Két tényező nagyon fontos ebből a szempontból. Hány olyan fiatal van, akik kihasználhatják a támogatott hitelt és van lakáscéljuk? Elfogadják-e a bankok önerőként a Munkáshitelt?
Az idei évtől elérhető legfeljebb 4 millió Ft összegű, kamatmentes, ingatlanfedezet nélküli Munkáshitel összegét az igénylők szabadon elkölthetik. Ebből a szempontból nagyon hasonlít a konstrukció a 2019 nyarán indult Babaváró hitelre.
Márpedig a fiatal párok által igényelhető Babaváró érdemben befolyásolta az ingatlanpiacot: számos pár lakáscélra fordította, fordítja a kapott összeget. Ez nem kis részben annak köszönhető, hogy a támogatás felhasználható az ingatlanvásárláshoz szükséges minimális önerő előteremtésére is.
De milyen hatása lehet az új Munkáshitelnek a lakáspiacra, a Bankmonitor szakértői ezt a kérdést járják körbe.
Hirdetés
Hirdetés
Lehet-e önerő a Munkáshitel?
A Magyar Nemzeti Bank előírásai alapján alapesetben egy lakásvásárláshoz legalább 20% önerővel kell rendelkeznie a vevőnek, a lakáshitel összege ugyanis nem haladhatja meg a vételár 80%-át. (A fiatal első lakást vásárlók, illetve az energiatakarékos, „zöld” ingatlant vásárlók számára elegendő lehet 10% önerő is.) Ugyanakkor a bankok ezen jogszabályi feltételektől szigorúbb irányba eltérhetnek, azaz egyes vevőktől több saját megtakarítást várnak el.
Mi a helyzet az ingatlanfedezet nélküli kölcsönökkel, ezekhez nem kapcsolódik jelzálogjog, nem jelenik meg teher a tulajdoni lapon. Ezekkel a hitelekkel kiegészíthető az önerő, kicselezhető az MNB előírása? A jegybank kiadott ezzel kapcsolatban egy körlevelet, ami eléggé szigorúan szabályozza az ilyen hitelkapcsolásokat. Gyakorlatilag a legtöbb fedezetlen hitel, így a személyi kölcsön sem használható fel az önerő kiegészítésére.
A Babaváró hitelnél azonban megengedőbb az előírás, hiszen ez egy támogatott kölcsön. Ezen hitelnek a 75%-át támogatásnak, míg 25%-át hitelnek tekinti a jegybank. Ez azt jelenti, hogy a kérdéses hitel 75% gyakorlatilag beleszámíthat a minimálisan elvárt önerőbe is.
Fontos, hogy a kérdéses körlevél nem tartalmaz még iránymutatást a Munkáshitellel kapcsolatban. Talán éppen ezért az egyes bankok gyakorlata is jelentősen eltérő. Van olyan pénzintézet, amely egyáltalán nem fogadja el a Munkáshitelt önerőként. Ugyanakkor a CIB Bank tájékoztatójában az szerepel, hogy a Munkáshitel felhasználható lakáshitel kiegészítésére is. Míg az MBH honapján az szerepel, hogy a Munkáshitel akár önerő is lehetne. Ebből arra lehet következtetni, hogy legalább ezen két bank jóval megengedőbb, és valamilyen mértékben elfogadja a kérdéses támogatott hitelt önerőként.
Miért fontos az önerő kérdése?
A jelenlegi lakásárak mellett sokaknak a vásárláshoz szükséges önerő előteremtése okoz igazán nagy gondot. De mi lenne, ha a Munkáshitelt be lehetne számítani az önerőbe? Ennek hatását a Bankmonitor szakértői egy példán keresztül mutatják be: a lakás vételára 50 millió Ft, melyhez a bank legalább 10 millió Ft önerőt vár el. A maradék 40 millió Ft-ot alapesetben 6,5%-os kamatozású, 20 éves futamidejű lakáshitelből finanszírozná meg a vevő, melynek törlesztőrészlete 298 229 Ft lenne.
Akkor jöjjön az az eset, amikor a Munkáshitelt is felvenné a vevő. Az önerőre vonatkozóan nincs közös szabályozás, eltérő banki gyakorlatokat látni, ezért a szakértők külön-külön megnézték az egyes lehetőségek hatását.
- Munkáshitel nem lehet önerő: Akkor is érdemes felvenni a Munkáshitelt, ha nem lehet önerő, hiszen a kamatmentes kölcsön kamata kedvezőbb, mint egy lakáshitelé. A 4 millió Ft hitelre 35 ezer Ft-ot kell fizetni havonta, 10 éves futamidő mellett. Mivel nem lehet önerő a támogatott kölcsön, ezért a minimális 10 millió Ft-os önerőt saját megtakarításból kell rendeznie az igénylőnek. E mellé még 36 millió Ft 20 éves futamidejű, 6,5%-os kamatozású lakáshitelre lenne szükség, ennek havi törlesztője 268 406 Ft lenne. Összességében az önerőelvárás nem javul. Havonta 5 ezer forinttal emelkedik a kiadása az érdeklődőnek, de a 10. év végétől 35 ezer forinttal csökken a havi fizetnivaló.
- A Munkáshitel 75%-ban önerő lehet: Ez az eset a Babaváróhoz hasonló szabályozást feltételez. A vásárláshoz felveszi az igénylő a 4 millió Ft Munkáshitelt, melyből 3 millió Ft önerő lenne, 1 millió Ft pedig hitelnek számít. Ebben az esetben még 7 millió Ft saját megtakarítás kellene az elvárt 10 millió Ft önerőhöz. A vásárláshoz a maradék 39 millió Ft-ot kell lakáshitelből megfizetni. A kölcsön törlesztőrészlete 20 éven keresztül havi 290 774 Ft lenne.
- A Munkáshitel teljes egészében önerő: A felvett 4 millió Ft Munkáshitel havi induló részlete 35 ezer Ft. Mivel ez teljes egészében önerő, ezért a vásárláshoz csak 6 millió Ft saját megtakarításra lenne szükség. Viszont 40 millió Ft 20 éves futamidejű lakáscélú jelzáloghitelt fel kell venni, aminek a havi törlesztőrészlete 298 229 Ft lenne.
Érdekesség, hogy a kamatmentes Munkáshitel kihasználásával a havi törlesztőrészletre fordított kiadás emelkedik. E mögött az eltérő hosszúságú futamidő áll. A 4 millió Ft-ra 35 ezer Ft-ot kell fizetni 10 éven keresztül a Munkáshitel esetében. Ugyanekkora kölcsönösszegre 6,5%-os kamat mellett havi 29 823 Ft-ot kell fizetni 20 éven futamidő mellett. Nagyságrendileg 8,6%-os kamat mellett lenne a lakáshitel és a Munkáshitel törlesztője megegyező.
Azt azonban ki kell hangsúlyozni, hogy a rövidebb futamidő miatt létezik ez az anomália. Márpedig a hosszabb futamidő miatt a lakáshitelre érdemben magasabb terhet kell fizetni összességében, mint rövidebb futamidő választása esetén. Hiszen tovább használja az adós a bank pénzét.
Hányan használhatják lakáscélra a Munkáshitelt?
Másik lényeges kérdés, hogy vajon hányan fognak kilépni a lakáspiacra a Munkáshitelt igénylők közül. Önmagában a támogatott hitelből a kormány 500 milliárd forint folyósítást várna. Ez nagyságrendileg 125 ezer igénylést jelent. Maga a piac tehát elég jelentős: „lenne minek megjelennie a lakáspiacon”.
Ugyanakkor a támogatást igénylők demográfiai sajátosságai alapján vélhetően nem fognak tömegesen a lakáspiacon megjelenni. A felsőoktatási intézményben nem tanuló, diplomával nem rendelkező, fiatal – 17-25 év közötti – csoportnak ugyanis jellemzően még nem a lakáscél az elsődleges. Illetve sokan közülük még nem rendelkeznek olyan jövedelemmel, önerővel, ami a vásárláshoz elengedhetetlen.
A Duna House Barométer adatai alapján 2024-ben a fővárosban a vevők 13%-a, míg vidéken a lakásvásárlók 11%-a került ki a 20-30 éves korcsoportból. Ez az arány nem túl magas, ráadásul a Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint a kérdéses csoporton belül is érdemben magasabb a 25-30 év közöttiek ará0nya.
Vagyis a 17-25 év közötti korosztály – aki a Munkáshitelt igényelheti – jelenleg nagyon kis mértékben van jelen a lakáspiacon. A várakozások alapján kizárólag a 4 millió Ft-os kedvezményes extra forrás miatt pedig nem fognak tömegek megjelenni a piacon.
Ettől függetlenül egyes élethelyzetekben igenis komoly segítség lehet egy lakásvásárlásnál a Munkáshitel.
Összegzés
A Munkáshitel egy kamatmentes, szabad felhasználású, ingatlanfedezet nélküli kölcsön, ami sok szempontból hasonlít a Babaváróhoz.
Ugyanakkor várhatóan a Munkáshitel lakáspiacra gyakorolt hatása jóval kisebb lesz, mint amit a Babaváró indulásakor lehetett tapasztani. Ugyanis a kölcsön összegkorlátja jóval szigorúbb, ráadásul a potenciális – jogszabályi feltételeknek megfelelő – igénylők jellemzően kisebb számban vannak jelen az ingatlanpiacon.
Az egyedi döntéseknél pedig nagyon fontos lehet, hogy ténylegesen a Munkáshitel önerőként elfogadására milyen általános szabály lép életbe.
Ettől függetlenül az ingatlanpiacra számos tényező hat az év elején. A lakáscélra felhasználható ÖNYP megtakarítások, a fiatalok lakhatási támogatása, a Babaváró életkori könnyítése vagy a Vidéki Otthonfelújítási Program indulása mind hatnak a lakáspiacra. Ráadásul az elkövetkező hónapokban lejáró, kamatot fizető állampapírokból is áramolhat forrás az ingatlanpiacra.
Ezek a tényezők együttesen a Munkáshitel nélkül is komoly árfelhajtó hatással jelennek meg az ingatlanpiacon.
