Az ingatlanpiac lefagyott Magyarországon, ami több tényező együttállásának köszönhető: drágák a lakáshitelek, magasak a lakásárak, a bankok óvatosabban hiteleznek, a magas infláció miatt pedig egyébként is mindenki óvatos. Ezért aztán az, aki mégis vásárlásra adja a fejét, viszonylag jó helyzetben van, és komoly összeget alkudhat az árból. Az elérhető alku mértéke azonban nem mindenhol azonos.
A satufékezés oka az is, hogy a magyar ingatlanpiacon általában előbb el kell adnia a meglévő ingatlanját valakinek ahhoz, hogy vásárolni tudjon, a különbözet pedig saját forrásból vagy banki hitelből lesz kifizetve. Ezért, ha valaki elhalasztja a vásárlást, egyben az eladást is elodázza, a lakáseladás nélkül is vásárolni képes befektetők pedig inkább másban fialtatják most a pénzüket, így a teljes értékesítési lánc lefagyott.
Hirdetés
Hirdetés
Egyre nő az eladói nyomás
Ennek ellenére az eladói nyomás mégis nagy: az Ingatlan.com adatbázisában például jelenleg 200 000 ingatlant hirdetnek, ami 40 százalékkal haladja meg a 2022 előtti átlagot. Vagyis jelenleg a korábbiaknál több ingatlan van kint a piacon, miközben a vevők száma megcsappant, ebben a helyzetben pedig nagyobb teret kap az alku.
Már csak azért is, mert a Duna House saját mérése szerint csaknem minden harmadik eladó olyan befektető, aki most szeretne kiszállni, beseperve az elmúlt pár évben megtermelt hozamot. Az ilyen eladók rendszerint hajlamosabbak engedni az árból, hiszen ez még mindig kisebb veszteség, mint megtartani az ingatlant. Ugyanis, ha összegszerűen stagnálnak vagy minimálisan nőnek csak a lakásárak, akkor ez a magas infláció miatt reálértékcsökkenést eredményezhet.
Augusztusban például 16,4 százalékos volt az éves infláció a KSH szerint. Ezért, ha a befektető akár csak pár százalékos veszteséggel gyorsan ki tud szállni az ingatlanból, akkor még mindig szép haszna lesz, miközben a vételárból akár inflációkövető állampapírt is vásárolhat, ami az első évben 14,75 százalékos éves kamatot fizet, jövőre pedig az idei infláció fölött 0,25 százalék lesz a hozam. Az MNB jelenlegi prognózisa szerint ez 16,75 – 18,75 százalékos teljes kamatot jelenthet jövőre. Mindez ráadásul szja és szocho teher nélkül!
Például, ha valaki elad még szeptemberben egy 50 millió Ft-os ingatlant, és ebből inflációkövető állampapírt vesz, akkor kicsivel több mint 1,8 millió Ft kamatra tehet szert az utolsó 3 hónapra. Amennyiben nem így tesz, akkor ez veszteségként könyvelhető el, ha pedig 2024-ben is megtartja az ingatlant, annak értéke pedig továbbra is stagnál, akkor 8,7 – 9,7 millió Ft bevételtől esne el emiatt a jövő évi inflációs prognózis alapján. Ez alapján egyértelmű, hogy bizonyos mértékig akár alkuba is érdemes belemennie az eladónak, mert a tranzakcióval elérhető nyereség ezt bőven kompenzálhatja.
Mennyi lehet alkudni?
A jelenlegi helyzetben szinte kötelező alkudni, az eladók ugyanis mind többször hajlandók engedni az árból. A Duna House saját felmérése szerint a legtöbbet a budai paneleknél lehet lefaragni: idén augusztusban átlagosan 10%-ot engedtek az irányárból az eladók ezeknél. Érdekes, hogy itt az átlagos alku mértéke egy éve még 4% volt, ami erős túlértékeltségre utal. Mindez a négyzetméterárakban is jelentkezik, hiszen míg 2022 augusztusában átlagosan 862 000 Ft-ot kóstált minden egyes négyzetméter, idén már csak 716 000 Ft volt ugyanez.
A budai kerületeken kívüli paneleknél viszonylag azonos az elérhető alku mértéke, ám az azért figyelemre méltó, hogy míg Pesten ez 4% volt egy éve és idén is, Kelet-Magyarországon pedig 4-ről 5%-ra emelkedett, addig Nyugat-Magyarországon 1%-ról 4%-ra nőtt az átlagosan kiharcolt kedvezmény. A téglalakásoknál is vegyes kép: Kelet- és Nyugat-Magyarországon 8%, illetve 9% volt most augusztusban az átlagos árengedmény, míg Budapesten 5-6%-ot voltak hajlandók engedni a vevők.
Nem mindegy, hogyan alkudunk
Vevőként a legfontosabb az, hogy tisztában legyünk az adott lokáció áraival, hiszen máskülönben nem tudjuk eldönteni, hogy egy kiszemelt ingatlan reálisan mennyit érhet. Ebben segíthet egy online hirdetési oldal, hiszen itt láthatjuk, hogy egy bizonyos típusú házat vagy lakást mennyiért kínálnak az adott településen, vagy kerületben. Magának az ingatlannak a megtekintésére is érdemes felkészülni kérdésekkel, így gyorsabbak és hatékonyabbak lehetünk, illetve a lakások is könnyebben összehasonlíthatók lesznek.
Az alku során legyünk tárgyilagosak, összegezzük az esetleges hibákat, valamint igyekezzünk ezeket számszerűsíteni is. Ha például a nyílászárókat és a kazánt cserélni kell, esetleg a rossz beosztás miatt falakat kell mozgatni, akkor ezek költségét becsüljük meg, és igyekezzünk érvényesíteni az árban. Ha úgy látjuk, hogy egy ingatlan erősen túlárazott, akkor mutassunk hasonló lakásokat, amelyeket alacsonyabb áron kínálnak.
Az alku során is nyugodtan dicsérhetjük az ingatlant, egyáltalán nem probléma, ha jelezzük, tetszik nekünk, ami oldhatja a feszültséget, nyitottabbá teheti az eladót. Ha pedig nemleges választ kapunk, akkor ne sértődjünk meg, puhatoljuk ki, hogy az eladó meddig hajlandó engedni az árból, és igyekezzünk kompromisszumos megoldást találni. Ha az alku sikertelen, vagyis patthelyzet alakul ki, ám az ingatlant még pár hét vagy hónap múlva is hirdetik, akkor célszerű megejteni egy újabb hívást, hátha ekkor már hajlandó lejjebb vinni az árat az eladó.
