A végleges szabályok alapján az Otthon Start hitel felhasználásával akár 10% önerővel is meg lehet vásárolni a kiszemelt lakást vagy házat. Vannak azonban még nyitott kérdések, amelyeket várhatóan az MNB adósságfék szabályainak átalakításával fognak rendezni.
Az első lakásvásárlók számára kidolgozott évi 3%-os kamatozású Otthon Start lakáshitel felvételéhez elég lehet akár 10% önerő is. Ez azt jelenti, hogy adott esetben a vételárnak csupán a 10%-át kellene a vevőnek saját megtakarításából biztosítania. (Alapesetben egy sima piaci lakáshitelnél legalább 20% önerőt várnak el a bankok.)
Egyáltalán nem elhanyagolható ez az előny, ugyanis a Bankmonitornál érdeklődők több, mint fele a vásárláshoz kevesebb, mint 20% önerőt használna fel, vagyis ténylegesen sokan kihasználnák ezt az előnyét is a támogatott hitelnek.
Hirdetés
Hirdetés
Három nyitott kérdés a 10% önerővel kapcsolatban
Az Otthon Start Programról szóló kormányrendelet is tartalmazza a 10% önerő lehetőségét, a jogszabály így fogalmaz:
„Az igénylő az otthon megvásárlásához a hitelprogramot legalább 10%-os önerővel veheti igénybe, kivéve megfelelő pótfedezet bevonása esetén, a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendeletben foglaltaknak megfelelően.”
Három nagyon fontos kérdés, észrevétel mindenképpen kapcsolódik ehhez a szabályhoz
1. A bankok kezében a döntés
Alapvetően 10% elegendő lehet, de a jogszabály maga a legalább kifejezést is használja. Ez egyben azt is jelentheti, hogy a bankok egyedi bírálati gyakorlatuk alapján egyedi esetekben elvárhatnak több önerőt is.
Illetve az is elképzelhető, hogy a jogszabályi feltételeken túl még más egyedi feltételeket támasztanak az alacsony önerős finanszírozáshoz. Például kérhetnek magasabb jövedelmet, vagy épp adóstárs bevonását. De az is elképzelhető, hogy csak bizonyos településeknél fogják biztosítani a 10% önerő lehetőségét.
2. A vételár nem azonos a forgalmi értékkel
Az önerőt mindig a vételár arányában szokták meghatározni, a vételár azonban nem azonos feltétlenül az ingatlan forgalmi értékével. A forgalmi éréket a hitelfelvétel során az értékbecslő határozza meg.
Milyen problémákat okozhat ez? Alapvetően elképzelhető, hogy a forgalmi érték a vételár alatt van. Tételezzük fel, hogy egy családi háznál a vételár 120 millió forint, míg az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték 100 millió forint. Az Otthon Startnál megismert 150 millió forintos vételárkorlát rendben van, és a vételár nem tér el több, mint 20%-kal a forgalmi értéktől, így a kérdéses támogatott hitel igényelhető lehet.
Az viszont már necces lehet, ha valaki 10% önerő mellett venné meg ezt a házat. A vételár 10%-a 12 millió forint, e mellé még 108 millió forint hitelre lenne szükség, ami meghaladja az ingatlan reális forgalmi értékét.
Ezt várhatóan a bankok sem fogják így meghitelezni, sőt a Bankmonitor várakozásai alapján az MNB adósságfék rendelete a jövőben sem fog ilyen finanszírozást támogatni. Jelenleg is a forgalmi érték alapján van meghatározva a bank által nyújtható kölcsönösszeg az adósságfék szabályok között. Vélhetően a jövőbeni változások mellett sem engedi majd a jegybank, hogy a forgalmi értéket ilyen szinten megközelítse, vagy akár meghaladja a kölcsönösszeg.
3. Mi lesz azokkal, akik kombinálnák a támogatásokat?
Alapvetően az Otthon Start hitelnél jelentették be, hogy működni fog a vásárlás 10% önerő mellett. Ha a célingatlan megszerzéséhez még CSOK Plusz, vagy épp piaci lakáshitel is kellene, akkor a helyzet már nem ilyen egyértelmű.
Jelenleg az MNB szabályai alapján két esetben lehet 10% önerő mellett lakáshitelt igényleni:
- Az igénylők 41 év alattiak és egyikük sem rendelkezik lakóingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. (A meglévő, haszonélvezettel terhelt ingatlanok nem számítanak.)
- Az igénylő energiahatékony, korszerű ingatlant vásárol, épít.
Ha ezt csak azzal egészítenék ki, hogy az Otthon Start Program esetében is jár a 10% önerő, akkor egy ingatlantulajdonnal nem rendelkező olyan pár sem tudná feltétlenül kihasználni az önerőre vonatkozó kedvezményt, amelyik az Otthon Start mellé CSOK Pluszt is igényelne. Ha például a férj 45 éves a feleség 40 éves, akkor a CSOK Pluszt már nem is lehetne csak minimum 20% önerő mellett igényelni.
Éppen ezért a Bankmonitor szakértői arra számítanak, hogy az MNB rendeletbe nem csak az kerül be, hogy az Otthon Start Programot igénylők is jogosultak a 10% önerőre. A szakértők arra számítanak, hogy a meglévő önerő kedvezményekre vonatkozó szabályokat is átalakítják – mondhatni összehangolják az Otthon Start feltételeivel – annak érdekében, hogy azok is kihasználhassák a 10% önerő lehetőségét, akik Otthon Start mellé más hitelt is igényelnének, de nem felelnének meg az MNB jelenleg érvényben lévő önerőkedvezményekre vonatkozó feltételeinek.
Természetesen erre az átalakításra nincs garancia, de az biztos, hogy az érvényben lévő MNB rendelethez az Otthon Start miatt hozzá kell nyúlni. A szakértők nagyon várják, hogy mik is fognak változni pontosan.
