Az előző héten Gulyás Gergely a kormányinfón tisztázta, hogy az Otthon Start hitellel megvásárolt ingatlanokat is bérbe lehet adni. Ezzel elindult a nagy matekozás, hogy hol és milyen ingatlant éri meg vásárolni, majd kiadni. A Bankmonitor szakértői most azt vizsgálták meg, hogy mennyivel jobb lehetőség most Otthon Startból befektetni, mint rendes piaci lakáshitelből.
Az Otthon Start hitel az ingatlanbefektetők egyik legjobb lehetősége, mivel alacsony önerő és a kedvező kamatozás jelentősen megnöveli az elérhető hozamot.
Az ingatlanbefektetés kulcsa a hitel, mert így már az ingatlan értékének kisebb növekedése is jelentősen növeli a tulajdonos profitját. Ez azért lehetséges, mert a befektető csak az ingatlan árának egy részét fizette ki saját pénzből, így a saját tőkére számított hozam jóval magasabb lehet, mintha az egészet saját forrásból vásárolta volna meg.
Hirdetés
Hirdetés
16%-os hozam könnyedén elérhető Otthon Starttal
Budapesten vagy egy ígéretes vidéki városban már egy átlagos ingatlannal is elérhető, hogy a saját tőkédre vetítve akár 16% éves hozamot szerezz. Mindez 5,45%-os bérleti hozammal számolva, ami Budapesten egy átlagos érték. Vagyis egy jó állapotú ingatlan megvásárlásával és kiadásával az első 5 évben ilyen éves saját tőkén elérhető hozammal lehet számolni.
Persze fontos, hogy az indulási költségeket minél alacsonyabban tartsd. Ez azt jelenti, hogy érdemes olyan ingatlant választani, amit azonnal ki lehet adni, anélkül, hogy nagyobb felújításra lenne szükség. Ebben a példában egy 55 millió forintos ingatlan esetében a Bankmonitor szakértői 1,5 millió forintos felújítási költséggel számoltak.
Ha piaci hitelt választasz, akkor az elvárt nagyobb önerő és a magasabb kamatok miatt lényegesen kisebb lesz a befektetésből származó nyereséged, mint az Otthon Start hitelnél. Ez a különbség világosan látszik a példán, hiszen a Bankmonitor szakértői ugyanazon az ingatlanon végezték el a számításokat, csupán a hitel feltételei különböztek.
Ha kíváncsi vagy, hogy pontosan mennyi pénzt spórolhatsz meg az Otthon Start hitellel egy hagyományos piaci lakáshitelhez képest, akkor használd a Bankmonitor Otthon Start kalkulátorát, amely segít egyszerűen és gyorsan összehasonlítani a két lehetőséget.
Mennyit is kell fizetni?
Az Otthon Start hitel esetében, ha 5 éves befektetésben gondolkozol, akkor az első négy év során összesen 14,72 millió forint kiadással kell számolnod. Az ötödik évben továbbra is bérbe adod az ingatlant, majd az év végén eladod és visszafizeted a hitelt. Ekkor összesen 25,52 millió forintot kapsz vissza.
Ugyanezt 5 éves piaci lakáshitellel nézve, az első négy évben magasabb, összesen 23,21 millió forint kiadásod lesz. Az ötödik év végén ugyanúgy kiadással, majd eladással és hitel végtörlesztéssel együtt már 27,27 millió forintot kapsz vissza.
Ha hosszabb, 10 éves befektetést tervezel az Otthon Start hitellel, akkor az első kilenc év során 19,53 millió forint lesz az összes kiadásod. A tizedik évben az ingatlan kiadásából, eladásából (végtörlesztéssel) összesen 57,98 millió forintot kapsz.
Ugyanez a 10 éves időtáv piaci lakáshitellel magasabb költségeket jelent: kilenc év alatt 31,77 millió forintot fizetsz ki. Az utolsó év végén, ugyanazon feltételekkel 57,11 millió forint kerül vissza hozzád.
Ebből jól látszik, hogy az Otthon Start hitellel mindkét befektetési időszak alatt lényegesen kevesebb pénzt kell befizetned, miközben a végén majdnem ugyanannyi pénzt kaphatsz vissza.
Hogyan jön ez ki?
Ebben a példában egy 55 millió forintos ingatlant vásárolnának meg.
- Otthon Start hitelből 49,5 millió forintot venne fel 25 éves futamidőre az igénylő, az önerő 10%.
- Piaci fianszírozás esetén a kölcsön összege 44 millió forint, a futamidő 25 év, a kamat évi 6,5%.
A vásárlást követően még 1,5 millió forint felújítási költséget terveztek be a szakértők. Ezen túl, az első évben a karbantartásra az ingatlan értékének 2%-át allokálták, majd minden további évben ezt az összeget az infláció mértékével emelték. A kiadásból származó bevétel, azaz a bérleti díj kedvezben havi 250 ezer forint volt.
Az ingatlanérték és a bérleti díj esetében abból indultak ki a Bankmonitor szakértői, hogy a következő időszakban 4%-os infláció lesz, 2%-os reálbéremelkedés, és az ingatlanok ára tartja a lépést a bérekkel (6%), vagyis a megfizethetőség stagnálni fog. A bérleti díjak esetében kis mértékben a bérnövekedés alatti emelkedést határoztak meg, ami így évi 5,5%.
A példában még feltételezték, hogy az ingatlan kiadásához egy ingatlankezelőt veszel majd igénybe, aki a befolyó bérleti díj 10%-át számítja fel szolgáltatási díjként.
Az adózás is kulcsfontosságú, ezért a számítások során különösen figyeltünk rá. A jelenlegi példában a tételes költségelszámolás módszerével alkalmazták, amely lehetővé teszi, hogy többféle költségek – például az ingatlan amortizációját, az ingatlankezelési díjat és a karbantartási költségeket – csökkentsék az adóalapot. Ennek eredményeként az adóalap jóval kisebb lehet, mint a nettó bevétel, ami jelentős előnyt nyújt a másik gyakran használt, 10 százalékos költséghányad alapú adózáshoz képest. Ebben a példában az első évben a bevétel 90%-át el tudták számolni a szakértők költségként, ami látványosan kedvezőbbé teszi a tételes költségelszámolást.
