A hitelfelvétel előtt állók gyakran találkozhatnak az ETT kifejezéssel, ami az ingatlanra vonatkozó elidegenítési és terhelési tilalmat takarja. De mit jelent az ETT és milyen nehézséget okoz, ha ilyen teher szerepel a fedezetül felajánlott lakás tulajdoni lapján?
Egy jelzáloghitel igénylésekor a jövedelem mellett a fedezetül felajánlott ingatlan is nagyon lényeges: a kölcsön összege ugyanis nem haladhatja meg jogszabály alapján a lakás értékének a 80 százalékát. A ház értéke mellett azonban más szempontok is nagyon fontosak a hitelbírálat során.
Ilyen például az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek, amelyet a lakást tulajdoni lapjára jegyeznek fel. Ezek közül az elidegenítési és terhelési tilalom, vagy röviden ETT egy olyan teher, ami alaposan megkavarhatja a hiteligénylést. Jó hír azonban, hogy nem minden esetben eredményezi ez a teher a hitelkérelem automatikus elutasítását. De miért, mit is jelent ez a teher?
Hirdetés
Hirdetés
Mi az az elidegenítési és terhelési tilalom?
Ahogy a neve is mutatja az ETT korlátozza a tulajdonos bizonyos jogait: egészen konkrétan nem lehet az ingatlan értékesíteni, illetve más teher nem jegyezhető be rá. Ez utóbbi azt is jelenti, hogy nem ajánlható fel hitel fedezeteként a lakás, hiszen kölcsönfelvételnél a hitel biztosítékaként jelzálogjogot jegyeznének be a bank javára.
De hogyan kerülhet elidegenítési és terhelési tilalom egy ingatlan tulajdoni lapjára? A terhet bejegyezhetik szerződés alapján is: például jelzáloghitelnél a tulajdonos hozzájárul, hogy a bank javára a jelzálogjog mellé ETT is bejegyzésre kerüljön. Tartási szerződés esetén is bekerülhet a tulajdoni lapra elidegenítési és terhelési tilalom, ami az eltartó jogait hivatott biztosítani.
Emellett bírósági határozat és jogszabály alapján is rákerülhet ETT egy ingatlanra. Például öröklés jogot biztosítandó az örökös javára szoktak elidegenítési és terhelési tilalmat feljegyezni a tulajdoni lapra.
Tényleg meggátolja az elidegenítési és terhelési tilalom a hiteligénylést?
A bankok jelzáloghitel fedezeteként alapvetően egy tehermentes ingatlant várnak el, ez alapján jogosan merülhet fel: az ETT mellett adnak a bankok hitelt? Erre a kérdésre szerencsére nem egyértelmű a válasz.
Alapvetően két út is vezethet a sikeres hiteligényléshez:
- Az elidegenítési és terhelési tilalom lekerül a tulajdoni lapról.
- A teher jogosultja hozzájárul a hitelfelvételhez.
Hitelkiváltással az elidegenítési és terhelési tilalom lekerülhet a tulajdoni lapról
Az első eset a tisztább, ráadásul ez gyakorlatilag minden banknál működik. Sok esetben a hitel igénylésének is részben az a célja, hogy az ETT lekerüljön az ingatlan tulajdoni lapjáról. Ha például meglévő kölcsönünket szeretnénk egy újra cserélni. (Ennek oka lehet például, hogy az új kölcsön olcsóbb, vagy biztonságosabb.) Ebben az esetben az új hitelből automatikusan kiegyenlítésre kerül a régi tartozásunk, ezáltal a régi kölcsönhöz kapcsolódó terhek – jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom – is lekerülnek a fedezet tulajdoni lapjáról. Így már nincs is akadálya az új hitelhez kapcsolódó terhek bejegyzésének.
A hitelkiváltás egyik speciális formája, amikor lakásvásárlás során az eladó hitelét fizeti ki a vevőt finanszírozó bank. Természetesen ez is működőképes, hiszen az eladó hiteléhez kapcsolódó terheket törlik a tulajdoni lapról, ezt követően pedig nincs akadálya tulajdonjog és új terhek bejegyzésének.
Hozzájárulást adhat az ETT jogosultja a hitelfelvételhez
Van azonban olyan eset, amikor az ETT nem kerül le a tulajdoni lapról, mégis működhet a hitelfelvétel. Ez a helyzet azonban bonyolultabb, ugyanis az elodegenítési és terhelési tilalom jogosultjának a hozzájárulása szükséges. Sőt, ez a hozzájárulás sem elégséges feltétlenül, ugyanis a hitelező bank nem is hajlandó minden esetben kölcsönt nyújtani ilyen teher fennállása mellett.
Előfordulhat, hogy az állam a jogosultja a kérdéses tehernek. Ez akkor jellemző, ha a tulajdonos valamilyen lakástámogatást – például családi otthonteremtési kedvezményt – vett igénybe az ingatlan megvásárlásakor. Az állam megadhatja az engedélyt az új hitelfelvételéhez, amennyiben a meglévő és új terhek összege nem haladja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100 százalékát. A hitelező banknak is megfelelő lesz ez, amennyiben nem haladja meg az összteher nagysága a belső szabályzatában foglalt szintet.
Elképzelhető, hogy a kérdéses teher jogosultjától szeretnénk újabb hitelt felvenni. (Például a lakásvásárlási hitelt követően most egy felújítási célú jelzálogkölcsönt szeretnénk.) Ebben az esetben a hozzájárulás formális, hiszen saját magának nyilván megadja az engedélyt a pénzintézet.
Elképzelhető, hogy az elicdegenítési és terhelési jogosultja egy bank – korábbi hitelfelvétel miatt -, most pedig egy másik banktól szeretnénk kölcsönt igényelni. Ebben a helyzetben nagyon ritka, hogy az ügylet sikeres legyen. Ebben a régi ETT törlése, vagyis a hitelkiváltás lehet a járható út. Az új banktól pedig a meglévő kölcsön fennálló tartozásán felül kérhetünk még plusz összeget is.
Elképzelhető, hogy egy teher jogosultja egy magánszemély: például tartási jog jogosultja. Ebben a helyzetben nem nyújt kölcsönt az összes bank. Ráadásul ott is szigorú szabályok vannak, ahol van megoldás a szituációra. A hozzájáruló nyilatkozat mellett a kérdéses személyt be szeretné vonni a bank a hitelügyletbe adóstársként, kezesként. Ha valamilyen probléma merülne fel, akkor a kérdéses személytől is követelhetné a bank az elmaradt részleteket.
Összegzés
Az elidegenítési és terhelési tilalom nem feltétlenül akadálya egy hitelfelvételnek. A helyzet nagyon összetett azonban, sok esetben a jogosult hozzájárulása nem elégséges. Éppen ezért érdemes független szakértőhöz fordulni, aki megkeresi az adott helyzetnek leginkább megfelelő megoldást.
