Az elmúlt hetekben az ingatlanpiac alakulását is erősen meghatározta a koronavírus megjelenése, országszerte jelentős árcsökkenés tapasztalható a kereslet visszaesése miatt. Aki mindeddig elhalasztotta az lakásvásárlást, most lényegesen jobb helyzetbe kerülhet ennek köszönhetően. Ugyanakkor fontos, hogy továbbra is körültekintően járjunk el egy esetleges lakáshitel kiválasztásakor, mert sok millió forint múlhat a jó döntésen. Különösen igaz ez egy nagy összegű jelzáloghitel esetében. Példáinkban ezért egy 30 millió forintos lakáshitellel fogunk foglalkozni, összehasonlítva az egyes bankok közötti különbségeket, illetve a különböző kamatperiódusokat.
Az ingatlanok értékének terhelhetősége elméletben 80%, azaz legfeljebb ekkora részt tehet ki a vételárból a hitelösszeg, a maradékot pedig önerőből kell előteremteni. A bankok azonban szigorúbbak is lehetnek a hivatalos szabályozásnál, és ezt a jelenlegi helyzetben gyakran meg is teszik, ezért inkább 70%-os terheléssel számolunk. Eszerint egy 43 millió forintos lakásra már adnak 30 millió forintos hitelt, ennél alacsonyabb árú ingatlan esetén viszont a felvehető hitelösszeg is arányosan lecsökken. Fontos, hogy a banki gyakorlat településenként eltérhet, a kisebb településeken például az 50-60% körüli limit alkalmazása sem kirívó.
Hirdetés
Hirdetés
Mekkora jövedelem szükséges egy 30 milliós lakáshitelhez?
A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóra vonatkozó korlátozások értelmében a havi nettó jövedelemnek maximum 50-60%-át lehet hiteltörlesztésre fordítani, attól függően, hogy az adósok összesített jövedelme eléri-e havi félmillió forintot. Igen ám, de a pénzintézeteknek itt is joguk van az előírtnál nagyobb szigort alkalmazni, és a mostani bizonytalan gazdasági környezetben élnek is ezzel. Ennek fényében számoljunk inkább 35%-kal.
Láthatjuk, hogy a legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú ajánlat kb. 170 000 forintos havi törlesztőrészletet mutat, amihez így legalább 486 000 forintos nettó jövedelem szükséges. (Azért, hogy a legtöbb ajánlatot hasonlíthassuk össze, a példákban 500 000 forinttal kalkuláltunk.)
Az egyes bankok között nem csak a havi törlesztőrészletek kapcsán mutatkoznak lényeges különbségek. A fenti ábrán az 1. és a 10. ajánlatok teljes visszafizetését hasonlítottuk össze egymással. Habár a kamatkülönbség 1 százalékpontnál is kevesebb, mégis 2,76 millió forintos eltérés keletkezik a 20 éves futamidő során, a havi törlesztőrészletek között pedig 11 000 forintnyi különbség van!
Mi az ára a kiszámítható kamatnak?
Az elmúlt években felettébb megnövekedett a hosszú kamatperiódust választó adósok aránya az összes hitelfelvevő között. Tudva azt, hogy a közelmúltban csak igen alacsony különbségek voltak a rövid és hosszú periódusú hitelek kamatai között, teljesen érthető, hogy a legtöbben előnyben részesítették a nagyobb biztonságot. Érdemes viszont szem előtt tartani, hogy a kiszámíthatóságnak megvan az ára, és jellemzően drágább havi törlesztőket kell fizetniük azoknak, akik ezt választják.
Láthatjuk, hogy a 10 éves kamatperiódusú és a végig fix kamatozású ajánlatlisták legkedvezőbb elemeinek havi törlesztőrészletei között 20 000 forintnál is több a különbség, ami teljes visszafizetésben csaknem 5 millió forintot jelent. Vegyük észre azt is, hogy a végig fix kamatozású hitelek jóval nagyobb szórást is mutatnak mind a havi törlesztők, mind a kamatok, mind a teljes visszafizetések tekintetében: a legolcsóbb és a legdrágább hitelek teljes visszafizetendő összegei között csaknem 10,5 millió forint a különbség! Érdekes információ továbbá, hogy míg 10 éves kamatperiódusra bőséges választékot kínáltak a bankok (amelyek közül a legjobb tízet mutattuk be), addig a végig fix kamatozással járó kockázat miatt itt már csak 7 lényegesen különböző ajánlat van a piacon, a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátora szerint.
Kik vannak most nehezebb helyzetben hitelfelvételkor?
A kedvező kondíciók eléréséhez elengedhetetlenül szükséges a stabil munkahely. Akik olyan iparágakban dolgoznak, amelyeket a világjárvány drasztikusan visszavetett (turizmus, vendéglátás, szórakoztatás), ők most kisebb eséllyel számíthatnak a hitelkérelmük kedvező elbírálására. Nem szívesen kölcsönöznek most a bankok azoknak sem, akik egyéni vállalkozók alkalmazásában állnak, vagy maguk is egyéni vállalkozók, mivel közülük nagyon sokaknak vált bizonytalanná a helyzete.
Hogyan számít, hogy valaki kihasználja-e a moratóriumot?
Nagyjából egy hónapja tart a bankügyeket nagymértékben befolyásoló hitelmoratórium, melynek keretében az adósok egészen 2020. december 31-ig mentességet kapnak a hiteleik törlesztési kötelezettsége alól. Habár a moratórium kihasználása nem jelenik meg a KHR-ben (régi nevén BAR-lista), mégis dönthetnek úgy a bankok, hogy elutasítják azok hitelkérelmét, akik egy másik hitelüknél már éltek a fizetési haladék lehetőségével. Ez teljesen logikus, hiszen a moratórium kihasználása arra utalhat, hogy anyagi gondokkal küzd az adós – ilyen helyzetben pedig komolyabb kockázatot jelenthet a pénzintézet számára.
