Sokan teszik fel nekünk a kérdést, hogy kapható-e lakáshitel olyan ingatlanra, ami családtagok között cserél gazdát. Jó hír, hogy ez alapvetően nem akadálya a hitelhez jutásnak, ám van pár dolog, amivel érdemes tisztában lenned, ha erre készülsz.
Annak, hogy egy ingatlan családon belül cserél gazdát, több oka is lehet. Egyik ilyen, amikor többen örökölnek meg egy ingatlant, egyikük pedig szeretné kivásárolni a többieket. Nem ritka az sem, amikor válás miatt kerül sor az adásvételre, ilyenkor pedig előfordulhat, a közös ingatlant eredetileg hitelből vásárolta a pár, így mindketten adóstársak. Nézzük, mik a lehetőségek ilyenkor?
Mely bankok hiteleznek ilyenkor?
Jó hír, hogy a legtöbb bank ad jelzáloghitelt akkor is, ha a vevő és az eladó közeli hozzátartozói egymásnak. Más kérdés, hogy a bankok ilyenkor kíváncsiak a tranzakció okára, mert ki akarják szűrni azt, amikor az adásvétel látszólagos, csak így akar pénzhez jutni a család.
Erre egyébként a szabad felhasználású jelzáloghitelek a tulajdonjog megbolygatása nélkül is ehetőséget adnak, ám ilyenkor némileg kevesebb banki ajánlatból választhatsz, illetve a kamat is magasabb annál, mintha lakásvásárlásra igényelnéd a kölcsönt. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor adatai alapján például a legkedvezőbb 10 millió Ft-os – 20 év futamidejű, 10 éves kamatperiódusú – szabad felhasználású lakáshitelnek 1,66%-kal magasabb a THM-je (teljes hiteldíj mutató), ami havi törlesztőben 8 335 Ft plusz kiadást jelent.
Hirdetés
Hirdetés
Banki feltételek
De térjünk vissza az eredeti kérdéshez, amikor valóban ingatlanvásárlás történik a családtagok között. A bankok tehát minden esetben tájékozódnak a tranzakció okáról, és van olyan hitelintézet, amelyik feltételekkel hitelez csak. Némelyik például csak a tulajdonostársak kivásárlását hitelezi meg, ezért ragaszkodik ahhoz, hogy a vevőnek már eleve rendelkezzen tulajdoni hányaddal az ingatlanban. Gyakori kitétel az is, hogy az ingatlanon ne legyen hitel vagy egyéb teher. Van bank, amelyik ahhoz ragaszkodik, hogy a kivásárolt tulajdonos az adásvételt követően ne lakjon az ingatlanban, amivel ugyancsak a fiktív adásvétel kiszűrése a cél.
Családon belüli adásvételnél előfordul, hogy a felek a forgalmi értéknél alacsonyabb árban állapodnak meg egymással, amire lehetőségük van, és ez a hitelhez jutásnak sem akadálya. Van azonban bank, amelyik ebben az esetben előírja, hogy az adásvételi szerződés tartalmazza, az eladó utólag nem áll elő emiatt követeléssel.
Példa: egy testvérpár 50-50%-ban tulajdonosa egy 20 millió Ft forgalmi értékű ingatlannak, ám arról állapodnak meg, hogy az egyik testvér a másiktól 5 millió Ft-ért megvásárolja annak tulajdonrészét. Amennyiben a vásárláshoz 5 millió Ft hitelt igényel, akkor ezt jó eséllyel megkapja, ráadásul önerőre sem lesz szüksége, hiszen a hitelösszeg a forgalmi érték 25%-a, miközben a bankok minimálisan 80%-ig hiteleznek. (Vagyis egy 20 milliós lakás esetében a hitelösszeg legfeljebb 16 millió Ft lehet.)
A Bankmonitor tanácsadói olyan esettel is találkoztak már, amikor öröklés után három tulajdonosa volt egy ingatlannak, közülük pedig az egyik szeretett volna kizárólagos tulajdonjogot szerezni. Az egyik testvér tulajdonrészéhez ajándékozás útján jutott hozzá, míg a másik testvérét megvásárolta, ehhez azonban hitelre volt szüksége. Ezt is sikerült banki oldalról lekezelni, az volt csak fontos, hogy az adásvétel és az ehhez kapcsolódó jelzáloghitel igénylés előtt az ajándékozási procedúra megtörténjen, a változás pedig a tulajdoni lapon is átvezetésre kerüljön.
Hitelkiváltás is közbejöhet
A párkapcsolat felbomlása ugyancsak gyakori oka a családon belüli tranzakcióknak. Élettársak esetében előfordul, hogy közösen, akár hitelből vásárolt ingatlanban élnek, ám a kapcsolat felbomlását követően egyikük megvásárolná volt párja tulajdonrészét, részben vagy egészen hitelből. Ekkor mindketten adóstársak, ami azt jelenti, hogy hitelkiváltásra is szükség lesz, az újonnan felvett lakáshitelt pedig már csak az egyik fél igényli. Ez bár nem lehetetlen küldetés, érdemes alaposan utánajárni a dolognak, hogy melyik bank, hogyan kezeli a helyzetet, ebben pedig egy hitelszakértő nagy segítségedre lehet.
Felejtsd el a CSOK-ot és a CSOK hitelt!
Rossz hír ugyanakkor, hogy a piacinál lényegesen kedvezőbb feltételű, legfeljebb fix 3%-os kamatú CSOK hiteleknél kizáró ok a családon belüli adásvétel. Ez összességében milliós tételt jelenthet: a legfeljebb 3%-os fix kamatú támogatott lakáshitel jelentősen veri ugyanis a hasonló kondíciójú piaci termékeket, amelyek 5-6% körüli kamatszinttel érhetők el jelenleg. Ráadásul 2019. július 1-től a CSOK hitel felhasználhatósága kibővül, akkortól nem csak újépítésű, hanem használt ingatlanok vásárlására is felhasználható lesz.
Számszerűsítve: egy 10 millió Ft-os, 20 éves futamidejű, végig fix kamatú lakáshitelnél a teljes visszafizetés 16,4 millió Ft, míg ugyanez CSOK hitelnél 13,3 millió Ft. Vagyis 3,1 millió Ft pénzügyi előnyt bukhatsz el azzal, hogy családon belül vásárolsz!
Ezzel kapcsolatban semmilyen kiskapu nincs, így le kell mondanod a lehetőségről. De nem csak erről, hanem magáról a vissza nem térítendő CSOK támogatásról, valamint a július 1-től elérhető falusi CSOK-ról is.
