„Ha korábban már volt ingatlanom, de eladtam, akkor még mindig első lakásvásárlónak számítok?” Ilyen és hasonló kérdések tucatja érkezik a napokban olvasóinktól, amelyek különösen aktuálisak lettek az új, várhatóan 2025 szeptemberétől induló Otthon Start Program miatt, amely 3%-os kamattal kínál lakáshitelt az első lakásvásárlóknak. Utánajártunk, milyen gyakorlat szerint lehet valaki első lakásvásárló a támogatás szempontjából.
Mikor nevezhetünk valakit első lakásvásárlónak?
A magyar jogrendszerben az első lakástulajdont szerző fogalmát alapvetően az Illetéktörvény 1990. évi XCIII. törvény 26. § (9) bekezdése határozza meg.
E szerint első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek:
- nincs lakástulajdona a vásárlás pillanatában
- soha nem volt lakástulajdona vagy legalább 50%-os tulajdoni hányada
- nem rendelkezik lakástulajdonhoz kapcsolódó, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joggal (például haszonélvezeti jog).
A jogszabály bizonyos esetekben kivételt tesz, és nem veszi figyelembe a korábbi lakástulajdont:
- Özvegyi vagy haszonélvezeti joggal terhelt örökölt lakás esetén
- Kiskorúként szerzett, majd nagykorúság előtt elidegenített lakás esetén.
Az ingatlan-nyilvántartás pontosan rögzít minden tulajdonváltozást. Az e-ingatlan-nyilvántartási rendszer (E-ING) bevezetése óta a tulajdoni lapok digitalizáltak, és a törölt bejegyzéseket is tartalmazzák. Ez azt jelenti, hogy az állami szervek ki tudják szűrni, ha valakinek korábban volt ingatlantulajdona, még akkor is, ha azt már eladta.
Hirdetés
Hirdetés
Támogatások és az első lakás kritériumok
Ember legyen a talpán aki ki tud igazodni az egyes támogatásokhoz kapcsolódó „első lakás” elvárásokon, hiszen nem minden támogatási forma és kedvezmény a fent említett illetékjognak megfelelően ítél valakit első lakásvásárlónak.
A jelenleg elérhető támogatások szabályait az alábbi táblázatba gyűjtöttük, melyből látható, hogy:
- a 35 év alatti fiatalok első lakástulajdonának megszerzése esetén az illetéktörvény szabályai szerint kell eljárni,
- a 10%-os önerőkedvezmény esetén és a CSOK Plusz esetén ettől eltérő feltételekkel találkozhatunk.
- Az új, 3%-os lakáshitel esetében pedig a jogszabály megjelenéséig még részletinformációkat tudunk, amiről ebben a cikkben részletesen írunk.
A 35 év alattiak illetékkedvezményének értelmében a fizetendő illeték 50%-os kedvezménye lép életbe, amely 15 millió forintos értékhatárig igénybe vehető, ha az illetékkedvezmény kapcsán említett „első lakástulajdont szerző” fogalma teljesül.
A banki hitelbírálatkor a 10%-os önerő-szabály alkalmazásához az igénylőnek 41 év alattinak kell lennie, nem rendelkezhet 50%-ot elérő ingatlantulajdonnal, kivéve, ha olyan ingatlanban van ezt elérő, vagy meghaladó tulajdonjoga, amelyen jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog van.
A CSOK Plusszal kapcsolatban bonyolódik a helyzet, ami sokak számára okozhat félreértést, fejtörést. A házaspárok számára elérhető támogatott hitelnél a jogszabály „első közös lakásvásárlást” nevesít, vagyis az ingatlanvásárláskor az számít első lakásnak, ha a házaspár nem rendelkezik és korábban sem rendelkezett együttesen lakástulajdonnal. Nem kizáró ok ugyanakkor, ha a házastársaknak külön-külön már van, vagy volt saját lakástulajdonuk.
Fontos ugyanakkor a kapcsolódó szabályra is figyelni, miszerint az első lakás vásárlásakor az ingatlan vételára legfeljebb 80 millió forint lehet és az ingatlan értékbecslő által meghatározott forgalmi értéke legfeljebb 20%-kal térhet el a szerződésben szereplő vételártól.
Az új Otthon Start Program várható szabályai
A 2025. szeptembertől induló Otthon Start Program esetében a kormány eddig bejelentéseire támaszkodhatunk, miszerint a támogatott lakáshitelt kizárólag első lakásvásárlók igényelhetik, ahol nincs 50%-ot elérő lakástulajdon. A részletszabályok megjelenésére sejthetően 1-2 hetet még várni kell, az is könnyen előfordulhat, hogy a jogalkotó teljesen egyedi definíciót szab a programra.
Ugyanakkor a Bankmonitor szakértői szerint valószínűbb, hogy a 10% önerővel kapcsolatos MNB rendeletben foglaltak lesznek érvényesek erre a támogatásra is. Amennyiben ez megvalósul, akkor az alábbiak lesznek érvényesek.:
Mi a helyzet, ha korábban volt ingatlantulajdon?
Akinek korábban volt legalább 50%-os lakástulajdona, akkor az MNB rendelet szerint nem minősül első lakásvásárlónak. Ez a szabály akkor is érvényes, ha az ingatlant évekkel ezelőtt eladta, jelenleg nincs tulajdona, vagy csak rövid ideig volt tulajdonos.
Kivételes esetek lehetnek, például ha olyan haszonélvezeti jog van az ingatlanon, amely jogszabályon alapuló – például özvegyi vagy haszonélvezeti joggal terhelt örökölt lakás – ha valaki örökölt egy ingatlant, de azon még él a túlélő házastárs haszonélvezeti joggal.
Fő szabály lehet tehát, hogy ha korábban volt lakástulajdona, akkor NEM jogosult az első lakásvásárlói támogatásokra, függetlenül attól, hogy jelenleg van-e tulajdona vagy sem. A végleges szabályozás megjelenését követően frissítjük a cikket a pontos jogosultsági feltételekkel. Addig is érdemes konzultálni szakértővel, ha bizonytalan a jogosultság kérdése.
A haszonélvezeti jog és az „első lakásvásárlói” kivétel
A haszonélvezeti jog egy személyhez kötött jog, amellyel a jogosult a más tulajdonában álló dolgot birtokolhat, használhat, hasznosíthat, valamint annak hasznait szedheti. A jog függetlenül a tulajdonos személyének változásától továbbra is fennáll, több jogosult esetén a közös tulajdon szabályai szerint gyakorolható, természetes személy esetén legfeljebb a jogosult haláláig, jogi személy esetén legfeljebb 50 évig alapítható.
A jogszabályon alapuló haszonélvezet automatikusan keletkezik és a törvényben meghatározott szabályok szerint működik, időtartama és megszűnése is törvényi keretek között van. Ezzel szemben a szerződéses haszonélvezeti jog a felek megállapodása alapján jön létre, időtartama és átruházhatósága rugalmasan alakítható a szerződésben foglaltak szerint.
Ezek alapján például:
- Özvegyi (törvényen alapuló) haszonélvezeti jog – a túlélő házastárs a közösen lakott lakásra és berendezésére szólóan örököl haszonélvezetet (Ptk. 7:58 §)
- Egyéb jogszabályi rendelkezés (például gyermeke nevére vásárolt ingatlanon szülők javára bejegyzett haszonélvezeti jog)
Vagyis ha valaki korábban öröklés folytán haszonélvezeti joggal bírt egy ingatlan felett (például özvegyi jog miatt), akkor az ilyen jog alapján soha nem állt tulajdonában lakás, így első lakásvásárlónak minősülhet a támogatásoknál. Illetve bárki, aki csupán haszonélvezeti joggal rendelkezett ingatlanon (és nem tulajdonolta azt), még ellenőrizhetően „első lakásvásárló” maradhat.
Speciális esetek az első lakásvásárlói státuszban
Az első lakásvásárló státuszt a 10% önerőhöz kapcsolódó MNB rendelet szerint vizsgálva, ha az Otthon Start Programnál is ugyanez a szabály érvényesül, akkor az alábbi eseteket is érdemes megvizsgálni.
Mi a helyzet, ha a szülők gyermekük nevére vásároltak saját lakást, amire haszonélvezeti jogot terheltek saját részre?
A tulajdonjog-bejegyzés tényétől függetlenül a gyermek tulajdonos lehetett, még ha a használatot a szülők gyakorolták is. Az Illetéktörvény szerint bármilyen korábbi tulajdoni hányad kizárja az első lakásvásárlói státuszt, ha az 50%-ot elérte vagy meghaladta. Ugyanakkor ha a lakást eladták míg a gyermek kiskorú volt, akkor kivételnek számít, így a gyermek a továbbiakban első lakásvásárlónak minősülhet az illetéktörvény szerint.
Viszont, ha a Bankmonitor szakértőinek sejtése igazolódik be, és az új támogatott lakáshitelre a 10% önerőhöz kapcsolódó szabályok fognak vonatkozni, akkor nem számít az eladás ténye még akkor sem, ha a gyermek nagykorúvá válása előtt történt az ingatlan értékesítése. Vagyis könnyen lehet, hogy a korábban, 50%-ot elérő tulajdonjog már kizárja az igénylőt az első lakásvásárlók köréből.
A haszonélvezeti jog önmagában nem zárja ki az első lakás státuszt (kivéve, ha tulajdoni bevonás is történt).
Árverésen értékesített ingatlan utáni igénylés
Például azok a korábbi devizahitelesek, akiknek ingatlanát árverésen foglalták le, majd eladták, és azóta sincs tulajdonuk, szintén nem minősülnek első lakásvásárlónak, ha korábban bejegyzett tulajdonosként szerepeltek:
- A korábbi tulajdonszerzés tényét nem lehet eltüntetni az ingatlan-nyilvántartásból,
- Az árverés nem törli a korábbi bejegyzést mint jogosultsági feltételt.
Ez esetben viszont lehetőség lehet élni a cserét pótló illetékkedvezménnyel: 3 éven belül eladott és újonnan vásárolt ingatlan esetén csak a két vételár különbözete után kell illetéket fizetni.
Első lakásvásárló státusz igazolás a bankoknál
A támogatott (3%-os kamatozású) Otthon Start Program kapcsán várhatóan mindegyik hitelintézet fog első lakásstátusz‐elbírálást végezni a hatályos jogszabály és hatósági bizonyítvány alapján. A korábbi tulajdonszerzés tényét csak hatósági bizonyítvány (tulajdoni lap‐másolat vagy ingatlantulajdon-fennállásról szóló hatósági bizonyítvány) és a kérelmező írásbeli nyilatkozata igazolja. A bankok ezt követően döntenek az előzetes státuszmegállapításról.
Míg a hatósági bizonyítvány beszerzése minden banknál egységes eljárás, az azt követő első lakásvásárló státusz előzetes igazolása bankonként eltérhet. Emiatt célszerű több pénzintézetnél is előbírálatot kérni, és összehasonlítani az írásbeli “első lakás” státuszra vonatkozó ajánlatokat. Ebben segítenek a Bankmonitor szakértői – kalkulálj és add le érdeklődésed, hogy megválaszolhassuk kérdéseid és segítsünk a folyamatban!
