy egy ingatlan kitermelje a lakáshitel kamatát. Olvass tovább, ha te is saját tulajdonú ingatlanban gondolkodsz!
Kevesen tudják, hogy pusztán az ingatlan áremelkedése is képes lehet kitermelni a banki kamatokat, így gyakorlatilag a saját használatú, hitelből vásárolt lakóingatlan is finanszírozható kamatra költött pénz nélkül! De pontosan hogyan is kell érteni ezt, és milyen feltételek mellett teljesülhet? Bemutatjuk a gondolatmenetet és a részletes számításokat!
Mennyi kamatot szed be a bank egy piaci lakáshitelen?
Egy lakáshitel pénzügyi működése első ránézésre talán bonyolultnak tűnhet, de valójában könnyedén megérthető. A törlesztőrészlet két részből áll össze: az egyik rész a kölcsönvett tőke visszatörlesztésére, a másik rész a kamatok megfizetésére szolgál. Fontos, hogy a különböző időpontokban fizetett törlesztőrészleteken belül folyamatosan változik a tőkerész és a kamatrész mértéke, de az összegük mindig azonos. (Ezt a pénzügyi konstrukciót nevezik „annuitásnak”.)
Nézzünk egy egyszerű példát, melyben az adós 20 millió forint lakáshitelt vesz fel 20 éves (240 hónapos) futamidőre, a hitel kamata pedig mindvégig 6%. Ebben az esetben a havi törlesztőrészlet 143 ezer forint lesz.
A könnyebb szemléltetés céljából az alábbi ábrán azt mutatjuk meg, hogy a 20 éves futamidő során évente mennyi kamatot fizet ki az adós, illetve mennyi pénzt fordít a tőke törlesztésére. Az első oszlop tehát az első 12 hónapot foglalja magában, a második oszlop a második 12 hónapot, és így tovább.
Látható, hogy az első évben a kifizetett pénzösszegek nagyobb része kamatfizetésre megy el: 12 hónap leforgása alatt 1,185 millió forint kamatot szed be a bank, míg tőketörlesztésre 534 ezer forint fordítódik. Az idő előrehaladtával azonban fokozatosan csökken a kamatrész, és növekszik a tőkerész, így az utolsó évben már csak 55 ezer forint kamatfizetés történik, míg a tőketörlesztés mértéke 1,665 millió forint. Egy dolog viszont természetesen változatlan: minden évben összesen 1,719 millió forintot (12-szer 143 ezer forintot) fizet ki az adós.
A kamatrészek összeadásával megkapjuk, hogy a bank a teljes futamidő alatt mennyi kamatbevételre tesz szert. A vizsgált példában a bank összesen 14,39 millió forint kamatot zsebel be, miközben apránként a 20 millió forintnyi tőketartozást is begyűjti, így az adós összesen 34,39 millió forintot (240 hónapon keresztül havi 143 ezer forintot) fizet ki.
Hirdetés
Hirdetés
Mekkora ingatlandrágulás termelné ki a hitelkamatot?
Felmerül a kérdés, hogy vajon lehetséges-e az, hogy az ingatlan valahogyan „kitermelje” a hitelkamatot! A megvásárolt ingatlan bérbeadása esetén ez idővel nyilvánvalóan bekövetkezik, de arra talán kevesen gondolnak, hogy bérbeadás nélkül is megvalósulhat ez a forgatókönyv. Az ingatlan ára ugyanis az évtizedek során növekedhet, ami lehetővé teszi, hogy a tulajdonosnak végül pont annyival többet érjen a lakása, mint amennyit kamatokra kifizetett.
Nézzünk egy példát, melyben egy 40 millió forintos ingatlan megvásárlásáról van szó. Ehhez 20 millió forint önerő áll rendelkezésre, így a fentebb bemutatott 20 millió forintos hitelre is szükség van. Láttuk, hogy a kamatokkal együtt a hitelre 34,39 millió forintot kell visszafizetni, így az önerővel együtt az adós 20 év alatt mindösszesen 54,39 millió forintot költ az ingatlan megvásárlására.
Ha egyelőre eltekintünk az inflációtól (pénzromlástól), akkor azt mondhatjuk, hogy az ingatlan árának 20 év múlva 54,39 millió forintnak kell lennie, így pontosan annyival emelkedne az ára, amennyit az adós kamatra kifizetett. Ilyenkor mondhatni a „zsebében maradt” minden pénz, semennyit nem veszített a kamatokon. Bár ki kellett fizetnie a bankot, de a kamatokra fordított összegek időközben mind megjelentek az ingatlan árának növekedésében.
Márpedig 20 év alatt könnyen előfordulhat, hogy 40 millió forintról 54,39 millió forintra növekedjen egy lakóingatlan piaci ára: ha ezt átszámítjuk éves növekedésre, akkor alig évi 1,55%-os drágulás kell hozzá. Amennyiben ez teljesül, akkor az adós azt mondhatja, hogy az ingatlanja bizonyos értelemben „kitermelte” a hitel kamatait, hiszen zsebből éppen annyit kellett a lakás vagy ház megvásárlására költenie, amennyit a rajta lévő árcédula mutat a futamidő végén.
De mi a helyzet akkor, ha az inflációt is figyelembe vesszük?
A fenti számítás azért nem tekinthető teljes körűnek, mert eltekint attól, hogy a pénz értéke az idő előrehaladtával csökken. Igaz, hogy a vásárláskor kifizetett 20 millió forintos önerővel szembeállítható egy 20 évvel későbbi, nominálisan 20 millió forintos ingatlanrész, de a kettő reálértéke közel sem azonos. Hasonlóképpen az első havi 143 ezer forintos törlesztőrészlettel is egy 20 év múlvai 143 ezer forintos ingatlanrész áll szemben, de az infláció miatt nyilvánvalóan itt sem beszélhetünk értékmegtartásról.
Ha igazán precíz számítást szeretnénk készíteni, akkor szigorúbbnak kell lennünk: keressük meg azt az ingatlandrágulást, amely a pénz értékének megőrzését is biztosítja! Hiszen valójában csak akkor beszélhetünk a kamat kitermeléséről, ha a futamidő végén látott ingatlanárban kimutatható a 20 év során teljesített összes kifizetés reálértéke. Ennek teljesüléséhez arra van szükség, hogy pont akkorára nőjön az ingatlan ára, mintha a lakásvásárló az összes kifizetett pénzösszeget egy „inflációkövető” (inflációval megegyező kamatozású) befektetésben helyezte volna el.
Ha ennek megfelelően 3,5%-os infláció feltételezésével korrigáljuk a számításokat, akkor azt kapjuk, hogy az ingatlannak 20 év elteltével 89,20 millió forintba kell kerülnie. Ez sem lehetetlen szcenárió, de már jóval dinamikusabb ingatlanár-növekedést igényel: ehhez évente 4,09%-kal kell drágulnia a lakásnak. (A 4,09%-os drágulás 3,5%-os infláció mellett évente kb. 0,6%-os reálnövekedést takar.) Ha ez megtörténik, akkor az ingatlantulajdonos elmondhatja, hogy 20 év alatt ténylegesen ingyen kapta meg a hitelt.
Reálisnak tekinthető egy ekkora áremelkedés?
Láthattuk, hogy 6%-os hitelkamatláb és 50% önerő feltételezése esetén enyhén infláció feletti éves ingatlanár-emelkedés már teljes egészében kitermeli a lakáshitel kamatait. Már csak az a kérdés, hogy magyar viszonyok között elképzelhető-e, hogy a lakásárak tartósan az infláció felett növekedjenek. Ennek megválaszolásához érdemes megvizsgálnunk a Magyar Nemzeti Bank nominális- és reál-lakásárindexét, amelyek a rendszerváltás óta követik a hazai ingatlanpiac alakulását.
Látható, hogy az alapul vett 2001-es időponthoz képest mind nominálisan, mind reálértelemben rendkívül nagy drágulásnak lehettünk tanúi. Az azóta eltelt 23 évben nominálisan évi 7,7%-ot, de még reálértelemben is évi 2,7%-ot nőttek az ingatlanárak! A történelmi tapasztalat alapján tehát azt mondhatjuk, hogy Magyarországon lehetséges a tartósan és számottevően infláció feletti ingatlandrágulás, ami nagyon jó hír a lakástulajdonosoknak.
