Cikkünkben bemutatjuk, hogy milyen különbségekkel találkozhatsz a bankoknál, amennyiben ingatlanvásárlásodat vagy építkezésedet hitelből, esetleg állami támogatásból finanszíroznád.
Sok igénylő adja fel az ingatlanvásárláshoz vagy építkezéshez fűződő terveit és reményeit amiatt, hogy nem a megfelelő bankhoz fordul hitelért, támogatásért. A leggyakoribb probléma az, hogy az ügyfelek többsége álmaik megvalósításához csupán a számlavezető bankjánál érdeklődik a lehetőségei felől. Ez nem a legjobb megoldás, hiszen a bankok bírálati gyakorlata nagyon eltérő, így könnyen előfordulhat, hogy a számlavezető bank nem képes segíteni.
Várkonyi Ádám, a Bankmonitor hitelszakértője 2002 óta foglalkozik lakáshitelekkel és állami támogatásokkal (szocpol, csok). A pályafutása alatt sokszor talált megoldást a kilátástalannak tűnő ügyekben is. Olyan helyzetekben is segített, ahol az érdeklődők által kifizetett foglaló veszni látszott. Ez olyan esetekben fordult elő, amikor az ügyfelek vakon bíztak a számlavezető bankjukban, és előzetes érdeklődés vagy előbírálat nélkül fizették ki a kiszemelt ingatlan foglalóját. Megkértük Várkonyi Ádámot, hogy foglalja össze, hogy milyen gyakorlati különbségek fedezhetők fel manapság a bankok között.
Hirdetés
Hirdetés
Ingatlan vásárlás és építkezés önerő nélkül, csok-ból
Egy „fiatal házaspár” szeretne vásárolni egy új építésű lakást. Azért „fiatal házaspár” mert az egyikük még 40 év alatti. Három gyermek jövőbeli születését vállalják 10 éven belül. Ilyen esetben 10 millió forint vissza nem térítendő csok-ot és 15 millió forint csok hitelt vehetnek igénybe, ami a futamidő végéig 3%-os kamattal fixált. Jelenleg csupán 2 bank fogadja el önerőnek a „megelőlegező csok-ot”, azaz az olyan támogatást, amit majdan születendő gyermekek után igényel a házaspár.
Mit is jelent ez a gyakorlatban? Amennyiben a választott bank elfogadja a 10 millió támogatást önerőként, akkor ez fedi a törvényben előírt 20% minimális önerőt. (Hiszen a szabályozás csak 80%-ig engedi terhelni az ingatlanokat, így 20% önerőre mindenképp szükség van.)
Ha a 10 millió forint megelőlegező csok a 20%, akkor ez azt jelenti, hogy maximum 50 millió forint értékű új építésű ingatlant vásárolhatnak. Természetesen csak akkor, ha a jövedelmükbe belefér a 10 millió forint csok támogatás feletti 40 millió forintos hitel törlesztőrészlete. (De az ár természetesen kevesebb is lehet.)
Tehát önerő nélkül tudnak új építésű ingatlant vásárolni, ám mindezt csupán két bankban tudják kivitelezni. A többi pénzintézetben ugyanezekkel a paraméterekkel nem rendelkeznének önerővel, így meghiúsulna a vásárlás. Építkezés esetén ugyanez a 2 bank fogadja el önerőként a megelőlegező támogatás összegét az építési költségvetés megfinanszírozására.
Hitelközvetítő segítsége nélkül elég kicsi az esély, hogy az ügyfelek pont ezt a két bankot találják meg. A következő linken mindent megtalálhat a csok-igénylés feltételeiről.
A bankok az ingatlant eltérően engedik hitellel terhelni
Az adósságfék szabályozás azt írja elő a hitelintézeteknek, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum a 80%-át terhelhetik hitellel. Nem szabályozzák ugyanakkor, hogy milyen értéken fogadják be az ingatlant, sőt saját hatáskörben szigorúbbak is lehetnek a fenti szabályozásnál. Ez két esetben nagyon fontos: ingatlan vásárlásnál és szabad felhasználású jelzáloghitelnél.
Ingatlanvásárlás esetén, amennyiben olyan bankot választanak, amelyik csak 70%-ot finanszíroz, vagy ahol az értékbecslő általában alulértékeli az ingatlant, akkor a tervezett 20%-nál magasabb önerőre lesz szükség.
Amennyiben ezt nem tudják előteremteni, pótingatlan bevonását kéri a finanszírozó. Ha ilyennel nem rendelkeznek – és nem tudnak alkudni a vételárból –, illetve kifizették már a foglalót, akkor ezt akár el is bukhatják. A következő linken mindent elolvashat a lakáshitel feltételeiről.
Szabad felhasználású jelzáloghitel esetén a bankok között a legnagyobb különbség, hogy az ingatlan forgalmi értékének hány százalékát hajlandóak hitelként folyósítani. Van ahol a maximális hitelösszeg az ingatlan értékének az 50%-a csupán, de olyannal is találkozhatunk, ahol elmennek a törvényileg megengedett maximális 80%-ig. A valóságban egy 40 milliós ingatlannál ez azt jelenti, hogy a választott bank alapján a kapható hitelösszeg 20 millió és 32 millió forint közé esik. A gyakorlatban ez 12 millió forint különbség, ami például egy családi vállalkozás indításánál igen jelentős előnyt jelent.
A fedezetek közti különbségek
A befogadható ingatlanoknál nem minden bank fogadja el a vályog ingatlant fedezetként. Az olyan készházat, ami nem rendelkezik Építési Műszaki Engedéllyel (ÉME) csak három bank fogadja el fedezetként. Amennyiben új építésű társasházat veszünk, csupán két bank hajlandó folyósítani a lakáshitelt a társasházi alapító okirat (TAO) megléte előtt, a többi megvárja a TAO jogerőre emelkedését, ami akár fél év különbséget is eredményezhet a folyósítás dátumában, ezáltal a beköltözés időpontjában is.
Készpénzes jövedelem elfogadása
Van, aki elfogadja a készpénzben kapott jövedelmet, de másoknak csak a bankszámlára kapott bér a megfelelő.
KATA-s jövedelem
Csak néhány pénzintézet fogadja el az olyan KATA-s egyéni vállalkozói árbevételt, ami csak fél éves múltra tekint vissza. Ez csak abban az esetben megfelelő, amennyiben a második félévben keletkezik (6-12 hó) és kimutatja a NAV igazolás is.
Azok között, akik elfogadják ezt a „csonka évet” további különbség, hogy egyesek a féléves időtartam miatt hat hónappal osztják el a NAV igazoláson szereplő bevételt a havi nettó jövedelem megállapításánál. A többiek viszont a szabályzataik alapján úgy kezelik, mintha éves árbevétel lenne, ezért tizenkét hónappal osztva állapítják meg a nettó fizetést.
Az előző bekezdés az egyéni vállalkozókra vonatkozott. De mi a helyzet egy KATA-s Bt. jövedelmével? Ezt az adózási formát már csak néhány bank fogadja el. Hiszen ez egy társas vállalkozás, ahol van kültag és beltag is. Azok között, akik elfogadják további különbség, hogy az árbevételből a kültag részére kimutatott jövedelmet milyen módon vagy egyáltalán elfogadják-e.
Egyéb jövedelmek kezelése
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet, vagy a saját cégből származó osztalék jövedelmet szinte minden bank máshogy fogadja el. A legnagyobb különbség abból adódik, hogy a jövedelem kifizetése bankszámlára történt-e. Van olyan bank, aki csak NAV igazolással alátámasztva fogadja el az olyan jövedelmet, ahol a munkáltató létszáma kisebb, mint három fő.
Különbségek a GYES, a GYED és a gyerektartás elfogadásában
Komoly különbségek vannak a kismamák GYES, GYED jövedelmek elfogadásánál is, mert ez másodlagos jövedelemnek számít, amivel kapcsolatban minden banknak mást ír elő a szabályzata. Szintén nagy a szórás a külföldön dolgozó magyarok külföldi jövedelmének elfogadásával kapcsolatban. Itt különbséget tesznek, az Unión belüli és kívüli jövedelmek, valamint a határozott és határozatlan munkaszerződések között.
A határozatlan idejű munkaszerződések terén függetlenül attól, hogy külföldi vagy belföldi a munkaviszony szintén nagy az eltérés. Ez abból adódik, hogy másképp vizsgálják a szerződés még hátralévő idejét, hogy hányadik hosszabbítás illetve, hogy várható-e a következő lejárat után meghosszabbítás.
A gyermektartás elfogadásánál is vannak eltérések: másképpen fogadják el, ha a kötelezett fél önkéntesen fizeti, illetve azt, ha a fizetésre kötelezett jövedelméből a munkaadó vonja le, és közvetlenül a jogosult fél bankszámlájára érkezik.
Építési hitel csak meglévő telekkel működhet?
Sokan szeretnének építkezni, mert azt mondják, hogy így nem kell kompromisszumot kötni az otthonukkal, hiszen az alapoktól mindent ők tervezhetnek meg. Építési hitelek esetén a legnagyobb különbség a bankok között az építési telekkel kapcsolatban van. A legtöbb bank azt mondja, hogy az igénylés pillanatában már rendelkezni kell a telekkel, mert annak finanszírozása, a szabályzataik alapján nem történhet hitelből.
Van azonban olyan pénzintézet is, amelyik a telek hitelből történő megvásárlása esetén a vételárnak csak a felét engedi kölcsönből finanszírozni. Más bankok nemcsak azt várják el, hogy az igénylő tulajdonában legyen a telek, hanem a költségvetés csupán 80%-át finanszírozzák meg, tehát a telken felül a költségvetés 20%-át is elvárják önerőként.
Például: egy 10 milliós telekénél ahol a költségvetés 25 millió forint
- a legkevésbé szigorú banknál elegendő 5 millió forint önerő (10 millió forint 50%-a);
- a legszigorúbb banknál azonban 15 millió forint kell (10 millió Ft a telekre + 25 millió forint 20%-a).
Tehát a gyakorlatban 10 millió forint különbség van a szükséges önerők között, ezért itt is fontos melyik bankot választja az igénylő.
Egy független hitelközvetítő ilyenkor is mindenben segít, a legmegfelelőbb bank megtalálásában. Részletesebben itt olvashatsz az építési hitelek feltételeiről.
Különbségek a Babaváró támogatásban
A különbség az elbírálás feltételeiben tapasztalható, hiszen a kamatokat és a költségeket törvény szabályozza, így ott nincs mozgástere a hitelezőknek. A legnagyobb eltérés a folyamatokban a minimálisan elvárt jövedelemmel kapcsolatban tapasztalható, mert a bankok más-más majdani törlesztőrészletekkel és szükséges jövedelmekkel számolnak a hitelbírálat során.
A legengedékenyebbek a kamatmentes törlesztőrészletet még csökkentik a kezességvállalási díjjal is, így 42 ezer forint körüli törlesztőrészlettel számolnak. Mások óvatosabban, olyan törlesztőrészletet vesznek alapul, amikor nem teljesül a gyermekvállalás. Ez a kezességvállalási díjjal és esetleges kamatkockázattal növelten 80 ezer forint feletti törlesztőrészletet eredményez, amit el kell bírnia a család nettó jövedelmének.
Például: az első esetben a törvényi nettó elvárás 84 ezer forint (a 42 000 Ft kétszerese), amennyiben ez elegendő a banknak a saját szabályai szerint. A második esetben már 160 ezer forint (80 000 Ft kétszerese) felett van a minimális nettó fizetés. Azért lehet 50%-ig terhelni a nettó jövedelmet, mert 20 évig fix a babaváró hitel kamata.
Tapasztalható különbség a feleség minimálisan elvárt életkorában, vagy a férj megengedett maximális életkorában is (amennyiben a férj jövedelmét is szerepeltetni kell az ügyletben).
A Babaváróból történő hitelkiváltást sem engedi az összes bank. Ez abban az esetben nagyon fontos, ha csak úgy hagyható jóvá az új babaváró hitel a jövedelmek miatt, ha a kiváltandó korábbi hitel törlesztő részletét nem vehetik figyelembe, mert csak így elegendő a család nettó fizetés a törvény és a bank előírásai alapján. Részletesebben itt olvashatsz a Babaváró hitel feltételeiről.
