Elképzelhető, hogy egy osztatlan közös ingatlanban szeretnénk lakást vásárolni. Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy az adott lakás nincs jogilag teljes mértékben elkülönítve az épületben található többi lakástól. Ez megbonyolíthatja a lakásvásárlást, a hitelfelvételt. A helyzet még nehezebb, ha az épület egy másik lakásának már korábban is mi voltunk a tulajdonosai. Összeszedtük, hogy mire kell figyelni ebben a helyzetben.
Amikor lakást keresel találkozhatsz az osztatlan közös tulajdon kifejezéssel. Ez azt jelenti, hogy az adott lakás nincs jogilag teljesen elkülönítve az épületben lévő többi lakástól, vagy esetlegesen egy telken lévő többi háztól.
Ez azt jelenti, hogy a kiszemelt lakás nincs külön albetéten, nincs külön tulajdoni lapja. A vásárlással gyakorlatilag mi nem egy önálló ingatlan kizárólagos tulajdonosai lennénk, hanem egy többlakásos ingatlanban szereznénk tulajdonrészt.
Ez nem is jelent alapvetően problémát, hiszen mindenki csak a saját lakását használná. Lehetnek közös részek is – lépcsőház, udvarrész -, melyek használatáról pedig megállapodást lehet kötni. Problémát akkor okozhat a dolog, ha hitelt szeretnénk igényelni.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan lehet hitelt igényelni osztatlan közös ingatlanra?
Mivel egy tulajdoni lapja van az egész ingatlannak – a tulajdoni lap az a hivatalos okmány, ami egy ingatlan valamennyi alapadatát tartalmazza -, ezért azon látható valamennyi tulajdonos és az általuk felvett összes hitel. Viszont ebből az okmányból nem derül ki, hogy melyik ingatlanrésznek, lakásnak ki is a tulajdonosa valójában.
Ezért a bankok használati megosztást kérnek be, melyből kiderül, hogy a tulajdonosok külön-külön melyik önálló lakást birtokolják. Csatolni szoktak hozzá rajzot is, melyen megjelenítik az egyes lakásokat és jelölik azok tulajdonosait. Ezt a dokumentumot hiteligénylése nélkül is érdemes elkészíteni, elkerülendő az esetleges vitákat a tulajdonostársak között.
A bank a használati megosztás és vázrajz alapján már tudja, hogy melyik ingatlant szeretnénk megvásárolni. A lakáshitelhez kapcsolódó jelzálogjogot is úgy jegyzik be az ingatlanra, hogy abból egyértelműen kiderüljön, az csak a mi tulajdonrészünkre vonatkozik. Ezáltal nem akadályozzuk a többi tulajdonos hitelfelvételét.
Speciális helyzet: ha már van meglévő tulajdonunk az ingatlanban
Bonyolultabb a helyzet, ha már van tulajdonunk az ingatanban, ami mellé szeretnénk újabbat vásárolni. Példaként vegyünk egy háromlakásos osztatlan közös tulajdonban lévő házat. Ebből az egyik lakás már a miénk, és most meg szeretnénk venni egy másik ingatlanrészt is.
Ebben az esetben használati megosztást csak a harmadik tulajdonossal tudok kötni. Olyan nyilatkozatot ugyanis nem tehetünk, ami alapján két saját tulajdonunkban lévő lakásunk használati jogát osztanánk meg.
Ez hitelfelvételnél jelenthet problémát, ugyanis ebben a helyzetben az általunk birtokolt teljes tulajdonrészt meg kell terhelnie a banknak a hitellel. A fenti példánkban ez azt jelentené, hogy mindkét lakásra rákerülne hitelünk jelzálogjoga.
Ez akkor lenne igazán gond, ha a meglévő lakásunkat eddig is terhelte jelzálogjog – a korábbi vásárláshoz is hitelre volt szükségünk -, mert ez leszűkítheti hiteligénylési lehetőségeinket.
A bankok ugyanis nem szeretik, ha a fedezeti ingatlant már más pénzintézet hitele terheli. Így két megoldási lehetőségünk maradt. 1. Ugyanattól a banktól igényeljük meg az új hitelt is, melytől korábban is felvettük a kölcsönünk. Az viszont egyáltalán nem biztos, hogy most is a korábbi hitelezőnk kínálja a legkedvezőbb kamatozású konstrukciót.
2. Megkereshetjük a legkedvezőbb hitelkiváltási kölcsönt, majd abból előtörleszthetjük meglévő hitelünket. Az utóbbi időszak kamatcsökkenése miatt ezzel akár több százezer forinttal csökkenthetjük a régi hitelünkre visszafizetendő teljes összeget, és lehetőségünk nyílik a kiváltási célú hitelt nyújtó banktól további kedvező kamatozású kölcsönt felvenni az új lakás megvásárlására.
Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében elég sok buktató lehet. Ha ilyen ingatlanban szeretnél lakást vásárolni, akkor érdemes lehet a Bankmonitor szakértőivel felvenni a kapcsolatot. Ők segíteni tudnak megtalálni a számodra legjobb megoldást.
