Sokan elgondolkodtak már azon, hogy érdemes-e ingatlanba fektetni a pénzüket. Különösen aktuális ez most, hogy a kormány lehetővé tette az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélra történő adómentes felhasználását. De vajon valóban jobb döntés egy lakásba fektetni, mint hosszú távra félretenni a nyugdíjas évekre?
Mit is jelent az ingatlanbefektetés?
Az ingatlanbefektetés alatt a lakóingatlanok megvásárlását és hosszútávú bérbeadását értjük, ami azt jelenti, hogy egy lakást vagy házat megveszel azzal a céllal, hogy azt kiadd bérlőknek, akik havi díjat fizetnek érte. Ez egy népszerű befektetési forma, mert stabil bevételt biztosíthat, miközben az ingatlan értéke is növekedhet az évek során.
Tudjuk, hogy más ingatlanbefektetési lehetőségek is léteznek azonban most csak a saját tulajdonú ingatlan bérbeadására koncentráltunk, mivel ez a leggyakrabban választott megoldás magánszemélyek számára. A további ingatlanbefektetési lehetőségekről ebben a cikkben írtunk részletesen.
Hirdetés
Hirdetés
Nem mazsoláztuk ki legjobb városokat
A következőkben két jó megtérülést kínáló lokáción keresztül vizsgáljuk meg, hogy az ingatlanok milyen hozampotenciállal rendelkeznek egy átlagosnak mondható gazdasági környezetben.
A számításunkban egy XI. kerületi és egy kecskeméti 60 négyzetméteres lakással számoltunk, illetve az aktuálisan elérhető piaci hitelekkel, 10 éves befektetési időszakra. A számítás további részleteit a cikk végén, a Hogyan számoltunk című bekezdésben mutatjuk be.
A most vizsgált két város a magyar piacon jó választásnak minősül, de messze nem a legelőnyösebb lokáció ingatlanbefektetés szempontjából, éppen ezért gondoljuk fair összehasonlításnak ebben a kontextusban.
A mostani számításunkban a hosszútávú bérbeadással elérhető évesített hozam a XI. kerületben és Kecskeméten 10 éves időtáv alatt 10,75% és 10,7%. Ez a hozam egy 3%-os inflációs környezet mellett 7,7%-os reálhozamnak felel meg, amely kifejezetten jó értéknek minősül. Arról nem is beszélve, hogy az ingatlan egy reáleszköz, amely véd az inflációtól (vagyis az értékét megtartja, hiába inflálódik a pénz). Sőt hitelből történő vásárlás esetén még jót is tesz az infláció, mivel elerodálja a hiteltartozás értékét.
Mi kell az ingatlanbefektetéshez?
Persze az ingatlanbefektetésbe belevágni határozottan nehezebb, mint elindítani egy nyugdíjmegtakarítást. Ezeket a belépési korlátokat vesszük most sorra.
Először is szükség lesz egy nagyobb kezdőtőkére. A példák esetében ez 14,22 millió forint a XI. kerületben és 8,5 millió forint Kecskeméten. Legtöbbször itt bukik el a dolog, hogy nincsen kéznél ennyi pénz, amellyel a hitel önerejét finanszírozni lehetne.
Az ingatlanbefektetés sokkal több időt és energiát igényel, mint egy nyugdíjmegtakarítás. Már az ingatlan kiválasztása is alapos utánajárást igényel, és ha felújításra van szükség, az további munkát és költséget jelent. Emellett folyamatosan foglalkozni kell a bérlőkkel, a karbantartási feladatokkal és az adminisztrációval is. Bár mindez többletmunkával jár, cserébe magasabb hozamot érhetünk el, de fontos tisztában lenni vele, hogy ez nem egy teljesen passzív befektetés.
Az ingatlanbefektetés nemcsak egyszeri kiadást jelent, hanem rendszeresen pénzt kell beletenni, különösen, ha hitelből vásároltuk. Gyakran előfordul, hogy a havi törlesztőrészlet magasabb, mint a bérleti díjból származó bevétel, így a különbözetet saját zsebből kell pótolni. Természetesen ezt a megtérülési számításoknál figyelembe vettük, de fontos látni, hogy az ingatlanvásárlás és felújítás után is lehetnek folyamatos költségek, például karbantartás, adók vagy egy esetleges üresen álló időszak finanszírozása.
Nyugdíj előtt már nem biztos, hogy érdemes ingatlanbefektetésbe kezdeni, főként a hitelfelvétel nehézségei miatt. A bankok idősebb korban már nem szívesen adnak hosszú futamidejű kölcsönt, pedig éppen ezek segíthetnék a befektetés jobb megtérülését. Egy hosszabb futamidejű hitel alacsonyabb havi törlesztőrészletet jelent, így kevesebb saját pénzt kell havonta beletenni, ami javíthatja a befektetés pénzügyi eredményét. Másrészt az ingatlanbefektetés is hordoz kockázatot, bár kisebbet, mint a részvények, így egy nyugdíj előtt álló számára a bizonytalanság még mindig túl nagy lehet.
Ha nem ingatlan akkor nyugdíjmegtakarítás
Ha az ingatlanbefektetés számodra túl nagy falat, legyen az időhiány, kockázatkerülés vagy tőkehiány miatt, akkor a nyugdíjmegtakarítás lehet a nyerő választás. Kalkulátorunkkal könnyedén megtudhatod, mekkora vagyont halmozhatsz fel nyugdíjas korodra. Ne hagyd ki ezt a lehetőséget, tervezd meg jövődet most!
Ilyen hozamot csak részvényportfólióval lehet hozni hosszútávon
A példánk alapján számított évesített 7,7%-os reálhozam a jelenlegi hitelkörnyezet és egy óvatos gazdasági előrejelzés eredménye. Hasonló hozamok a következő 10 évben reálisan elérhetőek lehetnek a magyar befektetési piacon is.
A nyugdíjmegtakarítás és az ingatlanbefektetés nem teljesen összehasonlítható, hiszen az egyik folyamatos figyelmet és aktív közreműködést igényel, míg a másik akár passzív jövedelemforrásként is működhet. Ettől függetlenül a cél mindkét esetben ugyanaz, a vagyon építése és gyarapítása befektetésen keresztül.
A hosszú távú reálhozamokat leggyakrabban a részvények kapcsán emlegetik. Az amerikai részvénypiac az elmúlt 200 évben átlagosan 6,5–7%-os éves reálhozamot produkált a McKinsey elemzése szerint. Ez kiemelkedő eredmény, azonban nem szabad figyelmen kívül hagyni a részvények magasabb kockázatát. Egy gazdasági válság vagy egy váratlan piaci sokk rövid és középtávon jelentősen csökkentheti a hozamokat, sőt akár komoly veszteségeket is eredményezhet, ha a befektető nem kezeli megfelelően a kockázatokat.
Ha visszatérünk a nyugdíjmegtakarításokhoz, fontos megjegyezni, hogy az ügyfelek portfóliója jellemzően nem kizárólag részvényekből áll, hanem jelentős kötvénykitettséggel is rendelkezik. A kötvények stabilitást és biztonságot nyújtanak, ám ezzel együtt a hozamokat is lefelé húzzák. Ez azonban nem hátrány, hanem a nyugdíjcélú megtakarítások természetes sajátossága: ahogy közeledik a céldátum, az ügyfelek – vagy helyettük az alapkezelők – fokozatosan óvatosabb, kockázatkerülőbb befektetési stratégiát alkalmaznak. Éppen ezért egy átlagos nyugdíjmegtakarítás hosszú távon nem 7%-os reálhozamot hoz, hanem inkább 4-5%-ot. Viszont itt lép be a 20%-os adóvisszatérítés, amely jelentős pluszt adhat a megtakarításhoz, így az állam is hozzájárul ahhoz, hogy hatékonyabban gyarapítsd a pénzed. Ennek köszönhetően még a visszafogottabb hozamok mellett is versenyképes és kiszámítható megoldást kínál a nyugdíjas évekre való felkészüléshez.
Miért számoltunk hitellel?
Az ingatlanbefektetéshez gyakran hitelt vesznek fel, és ezt nem véletlen a számításainkban sem. Az egyik legfontosabb ok a belépési korlátok csökkentése: egy lakás vagy ház megvásárlásához jelentős tőkére van szükség, amit sokan nem tudnak egyben előteremteni. A hitel lehetővé teszi, hogy kevesebb saját pénzzel is belevágjunk.
Ezen kívül a hitel hozzájárulhat a befektetés megtérülésének növeléséhez is. Ha a bérleti díjakból befolyó összeg és az ingatlan értéknövekedése meghaladja a hitelkamatot, akkor a befektetés végső hozama magasabb lehet. Ez a tőkeáttétel hatása, ami különösen alacsonyabb kamatkörnyezetben előnyös. Jelenleg a hitelkamatok viszonylag magasak, ezért ez a hozamnövelő hatás kevésbé érvényesül, de egy kedvezőbb hitelkonstrukcióval jelentős előnyt is jelenthet.
Ráadásul az inflációval is érdemes számolni: a hiteltartozás értéke idővel csökkenhet, mivel a pénz vásárlóereje romlik, míg az ingatlan ára jellemzően emelkedik. Ezáltal az infláció tulajdonképpen „elerodálhatja” a tartozás valós értékét, ami hosszú távon előnyös lehet a befektető számára.
Hogyan számoltunk?
Ezt a számítást a XI. kerületi és a kecskeméti ingatlanpiac alapján végezzük. Feltételezzük, hogy az ingatlanok értéke és a bérleti díjak évente 5%-kal nőnek. Ez 3%-os infláció és 2%-os reálbéremelkedés (nominálisan 5%) mellett azt jelenti, hogy a fizetésekhez viszonyítva az ingatlanárak és a bérleti díjak lényegében nem változnak, tehát megfizethetőségük hosszú távon nem romlik.
A lakásvásárláshoz az ingatlan árának 80%-át hitelből fedezzük, amelynek kamata 6,25% – ez a Bankmonitor kalkulátora szerint a legjobb elérhető ajánlat. A bérbeadásnál azt feltételezzük, hogy évente 11 hónapon keresztül sikerül kiadni a lakást. A bevételekből levonjuk a kiadás során felmerülő költségeket és az adót, amit egy egyszerűsített, 10%-os költséghányados adózási forma szerint számolunk. A befektetés 10 évig tart, majd a lakást az akkori piaci áron értékesítjük, ezzel lezárva az egész folyamatot. Mindennek végén megkaptuk a befektetés adózás utáni nettó évesített hozamát.
Nézd meg te milyen lakáshitelt tudsz felvenni
Ha ingatlanbefektetésben gondolkodsz, de nem tudod, milyen lakáshitel lehet a legkedvezőbb számodra, itt a lehetőség, hogy kiderítsd. Kalkulátorunkkal könnyedén megnézheted, milyen hitelkonstrukciók érhetők el, és melyik segíthet a legjobb megtérülés elérésében. Ne hagyd ki ezt a lehetőséget, számolj most és hozd ki a legtöbbet a befektetésedből.
