A Magyar Nemzeti Bank lakásárindexének friss adatai alapján megnéztük, merre mozdultak el az ingatlanárak.
2023. utolsó negyedévében a nagyobb területi szegmenseket vizsgálva kizárólag Budapesten drágultak a lakóingatlanok, miközben a vidéki városokban és a községekben nominális árcsökkenés mutatkozott – derül ki az MNB friss publikációjából. Reálértelemben is hasonló a helyzet, Budapesten emelkedést, a többi országrészben csökkenést hozott a tavalyi utolsó negyedév.
Mekkorát nőttek az ingatlanárak 2015. óta?
A magyar ingatlanpiac 2015-től kezdődően Európa egyik legnagyobb szárnyalását produkálta. Ha a 2015. első negyedévi árszintet tekintjük kiindulópontnak, akkor 2023. utolsó negyedévéig országosan több mint háromszoros árnövekedésről beszélhetünk. Konkrét összegekre lefordítva ez azt jelenti, hogy egy 2015. év elején 20 millió forintot érő lakóingatlanért 2023. végén már 62,4 millió forintot kellett fizetni. Budapesten ennél is lényegesen nagyobb (3,4-szeres) drágulás ment végbe, a vidéki városokban 3,2-szeres árnövekedést láthattunk, míg a községekben ennél jóval kisebb (2,4-szeres) volt az árak emelkedésének üteme.
Érdekesség, hogy eközben a kedvezmények figyelembevételével számított nettó átlagkereset jóval kevésbé, nagyjából kétszeresére növekedett. 2015-ben a KSH közzététele szerint 169 ezer forint volt a nettó átlagbér, míg 2023-ban 394 ezer forint, ami pontosan 2,33-szoros növekedést takar. Ez azt is jelenti, hogy a bérekhez képest országos szinten nagyságrendileg harmadával gyorsabban nőttek a lakásárak a vizsgált időszakban.
Hirdetés
Hirdetés
Év végén elszakadt egymástól Budapest és a vidék
Az utolsó negyedév adatai alapján tavaly év végén már kifejezetten ellentétes folyamatok alakultak ki a budapesti és azon kívüli ingatlanpiacon. Míg a fővárosban egy negyedévnyi megtorpanást követően ismét fölfelé mozdultak el az árak (+2,0%), addig a vidéki városokban (-1,8%) és a községekben (-1,3%) – ezáltal országosan is – lefelé tartó trend mutatkozott. Például egy tavaly harmadik negyedévben 50 millió forintot érő ingatlan év végén Budapesten már 51,0 millió forintba került volna, míg a vidéki városokban 49,1 millió forintra, a községekben pedig 49,4 millió forintra mérséklődhetett az ára.
Reálértelemben is jelentős drágulás volt – egy ideig!
A lakásárak növekedését érdemes az inflációval is összehasonlítanunk. A különböző területi kategóriák sorrendje természetesen változatlan: Budapesten 9 év leforgása alatt reálértelemben 2,1-szeresére nőtt az árszint, míg a vidéki városokban ennél valamivel enyhébb (2,0), a községekben pedig ezekhez képest viszonylag moderált (1,5-szeres) reáldrágulás történt.
Első ránézésre szembeötlő, hogy a reálfolyamatokat tekintve a 2015-től 2023-ig tartó időszakot kettévágja egy éles határvonal, amely 2022. második és harmadik negyedéve között húzódik. Az első szakaszban viszonylag alacsony infláció uralkodott, így a tempós nominális lakásár-növekedés egyúttal reálnövekedéshez is vezetett. 2022. második félévétől azonban olyannyira felgyorsult a fogyasztói árnövekedés, hogy ahhoz képest már lassabbnak bizonyult az ingatlanárak emelkedése. Így történhetett meg, hogy a nominális drágulás ellenére a lakáspiacon reálértelemben mindenhol jelentős leértékelődést láthattunk.
A csúcsról már 17%-ot estek az árak
Fentebb láthattuk, hogy reálértelemben 2022. második negyedéve jelentette a hazai ingatlanpiaci csúcsot. Habár a községeket leszámítva azóta is folytatódott mindenütt a nominális drágulás, az infláció figyelembevételével már 15-21%-os reálárcsökkenés ment végbe a különböző szegmensekben.
Az MNB által alkalmazott súlyozás alapján azt mondható el, hogy országosan a 2,0%-os nominális drágulás ellenére reálértelemben 17,2%-kal csökkentek az ingatlanárak másfél év alatt. Ezt úgy értelmezhetjük, hogy ami 2022. második félévében 50 millió forintba került, azt ma már 51 millió forintért adják, de a jelentős infláció miatt valójában 8,6 millió forintot veszített az értékéből.
Ugyanakkor a különböző országrészekben némileg eltérő folyamatok mutatkoztak. Az MNB összeállítása régiókra bontva is bemutatja a városi ingatlanok piacának alakulását. A vizsgált 1,5 év alatt a vidéki városok közül a Nyugat-Dunántúl produkálta a legnagyobb nominális drágulást (egyúttal a legkisebb reálcsökkenést), míg a Közép-Dunántúlon hajszálnyival csökkentek is az árak, ami reálértelemben több mint 19%-os zuhanást eredményezett.
Idén már felpezsdülni látszik a lakáspiac
A bőven infláció alatti áremelkedés, az időközben végbement jelentős bérnövekedés és a hitelkamatok mérséklődése kedvezően hatottak a lakóingatlanok piacára. A Duna House becslése szerint februárban és márciusban már ismét 11 ezer környékén járhatott a havi tranzakciók száma. Összehasonlításképpen a mélyponton – 2023. januárjában – 6 ezernél is kevesebb adásvétel valósult meg, míg tavaly átlagosan 7 600 körüli havi mennyiség teljesült. Ez jó hír azoknak, akik az ingatlanpiac feléledésében reménykednek, de figyelmeztetés lehet azoknak, akik vásárlás előtt állnak. Különösen annak fényében, hogy a hitelkamatok alakulását meghatározó pénzügyi folyamatok következtében a közeljövőben újra drágulhatnak a lakáshitelek.
