Az S&P 500 részvényindex hosszú távú reálhozama 6-7% körül mozog, a vizsgált időszaktól függően. Egy budapesti ingatlanbefektetés esetén a dollárban kifejezett reálhozam akár 8-9% is lehet. Mutatjuk, hogy mi kell hozzá.
Unod már a bizonytalan tőzsdét és az inflációt, ami felemészti a megtakarításaidat? Van egy jobb megoldás, a budapesti ingatlanbefektetés, ami dollárban is veri az S&P 500-at! Az ingatlanbefektetés sok szempontból kiszámíthatóbb, mint a részvénybefektetés, miközben hasonló hozam érhető el a befektetéssel. Természetesen ingatlanba fektetni nem olyan egyszerű, mint megvásárolni az S&P 500 ETF-t, ami lehet a következő 10 évben nem is lesz olyan jó befektetés. Megmutatjuk, hogy mire képes egy fővárosi ingatlan és milyen tényezők befolyásolják leginkább a befektetés megtérülését.
Kövesd a Bankmonitor híreit a Google Hírekben!
Hirdetés
Hirdetés
S&P 500-at megverő dollár reálhozam Magyarországon
Magyarországon általában is népszerű az ingatlanbefektetés a jövedelmezősége, a stabil cash flow termelő képessége és a befektetés alacsony volatilitása miatt is.
Számításaink szerint Magyarország egyes településein és Budapest bizonyos kerületeiben az ingatlanbefektetések reálhozama dollárban is meghaladhatja az S&P 500 hosszú távú, 6-7%-os reálhozamát. Vagyis még a forint leértékelődése és az amerikai infláció figyelembevételével is felülmúlhatják a világ egyik legfontosabb befektetési referenciáját.
Ez a magyar ingatlanbefektetők számára azt jelenti, hogy a stabilitás nem jár együtt alacsonyabb hozammal. Emellett példával támasztja alá, hogy a diverzifikációnak nem feltétlenül kell csökkentenie a hozamot. Vagyis a hazai ingatlan kiváló alternatíva azoknak, akik biztonságosabb, mégis versenyképes hozamú befektetést keresnek.
A Bankmonitor számításai szerint Budapest belső kerületeiben az elérhető dollár reálhozam 8-9% körül mozog, mindezt úgy, hogy az ingatlanár és a bérleti díj növekedését konzervatívan becsültük meg.
Az ábra egyértelműen mutatja, hogy Budapest belső kerületei jelentősen magasabb hozamot kínálnak, mint a külső városrészek. Számításaink során mindkét területet azonos módszertannal kezeltük, így az eltérés kizárólag a piaci viszonyokból adódik. A belső kerületek előnye az, hogy bár a négyzetméterárak emelkednek a városközpont felé, a bérleti díjak ennél is gyorsabban nőnek, így a belvárosi ingatlanok magasabb megtérülést biztosítanak.
Ha épp nincs meg a szükséges kezdőtőkéd egy ingatlanbefektetéshez, vagy inkább rugalmasabb, könnyen hozzáférhető befektetési formát keresel, de nem érzed magad elég magabiztosnak ahhoz, hogy önállóan kezeld a tőzsdei befektetéseidet, akkor a vagyonkezelés kiváló megoldás lehet számodra. Szakértők kezelik helyetted a pénzedet, így profi kezekben tudhatod a befektetésed anélkül, hogy folyamatosan követned kellene a piacot.
Készpénzes vevőknek ez a hozam nem jár!
Sokan vásárolnak itthon befektetésre ingatlant teljesen készpénzből (hitel nélkül) vagy alacsony hitelaránnyal. Ez a stratégia azonban az ingatlanbefektetés esetében a hozamromlásához vezet, így habár kevesebbet fizetsz a hitel után, vagy egyáltalán nem kell törlesztőrészeletet fizetni, az ingatlanon elért hozam is kisebb lesz.
Más pénzét felhasználni befektetésre kiváló lehetőség, ezt nevezzük hitelnek. Természetesen ennek van költsége, ami a kamat, ezért fontos kiszámolni, hogy valóban megéri-e. A hitel nagy segítséget jelenthet az ingatlanbefektetők számára, mivel a bankok szívesen finanszírozzák a lakáscélokat, így kevesebb saját tőke szükséges a befektetéshez. Mivel az ingatlan tulajdonjoga a befektetőnél marad, az elért nyereség is teljes egészében őt illeti. A bank csupán a hitelt biztosítja, de nem részesedik a hozamból, hiába fedezte a vételár jelentős részét. A befektetőnek mindössze a törlesztőrészleteket kell fizetnie, így ha jól választja meg a befektetést, akár jelentős profitot érhet el a bank pénzén.
Mi befolyásolja még a hozamodat?
A hozamodat rendkívüli módon befolyásolja a hiteled kamatozása. Ha olcsó hitelt veszel föl, akkor több marad neked, ha sikerült drágát fölvenni akkor kevesebbet profitálsz. Mivel az ingatlanbefektetésnek jelentős része hitelből kerül finanszírozásra, így kimondottan fontos a kamat, amit erre a pénzösszegre fizetned kell. A következő ábra ezt mutatja meg, hogy mennyire befolyásolja az elérhető dollár reálhozamodat a hiteled THM-je.
Derítsd ki, milyen hitelkonstrukciók érhetőek el számodra a Bankmonitoron keresztül, és számold ki, milyen feltételekkel juthatsz finanszírozáshoz.
Hogyan számoltunk?
A budapesti ingatlanárakat és bérleti díjakat a legnépszerűbb ingatlanportálok adatai alapján vettük figyelembe. A számításokhoz a medián négyzetméterre vetített bérleti díjat használtuk a megbízhatóbb eredmények érdekében. A hozam kiszámításakor feltételeztük, hogy az ingatlan évente 11 hónapig ki van adva. Az adózást a 10%-os költséghányad alapján számoltuk, és a bevétel további 10%-át karbantartási költségekre különítettük el.
A befektetéshez szükséges hitelnél a Bankmonitoron keresztül elérhető egyedi ajánlattal számoltunk, ami 5,96%-os THM-et jelent 10 éves kamatperiódussal és 20 éves futamidővel. A hitellel az ingatlan vételárának 80%-át finanszíroztuk a számításainkban. Mivel a befektetést 10 élves időszakra néztük, a hitelt elő is kell törleszteni, amire 1,5%-os díjat számoltunk.
Természetesen számoltunk a vagyonszerzési illetékkel is, amely jelentősen rontja a megtérülést, mivel a befektetési időszak elején jelentkezik, mint költség. Illetve számoltunk egy 1 millió forintos kisebb felújítási kerettel is. Ha jelentősebb felújításra van szükség, akkor ez nem elég, de egy átlagáron kínált ingatlan esetében nem feltétlenül szükséges rögtön felújítani.
Az ingatlanpiac helyzetére nem kívántunk az elmúlt 10 évhez hasonló emelkedést jósolni, így maradtunk a konzervatív, 5%-os éves emelkedésnél. Ez elsőre erősnek tűnhet, de 3%-os infláció és 2%-os reálbéremelkedés (amire bőven lehet számítani) mellett ez azt jelenti, hogy a fizetésekhez képest nem változik az ingatlanok megfizethetősége.
A dollár reálhozam kiszámításakor a 2001. május 1-je óta bekövetkezett dollárral szembeni forintgyengülés éves ütemét vettük alapul, illetve az elmúlt 20 év átlagos inflációját az Egyesült Államokban, ami 2,59% volt évente. Így kaptuk meg a forint hozamból a dollárban kifejezett reálhozamot.
