A magyar lakáspiac továbbra is a figyelem középpontjában áll, a befektetők és a saját otthont keresők egyaránt feszülten figyelik a kínálat alakulását befolyásoló mutatókat. Az egyik legfontosabb ilyen indikátor a kiadott építési engedélyek száma, amely előrevetíti a jövőbeli lakásépítések volumenét. De mit mutatnak a legfrissebb, 2025 első negyedévére vonatkozó adatok, és mire számíthatunk ezek alapján?
5651 lakást hagytak jóvá az első negyedévben
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2025 első negyedévében 5 651 új lakásra adtak ki építési engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés Magyarországon. Ez a szám önmagában némi optimizmusra adhat okot, hiszen magasabb, mint a 2023-as mélypontok (különösen a harmadik negyedévi 4 014 darabos adat), és meghaladja a 2024 első negyedévi 4 524 darabot is. Úgy tűnik tehát, hogy az építési kedv – legalábbis az engedélyezési fázisban – élénkülést mutat a tavalyi évhez képest.
Ez persze nem azt jelenti, hogy hirtelen szárnyra kapott volna az építőipar, és gombamód szaporodnának az új lakások. Hogy lássuk, mennyire is kevés ez az 5651 lakás, érdemes összevetni a teljes magyar lakásállománnyal. 2025 első napján 4 615 584 lakás volt az országban – ehhez képest az egy negyedév alatt engedélyezett bő ötezer új lakás valóban csak csepp a tengerben.
Hol állunk a korábbi építési boomokhoz képest?
Ahhoz, hogy kontextusba helyezzük a friss adatot, érdemes visszatekinteni a korábbi lakásépítési csúcsidőszakokra. A 2000-es évek eleji nagy boom idején, például 2003-ban és 2004-ben, évente közel 60 ezer lakás építésére adtak ki engedélyt, ami negyedévente átlagosan 14-15 ezer engedélyt jelentett – a csúcs 2003 negyedik negyedévében volt, több mint 17 ezer darabbal. A 2010-es évek második felében az állami támogatások által is fűtött fellendülés hatására 2016-2019 között évente több, mint 30 ezer új lakásra adtak engedélyt. Egyébként még a 2020-as években egyedül 2022-ben adtak ki ehhez hasonló mennyiségű engedélyt, 35 ezret.
Ezekkel összevetve a mostani 5 651 darabos negyedéves adat messze elmarad a korábbi boomok szintjétől. Bár jelentős előrelépés a 2013-as mélyponthoz (amikor egy negyedévben alig 1400-2000 engedélyt adtak ki) vagy a 2023-as visszaeséshez képest, egyértelműen nem beszélhetünk újabb építési lázról. Inkább egyfajta stabilizálódásról, a mélypontról való lassú elmozdulásról van szó. Különösen igaz ez, ha figyelembe vesszük, hogy a 2024-es év egészében kiadott 20 494 engedély is jelentősen elmaradt a korábbi évek számaitól.
Az építőipart fogó tényezők
Az MNB Lakáspiaci Jelentése és más piaci elemzések is egybehangzóan állítják, hogy az építőipari vállalatok teljesítményét számos tényező korlátozza. Az elmúlt időszakban a cégek leginkább az elégtelen keresletre panaszkodtak, ami a gazdasági lassulás és a magas kamatkörnyezet következménye lehetett. Ugyanakkor a szektor régi rákfenéje, a szakemberhiány továbbra is érezteti hatását, felhajtva a munkadíjakat és lassítva a kivitelezési folyamatokat. Bár az építőanyag-költségek volatilitása csökkent és némi stabilizálódás látszik, a korábbi drasztikus áremelkedések még mindig éreztetik hatásukat a kalkulációkban. A finanszírozási oldal sem volt rózsás: a magas kamatok jelentősen megdrágították és megnehezítették a fejlesztési hitelekhez való hozzáférést, ami sok projekt elindítását gátolta.
A gazdasági és erőforrásbeli kihívások mellett strukturális tényezők is fékezik az építkezéseket. Különösen a nagyvárosokban és vonzáskörzetükben jelent komoly problémát az építési telkek szűkössége és rendkívül magas ára. A megfelelő besorolású, közművesített telkek hiánya önmagában is szűk keresztmetszetet jelent a kínálat bővítése előtt. Ehhez társul még a komplex, és a fejlesztők által gyakran kiszámíthatatlannak ítélt szabályozási környezet. Az engedélyezési eljárások elhúzódása, a településrendezési tervek kötöttségei, valamint a lakáspolitikai eszközök és műszaki előírások időnkénti változása mind növelik a fejlesztési kockázatokat és költségeket, hozzájárulva ahhoz, hogy az új lakások kínálata csak lassan tudjon alkalmazkodni a valós piaci igényekhez.
Mit vetít ez előre a lakáspiacra és a kínálatra?
Az építési engedélyek és egyszerű bejelentések száma kulcsfontosságú előrejelző indikátora a jövőbeli lakáskínálatnak, hatásuk jellemzően 1-2 éves időeltolódással jelentkezik az átadott lakások statisztikájában. Felmerül a kérdés, hogy milyen következtetéseket vonhatunk le a lakáspiac és a kínálat jövőbeli alakulására nézve a jelenlegi, a historikus csúcsoktól elmaradó, ám a közelmúlt mélypontjaihoz képest élénkülést mutató engedélyezési adatokból?
Továbbra is szűkös kínálat: Az első negyedéves 5 651 darabos adat alapján az éves engedélyszám 22-23 ezer körül alakulhatna. Figyelembe véve azonban az első negyedév szezonálisan jellemzően gyengébb teljesítményét, az éves volumen akár a 25-30 ezres sávot is elérheti 2025-ben. Mivel ezeknek az engedélyeknek kell 1-2 év átfutási idő, így várhatóan a kínálat továbbra is szűkös marad a következő években.
Maradnak a magas árak: A korlátozott új kínálat, párosulva a potenciálisan élénkülő kereslettel (emelkedő jövedelmek miatt), várhatóan továbbra is fenntartja az árnyomást a lakáspiacon, különösen a keresett lokációkban és a jó minőségű ingatlanok esetében.
Regionális különbségek: Fontos megjegyezni, hogy az engedélyezési adatok mögött jelentős területi különbségek lehetnek. Míg egyes elemzések szerint a 2025 eleji növekedést főként Budapest hajtotta, addig más régiókban stagnálás vagy akár csökkenés is tapasztalható lehetett. Ez tovább mélyítheti a már meglévő regionális egyenlőtlenségeket a lakáspiacon.
Kivitelezési kérdőjelek: Az engedély megléte még nem garancia a megvalósulásra. A magas és bizonytalan építési költségek, a finanszírozási nehézségek és a munkaerőhiány továbbra is kihívást jelentenek a fejlesztők számára, ami késleltetheti vagy akár meg is hiúsíthatja a projektek elindulását.
Marad a lakhatási válság
A 2025 első negyedévében kiadott építési engedélyek száma némi javulást mutat a tavalyi mélypontokhoz képest, ami óvatos optimizmusra adhat okot az építési kedv lassú helyreállását illetően. Azonban ez a szám még mindig messze elmarad a korábbi építési boomok szintjétől és a lakáspiaci egyensúlyhoz szükséges volumentől. A következő években tehát továbbra is a szűkös újlakás-kínálat és a potenciálisan magas árak jellemezhetik a piacot, hacsak nem történik jelentős, a kínálati oldali korlátokat is kezelő beavatkozás. A mostani adatok inkább egy lassú fellélegzésnek tűnnek a mélypont után, mintsem egy újabb lakásépítési forradalom kezdetének.
