Lakáshitelt vennél fel? Ennek a fordulatnak végre örülni fogsz!

Elképesztő fordulatnak lehet szemtanúi a lakáshiteleknél, ugyanis ma már előfordulhat, hogy többe kerül a kamat szempontjából kockázatosabb hitel, mint egy kiszámíthatóbb. Mielőtt kölcsönt igényelsz, ezzel mindenképpen tisztában kell lenned!

Kezdjük először is a kamatperiódussal: mi is ez, illetve miért kell fontos döntést hoznod ezzel kapcsolatban, amikor lakáshitelt veszel fel? A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a bank egyoldalúan nem módosíthatja a hitelszerződésedet, vagyis nem változtathat a kamaton sem. Ez utóbbi a jelenlegi helyzetben kamatemelkedést jelenthet, hiszen látható, hogy az új lakáshitelek hónapok óta drágulnak, a folyamat vége pedig egyelőre nem látszik. Vagyis annál biztonságosabb egy hitel, minél hosszabb a kamatperiódusa. Ebből a szempontból tehát egyértelműen a végig fix hitel a nyerő, ennél ugyanis a kamatperiódus hossza megegyezik a futamidővel, azaz a hitel lejáratáig be van betonozva a kamat és a havi törlesztő.

Miért nem vesz fel mindenki fix kamatú hitelt?

De akkor miért nem mindenki végig fix hitelt vesz fel? Azért, mert ezek kamata magasabb, mint az 5 vagy 10 éves kamatperiódusú hiteleké, emiatt ugyanakkora hitelösszegnek magasabb a havi törlesztője.

Ez egy éve még azt jelentette, hogy miközben egy 5 éves kamatperiódusú lakáshitel THM-e (teljes hiteldíj-mutató, ami a kamaton felül szinte minden egyéb költséget tartalmaz) 2,94%-nál kezdődött –  20 millió Ft-os hitelösszeg, 20 éves futamidő, 400 ezer Ft nettó jövedelem és 40 millió Ft értékű ingatlanfedezet beállítása esetén –, addig 10 éves kamatperiódusnál 3,51%, míg végig fix kamatnál 4,8% volt ugyanez a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor három legkedvezőbb ajánlata alapján.

Bár a THM nagyon fontos a hitelek összehasonlíthatósága szempontjából, azért a havi törlesztők nagysága mégis csak többet mond: az előbbi példánkban szereplő 20 millió forintos hitelre 2021 elején 110 026 Ft-ot kellett havonta fizetni 5 éves kamatperiódussal, míg 10 éves kamatperiódussal 115 613 Ft, végig fix kamattal 128 503 volt ugyanez. Látható, hogy ekkor még a fix kamat bevállalása komoly plusz költséget jelentett, miközben az 5 és a 10 éves kamatperiódus között minimális volt a különbség, ezért aztán a 10 éves változat volt messze a legnépszerűbb.

Tovább bonyolítja a helyzetet az adósságfék szabály

Persze van még egy tényező, ami a 10 éves kamatperiódust olyannyira népszerűvé tette, mégpedig az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – szabály. Eszerint, ha a kamatperiódus eléri a 10 évet, akkor 500 ezer forint alatti nettó jövedelem esetén annak legfeljebb 50%-a lehet a havi törlesztő, míg 5 éves kamatperiódusnál 35%-nál ránt be az adósságfék. Emiatt sokan azzal szembesültek, hogy hiába olcsóbb egy 5 éves kamatperiódusú lakáshitel, a jövedelmükkel nem kaphatják meg a szükséges hitelösszeget, ezért inkább a kicsivel drágább, 10 éves kamatperiódusú termékek közül választottak. Mivel a 10 éves kamatperiódusú és a végig fix kamatú hitelek között JTM szempontból nincs különbség, itt sokaknál már inkább az ár döntött.

Borult a papírforma

Igen ám, de a helyzet mostanra jelentősen megváltozott, ugyanis kicsit leegyszerűsítve a kihelyezett hosszú kamatperiódusú hitelek „beszerzési költsége”, az úgynevezett BIRS jelentősen változott. A BIRS egy a BUBOR-hoz (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) hasonló pénzügyi mutató. Ne ijesszenek meg a hangzatos rövidítések, valójában mindkettő azt hivatott megmutatni, a bankok éppen milyen áron hajlandók egymásnak hitelt adni különböző futamidőkre. A BUBOR és a BIRS között alapvető különbség, hogy míg az előbbi 3, 6 illetve 12 hónapos futamidőkre vonatkozik, addig a BIRS a 2-20 éves futamidőkre számított bankközi kamatokat mutatja meg.

Láthatod, az 5, 10 és 20 éves BIRS értéke idén kisebb hullámzásokkal folyamatosan emelkedett, ám eközben a 10 éves BIRS értéke alacsonyabb lett az 5 évesnél. A BIRS és a hitelkamatok – ha nem is teljes összhangban -, de együtt mozognak, amiatt az 5 és a 10 éves kamatperiódusú hitelek közötti árkülönbség is egyre olvad.

Egyre kisebb a kiszámíthatóság felára

A Bankmonitor hitelkalkulátor szerint a cikkünkben példaképpen szereplő 20 millió forintos lakáshitel esetében ez azt jelenti, hogy 2800 forintra olvadt a két kamatperiódus közötti különbség a havi törlesztőt illetően, ami két évtized alatt is csak 1,4 millió forintot jelentene. Különösen akkor elenyésző a 2800 forintos különbség, hogy azt is számításba vesszük, hogy az 5 éves kamatperiódusú hitel havi törlesztője 1, illetve 3 százalékos kamatemelkedés esetén 8 illetve 26 ezer forinttal drágulna, de egy igazán komoly, 5 százalékos kamatemelkedés hatása már 45 ezer forint körül volna havonta.

Ha ehhez azt is hozzá vesszük, hogy a JTM korlát még mindig szigorúbb az 5 éves kamatperiódusú hiteleknél, akkor nyugodtan kijelenthetjük, hogy ez a termék gyakorlatilag elveszítette minden előnyét. A kérdés inkább az, hogy a jelenlegi helyzetben vajon a 10 éves kamatperiódust, vagy inkább a végig fix kamatot érdemes választani? Itt azt láthatjuk, hogy egy 20 millió forintos hitelnél 4 300 forint a különbség havi szinten, ami 3,37%-kal magasabb törlesztőt jelent a végig fix konstrukció esetében.

A döntést természetesen mindenkinek magának kell meghoznia, de ebben sokat segíthet egy olyan hitelszakértő támogatása, aki jól ismeri a pénzügyi trendeket és az aktuális banki gyakorlatokat.

Ha megkeresnéd a számodra elérhető legkedvezőbb lakáshitelt, akkor használd a Bankmonitor részletes lakáshitel kalkulátorát, vagy az alábbi egyszerűsített programot. Amennyiben a kalkulációt követően hitelszakértő támogatását kérnéd, nincs más dolgod, mint megadni az elérhetőségedet, és a Bankmonitor munkatársai hamarosan felveszik veled a kapcsolatot. Egy szuper hír még a végére: a hitelszakértők szolgáltatása számodra ingyenes!