A 2008-as válságot követően erőteljes árcsökkenés sújtotta a budapesti ingatlanpiacot. Ha az inflációt is figyelembe vesszük, akkor az árak 30%-ot estek. Az elmúlt években az ingatlanpiac az adásvételek számának több mint felének eltűnésével egy klasszikus „nem szeretem” piaccá vált. 2013. második felében azonban mintha megmozdult volna valami…
Nemzetközi és hazai kitekintés azoknak, akik ingatlanban (is) gondolkoznak befektetésként.
Budapest a fasorban sincs
A közelmúltban bukkantunk rá egy nemzetközi felmérésre, melyből világosan kiderül, hogy a belvárosi ingatlanárak tekintetében Budapest látványosan leszakadt Közép-Kelet-Európában. Moszkva természetesen nem összehasonlítási alap (az orosz gazdaság nemzetközi súlya miatt és a főváros átlagnál is erősebb vagyonkoncentrációja következtében), de Varsó, Prága és Krakkó árszintje már elgondolkodtató.
Az árakban meglévő különbséget lengyel vonatkozásban az átlagbérben meglévő különbséggel még magyarázni tudjuk, de Prága esetében a különbözet felét sem magyarázza a magasabb jövedelemszint. Természetesen mindkét országról elmondható, hogy nem volt olyan sokkszerű megrázkódtatás devizahitel fronton, mint Magyarország esetében.
És mégis mozog a föld?
Az alábbiakban a Duna House által kalkulált téglalakás árváltozást mutatjuk be. Mint látható 2008. elejéhez viszonyítva, az inflációt is figyelembe véve az átlagár 30%-ot esett 5 év leforgása alatt. Az elmúlt év második felében azonban olyan jelenséget láthattunk, amit a válság kitörése óta nem: egymás után két negyedévben is emelkedtek az árak.
Befektetni, vagy távol maradni az ingatlan piactól?
Klasszikus igazság, hogy befektetni nem akkor érdemes, amikor már hosszú évek óta száguldanak az árak és mindenki megtette tétjeit. Általában a legjobb befektetéseket alacsony árak mellett lehet megvalósítani, amikor az áremelkedés valószínűsége egyre nagyobb.
Esetünkben az alábbi tényezőket látjuk, melyek a budapesti ingatlanpiacot lendületbe hozhatják:
- Emelkedő reálbérek, emelkedő GDP, talán hosszú idő után a gazdasági növekedés kézzelfogható az országban.
- Olcsóbb hitelek: ma már a legjobb hitelek alacsonyabb kamatszint mellett elérhetők, mint a válság előtt svájci frankban felvett lakáshitelek. Egy millió forintnyi hitelt 20 évre ma már 7 ezer Ft havi törlesztő részletért elérhetünk.
- Alacsonyak a kamatok a bankbetéteknél is: 3%-os betéti hozamnál már jó alternatíva lehet egy bruttó 7%-os bérleti hozamot termelő ingatlan, melynek még áremelkedési potenciálja is van.
- Túl nagy a visszatartott,meg nem valósult ingatlanvásárlás. Az elmúlt években is születtek gyerekek, kötöttek házasságokat, így csupán az élethelyzet természetes változásához kapcsolódó, de meg nem valósított ingatlan vásárlások megjelenése a piacon áremelő hatású lehet.
- A piac élénkülését mutatja, hogy Budapest belvárosában a jó minőségű, átlagos méretű lakások újra eladhatók 1-2 hónapon belül az ingatlanpiaci szakértők szerint.
Természetesen távolról sem mondhatjuk, hogy kockázatmentes lenne az ingatlan, mint befektetés. Sőt találkoztunk már olyan esettel, ahol a család teljes befektetése négy különböző kiadott ingatlanban állt… Ez szintén egy típusú befektetésben történő vagyon koncentráció. Természetesen kockázatot képvisel az ingatlan kiadhatósága, a bérlő magatartása (károkozás a lakásban), az ország általános gazdasági teljesítménye…stb. Mérlegelni szükséges.
Alapvetően az ingatlanpiacon is bizonytalanságot okozott a jelenlegi forintgyengülés. Amennyiben a gyenge forint tartósan fennáll, az előbb bemutatott pozitív folyamat a forint konszolidációja után indulhat be.
Ha úgy döntesz, hogy befektetsz, az alábbi praktikus tanácsokat érdemes szem előtt tartani:
- olyan területen vegyünk ingatlant, ami kedvelt, átlagnál nagyobb adásvételi számmal rendelkezik
- átlagos méretű 70-90 nm-es lakást vegyünk
- jó szerződésünk legyen a bérbeadásra
Amennyiben a befektetésedhez hitelt is igénybe vennél, akkor itt tekintheted meg a legjobb elérhető hitelek listáját. Fontos, hogy a hitel mértéke a vételáron belül mindenképpen 50% alatt maradjon!
2014-es pénzügyi kilátásokkal kapcsolatban ajánljuk két korábbi írásunkat:
Mire számíthatsz 2014-ben a befektetések, megtakarítások terén?
Erre számíthatsz 2014-ben, ha hitelt szeretnél
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
