Remek lehetőség, hogy bizonyos feltételek teljesülése esetén már akár 10% önerővel is lakáshitelhez juthatunk, míg alapesetben 20% saját megtakarítást várnak el a bankok. Van azonban a dolognak hátulütője, ami miatt a hitelfelvétel végül akár meg is hiúsulhat.
2024. januártól akár 10% önerővel is igényelhetünk lakáscélú jelzáloghitelt, miközben alapeseten 20% a minimális elvárás. Ez azt jelenti, hogy egy 50 millió forint vételárú ingatlan megvásárlásához 5 millió forint saját forrás is elegendő lehet, míg egyébként 10 millió forint megtakarításra volna szükség ehhez.
Megfordítva a dolgot ez azt jelenti, hogy a bankok az ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékáig hitelezhetnek, ám meghatározott feltételekkel már akár 90 százalékig is elmehetnek. Ez alapján a példában szereplő 50 millió forint értékű lakás esetében a hitelősszeg 10 százalék önerővel maximum 45 millió forint, míg 20 százalék önerővel maximum 40 millió forint lehet.
Hirdetés
Hirdetés
Kik kaphatnak 10% önerővel lakáshitelt?
Jogszabályi feltételek:
A 10%-os önerő jogszabályi feltételei egyértelműek, ezt bárki gyorsan és egyszerűen ellenőrizheti.
- A hiteligénylő és az esetleges adóstárs igényléskor nem töltheti be a 41. életévét.
- Az igénylő és az esetleges adóstárs nem rendelkezhet 50%-ot meghaladó tulajdonrésszel más ingatlanban. Az egyetlen kivételt az jelenti, ha olyan lakásban tulajdonos (vagy tulajdonosok), amelyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel.
A bankok egyedi feltételei:
Nem elég azonban a jogszabályi feltételeket teljesíteni, a bankok hitelbírálatán is át kell jutnia az igénylőknek, ami ebben az esetben szigorúbb, mint egyébként. Érthető okból elsősorban a jövedelmet illetően óvatosabbak a bankok, vagyis nem engedik a havi törlesztőt a nettó jövedelemhez képest a jogszabályi plafonig elmenni.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabály szerint ugyanis 600 ezer forint jövedelem alatt annak legfeljebb 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, míg 600 ezer forinttól 60 százaléknál ránt be az „adósságfék”. Legalábbis elméletileg, mert a Bankmonitor szakértői szerint a banki gyakorlat az, hogy reálisan inkább 40, illetve 50 százalékkal érdemes kalkulálni.
Ennél is óvatosabbak a bankok azokkal, akik 10 százalékos önerővel vennének fel hitelt, esetükben reálisabb 30, illetve 40 százalékkal kalkulálni. Ki kell hangsúlyozni, hogy itt nincsenek kőbe vésett értékek, a bankok mindig a konkrét hitelbírálat során döntenek.
Mit jelent ez az igénylők számára?
1. Ha valaki 10 százalék önerővel vesz fel hitelt, akkor természetesen több lakáshitelre lesz szüksége. A példánkban szereplő 50 millió forintos lakás esetében ez azt jelenti, hogy 40 millió forint helyett 45 millió forint lesz a hitel összege. Természetesen a több hitelnek több lesz a hiteltörlesztője is: míg egy 40 millió forintos lakáshitelre banktól és kamatperiódustól függően 294 – 308 ezer forintot kellene fizetni 20 éven keresztül, addig 45 millió forintnál már 331 – 346 ezer forint lenne ugyanez.
2. A magasabb hiteltörlesztőhöz eleve magasabb jövedelem szükségeltetik (házastársak, társigénylő esetén a két jövedelem összeadódik), ám mivel 10 százalékos önerőnél alacsonyabb (max. 40%) JTM-mel számolnak a bankok, még nagyobb jövedelemre lesz szükség.
-
- A 40 millió forint összegű hitel felvételéhez (50 százalékos JTM-mel) 588 – 616 ezer forint jövedelem szükségeltetik.
- A 45 millió forint összegű hitel felvételéhez (40 százalékos JTM-mel) 826 – 865 ezer forint jövedelmet kell tudni igazolni.
Vagyis a kisebb önerő lehetőségét azok tudják kihasználni, akik magas jövedelemmel rendelkeznek, ám egyelőre nincs jelentős megtakarításuk. Ez jellemzően az iskolázott, jó állásban lévő fiatalokat érinti tehát, már csak az életkori plafon (41 év) miatt is.
Ők egyébként még akár Babaváró hitelt is felvehetnek a lakásvásárláshoz, ennek maximális összege 2024-től 11 millió forint. Már csak azért is megfontolandó lehet a dolog, mert a Babaváró hitel részben vagy egészben önerőként használható egy lakáshitelhez:
- Amennyiben a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nem telt el 90 nap, akkor a Babaváró összegének 75 százaléka önerőnek, 25 százaléka pedig hitelnek minősül.
- Amennyiben legalább 90 nap a különbség, akkor a Babaváró teljes összege – akár 11 millió forint – önerőnek minősül.
Ez azt jelenti, hogy a kamatmentes hitellel 8,25 – 11 millió forint saját forrást lehet kiváltani, vagyis 10 százalékos önerővel számolva akár egy 41,25 – 55 millió forintos lakás teljes egészében hitelből történő megvásárlásához is elegendő lehet önmagában is.
Mely bankoknál igényelhető lakáshitel 10 százalékos önerővel?
A Bankmonitor szakértői szerint a kínálati oldal nem jelenthet problémát azok számára, akik 10 százalékos önerővel vásárolnának hitelfinanszírozással ingatlant, ugyanis a hét hazai nagybank közül hatnál – OTP Bank, Erste Bank, K&H Bank, CIB Bank, UniCredit Bank, MBH Bank – van erre lehetőség.
Más kérdés, hogy az ehhez elvárt feltételek nem azonosak, vagyis előfordulhat, hogy valahol működik a dolog, míg máshol nem. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy a bankok árazása is eltérő, emiatt ugyanakkora hitelösszegnél akár több tízezer forint különbség is lehet a havi törlesztők között. Éppen ezért célszerű minél több banktól ajánlatot bekérni, vagy olyan hitelszakértőhöz – ilyen kollégák dolgoznak például a Bankmonitornál – fordulni, aki ismeri a hitelintézetek aktuális bírálat gyakorlatát, így megtalálja számunkra a legkedvezőbb ajánlatot.
