Egy az éjszaka megjelent kormányrendelet alapján az új építésű lakások, házak vásárlására kért Otthon Start hitel, CSOK Plusz folyósítása megkezdődhet az ingaltan kivitelezése közben is. Ez komoly segítséget jelenthet azok számára, akik lakástámogatásból szeretnének újonnan épült, még építés alatt álló ingatlant vásárolni.
A Kormány 40/2026. (III. 5.) Korm. rendelete alapvetően átalakítja azok helyzetét, akik Otthon Start hitel, vagy CSOK Plusz felhasználásával szeretnének új építésű lakást, házat vásárolni. A jövőben ugyanis bizonyos feltételek teljesítése esetén a támogatott hiteleket akár szakaszosan is lehet folyósítani, az egyes részletek kifizetése az építkezés során is megtörténhet.
A Bankmonitor szakértői összeszedték a fontosabb részleteket.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan történhet az Otthon Start, CSOK Plusz folyósítása új építésű lakások esetében?
Alapvetően a jogszabálymódostás életbe lépését követően három különböző opció állhat az új építésű ingatlanok vásárlói előtt, amennyiben támogatott hitelt is szeretnének igényelni. Fontos kiangsúlyozni, hogy továbbra sem minősül új építésű lakásnak egy magánszemély által újonnan épített, építtetett lakóingatlan.
1. Szakaszos folyósítás a kivitelezés során állami támogatással
Érdemes a legfontosabb esettel kezdeni: lehetőség nyílik bizonyos feltételek teljesítése mellett új építésű ingatlanok vásárlására felvett hitelt szakaszosan, az építkezés során folyósítani. Ráadásul a kedvezményes, évi legfeljebb 3 százalékos kamatszint már az első részfolyósítástól érvényes lesz a kölcsönre.
Milyen feltételekre kell jelen esetben figyelni:
- Az építő cégnek a kivitelezéshez vállalkozói kölcsönt, projekthitelt kell felvennie. Ha egy vállalkozó önerőből építené fel a kérdéses lakásokat, akkor a vevő nem tud élni ezzel a szakaszos finanszírozási lehetőséggel.
- A társasházi építményi jogot be kell jegyezni a kérdéses épülő ingatlannal kapcsolatban a tulajdoni lapra. Ez egy olyan új, a tulajdoni lapra bejegyezhető vagyoni értékű jog, amely erős jogi védelmet biztosít az újépítésű lakást vásárlóknak az építkezés ideje alatt.
- A támogatott hitelből szakaszosan folyósított összegek elkülönített, óvadéki számlára kerülnek. Onnan csak a projekt lezárását, a lakás elkészültét követően kapja meg a pénzt a kivitelező. Így ténylegesen nagyobb biztonságban van a támogatott kölcsön összege és ezáltal a vevő is.
- Az utolsó szakasz kifolyósításának feltétele, hogy a lakás értékbecslő által igazoltan megfeleljen a lakhatási feltételeknek. Ezt a kölcsönkérelem benyújtását követően, az utolsó részlet lehívását megelőzően készült értékbecsléssel kell alátámasztani.
- Az építkezést az első részlet lehívását követő 3 éven belül be kell fejezni. Ezen határidő indokolt esetben egy évvel meghosszabbítható. Azaz a kivitelezési munkálatok legfeljebb 4 évig tarthatnak. A kamattámogatás megszűnik, illetve az addig kapott kamattámogatást jegybanki alapkamatnak megfelelő büntetőkamattal növelten vissza kell fizetni, amennyiben ezen határidőn túlnyúlnának az építési munkálatok.
2. Szakaszos folyósítás a kivitelezés során állami támogatás nélkül
A jogszabály alapján működhet még épülő ingatanok esetében a szakaszos folyósítás sokkal egyszerűbb feltételek mellett is. Nem szükséges, hogy a kivitelező cég projekthitelt vegyen fel, nincs szükség társasházi építményi jog bejegyzésére sem. A kivitelezési munkálatok befejezésére sincs szigorú határidő.
Szinte az egyetlen elvárás, hogy az utolsó részlet lehívásakor az ingatlan már rendelkezzen használatbavételi engedéllyel, annak megfelelő dokumentummal. Az elvárt lakhatási feltételeket is ekkor fogják ellenőrizni külön értékbecslés keretében.
Ami ennek a megoldásnak nagy hátránya, hogy a kamattámogatás és ezáltal a kedvező legfeljebb évi 3 százalékos hitelkamat is csak a használatbavételi engedély – annak megfelelő dokumentum – megszerzését követően indul el. Vagyis a kezdetben lehívott részletekre az adósnak még normál kamatot kellene fizetnie, ami jelenleg évi 8,01 százalékos kamatszintet jelentene.
A Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint pont ezen magasabb kamat miatt előreláthatóan ez a megoldás nem igazán fog bekerülni a banki gyakorlatba.
3. Egyösszegű folyósítás a használatbavételi megszerzését követően
Természetesen továbbra is megmarad az a lehetőség, hogy a vevő egy összegben kérje a folyósítást a használatbavételi engedély – annak megfelelő dokumentum – megszerzését követően.
Gyakorlatilag ezt a megoldást, eljárást kínálják ma is a bankok az új építésű lakások azon vásárlóinak, akik támogatott hitelt szeretnének igényelni. Jelen esetben ugyan a folyósítás egyben történik a lakás felépítését követően, de természetesen a kamattámogatás is egyből elindul.
Miért nagyon fontos a szakaszos folyósítás a támogatott hiteleknél?
Az utóbbi időben fontossá vált a lakásépítések fellendítése, az új projektek ösztönzése.
- Például Lakhatási Tőkeprogramot indított a kormány.
- Arról sem szabad megfeledkezni, hogy az Otthon Startnak megfelelő nagy projekteknek (legalább 250 lakásos projekt, ahol az ingatlanok 70 százaléka megfelel az Otthon Start feltételeinek) adminisztrációs kedvezményeket, eljárási könnyítéseket és bizonyos helyi építésügyi elvárások alóli mentességet is biztosítanak.
Az Otthon Start program miatt tényleg nagyon fontossá vált a lakásépítések száma, hiszen a megnövekedett lakáskeresletet ki kell szolgálni.
Természetesen az építkezéseknek van egy átfutási ideje, akár 2-3 évet is várni kell, amíg a most induló projektekből kész lakások lesznek. Persze ezen projekteknél az ingatlanok értékesítésével nem kell megvárni az építkezés befejezését, akár már tervezőasztalról is el lehet adni ezeket a lakásokat.
A jogszabályváltozás a kihirdetést követő napon, azaz 2026. március 6-án hatályba is lépett. Azaz elvileg akár a mai napon lehetne ilyen kölcsönt igényelni. Ez azonban még csak elvi lehetőség, a bankoknak is át kell vezetniük a változásokat, illetve dönteniük kell arról, hogy szeretnének-e ilyen feltételekkel támogatott hitelt nyújtani. Emiatt az új szabályok adta lehetőségeknek megfelelő első hitelajánlatok megjelenéséig még jó eséllyel várni kell néhány napot.
