Az újépítésű lakások esetében az árak annál kedvezőbbek, minél hamarabb teszi le a foglalót a vásárló, egy sok tízmilliós ingatlannál pedig minden kedvezmény számít. Ezért szerződéskötéskor sokszor még egyetlen kapavágás sem történt, a projekt pedig csak tervezőasztalon létezik. Hogyan, milyen feltételekkel kaphat valaki ilyenkor hitelt? Miként kezelhetők a kockázatok?
Az első és legfontosabb kérdés, ami alapvetően meghatározza a finanszírozás lehetőségeit az, hogy a vevőnek milyen ütemezésben kell majd kifizetnie az ingatlan vételárát. Két megoldás létezik ebből a szempontból:
- Szakaszos finanszírozás: a foglalót követően a vevő szakaszosan, az épület készültségi foka szerint fizeti meg a vételárat.
- Utólagos, egyösszegű fizetés: a foglalót követően egy összegben, az ingatlan elkészülte után kell a vevőnek rendeznie a számlát.
Hirdetés
Hirdetés
1. Szakaszos fizetés
Ha szakaszos fizetésben állapodnak meg a vevő és a beruházó, akkor alaposan leszűkül a szóba jöhető bankok köre, ugyanis ezt általában a projektet magát is megfinanszírozó bank vállalja csak be. Egyetlen hitelintézet van a piacon, amelyik rugalmasabban áll hozzá a kérdéshez: ő a beruházóval kötött egyedi megállapodás után akkor is vállalják a szakaszos fizetést, ha egyébként nem ő a projekt finanszírozója.
2. Utólagos, egyösszegű fizetés
Amennyiben a vevő és a beruházó úgy állapodnak meg, hogy az önerő feletti összeget utólag, az épület elkészültét követően kell rendezni, akkor már több bank ajánlatából lehet válogatni. Az utalás ideje azonban pénzintézetenként eltérhet. Az általános gyakorlat, hogy akkor utalnak, amikor már megtörtént az albetétek létrehozása, és rendelkezésre áll a jogerős használatbavételi engedély. Egyetlen bankot találtunk, ahol az albetétek megléte nem feltétel, de a használatbavételi engedélyhez ők is ragaszkodnak.
A vevő szempontjából még fontosabb kérdés, hogy mikor érdemes beadnia a hitelkérelmet? A banki hitelajánlat érvényességi ideje ugyanis mindössze 60-90 nap. Ha pedig ez idő alatt nincs jogerős használatbavételi engedély és nem történik meg az albetétesítés, akkor új hitelbírálatra és akár újak hitelkérelem benyújtására lehet szükség.
Az új bírálat és hitelkérelem pedig azt jelenti, hogy módosulhat a kamat. Mivel éppen emelkedő ciklusban vagyunk, valószínűleg többet kell majd fizetni a kölcsönért, ami teljes visszafizetésben több százezer forint plusz költséget jelenthet.
Ezt a kockázatot úszhatjuk meg el az úgynevezett „tervezőasztalos finanszírozással”, amikor a bank fenntartja a bírálatkor megadott kamatkondíciókat, mégpedig egészen addig, amíg el nem készül az épület. Közben csak a jövedelmet vizsgálják meghatározott időközönként, hogy biztosak lehessenek, lesz miből kigazdálkodni a havi törlesztőket. „Tervezőasztalos finanszírozás” esetén tehát attól sem dől össze a világ, ha a projekt jó magyar szokás szerint megcsúszik, de akár egy munkahely-váltás is lemenedzselhető időközben. Fontos azonban, hogy az utolsó jövedelemvizsgálatkor már ne álljon próbaidő alatt a vevő, és legyen legalább 3 hónapos munkaviszonya az új helyen.
Egy konkrét példa: A Bankmonitor egyik ügyfelének hitelkérelmét a tanácsadó 2017. augusztusban adta be, mert az ügyfél úgy tudta, decemberre elkészül a társasház. Ám az ingatlan csak 2019. januárkában (több mint 1 év késéssel!) kapta meg a használatba vételi engedélyt. Ennek ellenére a 2017-ben kikalkulált kamatot kapta meg a hiteligénylő, ráadásul úgy, hogy az eltelt idő alatt még munkahelyet is váltott.
