Az utóbbi időben több lépésben alapkamatot emelt a jegybank. Ennek következtében a banki hozamok is megemelkedtek, ez pedig előbb utóbb hatással lesz az új lakáshitelek kamatára is. Sokan jelenleg kivárnak a lakásvásárlással, de milyen hatással lehet rájuk a potenciális kamatemelés? Mekkora lakásárcsökkenés kompenzálhatná a hitelek drágulását? A Bankmonitor szakértői ennek jártak utána.
A Bankmonitor szakértői sokszor azt tapasztalják, hogy a lakásvásárlást tervezők, lakáshitel iránt érdeklődők egy jó része még kivár: 6-12 hónap múlva szeretné megvenni új otthonát. Sokak számára ez a várakozás kényszerű, addigra lesz meg a vásárláshoz elengedhetetlenül szükséges önerő.
Azonban van egy elég széles réteg, aki az ingatlanpiactól vár egy olyan változást, ami könnyebbé, vagy épp olcsóbbá tenné számukra a házvásárlást. Az ingatlanpiac mellett azonban figyelemmel kell kísérni a hitelpiacot is, ott ugyanis már szinte borítékolható, hogy az elkövetkező hónapokban érdemi kamatemelkedés lesz.
Hirdetés
Hirdetés
Mi történhet a lakáshitelek kamatával
A jegybanki alapkamat és a pénzpiaci hozamok érdemben emelkedtek az év elejéhez képest:
- az alapkamat 1,15 százalékponttal növekedett
- a BUBOR értéke 0,9-1,63 százalékponttal emelkedett
- a BIRS mutató pedig még ennél is nagyobb mértékben 1,89-2,63 százalékponttal magasabb szinten van
Márpedig ezek a pénzpiaci mutatók – különösen a bankközi hozamokat leíró BUBOR és BIRS – erősen befolyásolhatják azt, hogy az újonnan lakáshitelt igénylők milyen kamatokkal találkoznak. Ez érthető, hiszen a bank a pénzpiacról szerzi be a hitelként kifolyósított kölcsön összegét, vagyis ezen mutatók értéke tekinthető a bankok kamatköltségének is.
A 10 éves BIRS mutató az idei évben 2,22 százalékponttal emelkedett, ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a legnépszerűbb lakáshitelek esetében a bankok költsége is ilyen mértékben emelkedett. Ezt az emelkedést pedig még jórészt nem hárították át a pénzintézetek a hiteligénylőkre.
Három lehetséges forgatókönyv a lakáshitelek drágulására
Jelenleg a legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagos THM értéke 3,95%. (A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján a 3 legolcsóbb ajánlat átlagos THM értéke 20 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő és 400 ezer forint jövedelem beállítása esetén.) Nézzük meg hova emelkedhetnek a hitelköltségek az elkövetkező időszakban.
- 1. eset: a legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagos éves költsége 4,5 százalékra emelkedik.
- 2. eset: a legnépszerűbb lakáshitelek 5,25 százalékos THM értéktől lesznek elérhetőek.
- 3. eset: az egy évtizeden át fix kamatozású lakáskölcsönök THM értéke eléri a 6 százalékot.
A Bankmonitor szakértői egy példán keresztül mutatnák be mit is jelentenének ezek a változások. Egy család 50 millió forintért vásárolna egy használt lakást. Van 20 millió forint önerő, a maradék 30 millió forintot pedig piaci lakáshitelből fedeznék. (Állami támogatásra nem jogosult a család.)
A 30 millió forint lakáshitelt jelenleg 3,95 százalékos éves költség mellett lehetne megigényelni, a havi törlesztőrészlet 181 ezer forint lenne 20 éves futamidő választása esetén. (Azt feltételezve, hogy a THM megegyezik a hitelkamattal.)
A lehetséges kamatemelési esetek hatása természetesen eltérő: a törlesztőrészlet nagyságrendileg 8-33 ezer forinttal emelkedne meg a jelenlegi állapothoz képest. De melyik változat tűnik reálisnak jelen piaci helyzetben?
Mennyire reális a 6 százalékos hitelkamat?
Az év eleje óta a 10 éves kamatperiódusú kölcsönök banki kamatköltsége 2,22 százalékponttal emelkedett, ezzel szemben a hitelkamatok durván 0,5-0,7 százalékponttal drágultak. Már önmagában ez a tény azt mutatja, hogy tovább drágulnak a hitelek. Ráadásul a legolcsóbb ajánlatok kamatszintje már el sem éri a BIRS mutató értékét, mondhatni veszteségesek a pénzintézetek. Ez a helyzet már nem maradhat sokáig.
Az első esetben leírt 0,5 százalékos kamatemelés nem fogja helyreállítani az egyensúlyt, ennél mindenképpen jelentősebb kamatnövekedés várható. A második esetben már 5,25 százalékra emelték a bankok a THM értékét a 10 éves kamatperiódusú lakáshiteleknél. Ha a jelenlegi pénzpiaci helyzet maradna a továbbiakban is, akkor ez a kamatemelés reálisnak tűnhet.
Azonban a piaci környezet egyre inkább azt mutatja, hogy további hozamemelkedés várható: a magas infláció, az alapkamat további emelése, az energiaárak mind ezt támasztják alá. Éppen ezért könnyen elképzelhető, hogy a jelenleg legnépszerűbb lakáshitelek THM értéke el fogja érni a 6 százalékot. (Ha kíváncsi vagy a kamatok ilyen mértékű emelésének okaira, akkor nézd meg a Bankmonitor videóját.)
Mi történhet a lakásárakkal?
Sok érdeklődő azonban azért vár ki, mert bízik abban, hogy a lakásárak nem fognak tovább emelkedni, sőt némi áresésre is számítanak. Először is szögezzük le a hitelkamatok emelkedése akkor is fájni fog, ha a lakásárak már nem emelkednek tovább. ez érthető is, hiszen jóval többet kell fizetnünk havonta az igényel lakáshitelre.
De mégis mekkora áresés kompenzálhatná a hitelkamatok emelkedéséből eredő többletkiadásokat? Ezt is megvizsgálták a Bankmonitor szakértői a korábban is említett három kamatemelési pálya esetében.
A Bankmonitor szakértői szerint a második, harmadik eset lehet reális, márpedig ezen esetekben legalább 6-9,5 százalékos vételárcsökkenés kellene ahhoz, hogy a hitelből vásárlók ne kerüljenek rosszabb helyzetbe.
Márpedig a 2007-ben kezdődő válság nagyságrendileg az ingatlanok árának 20 százalékos csökkenését eredményezte 5-6 év alatt. Ezen időszak legsötétebb éveiben estek a lakásárak 6-7 százalékkal. Pedig ez a válság kifejezetten az ingatlanpiacról indult, emiatt érthető módon azt is érintette az egyik legmélyebben. Át kell gondolnia ezeket a tényeket, adatokat azoknak, akik a lakásárak esésére apellálnak a jövőben.
Nem mindenki akar hitelt felvenni lakásvásárláshoz
Természetesen a saját megtakarításból vásárlókat nem érinti a hitelpiac jövőbeni alakulása. Ők nyugodt szívvel várhatják a kamatemelkedést és csak a lakáspiacra koncentrálhatnak. A Bankmonitor szakértői azonban nem várják a lakáspiac egyik szegmensén sem a lakásárak érdemi csökkenését.
A relatív magas infláció, az alapanyagárak emelkedése, az anyaghiány és az energiaárak megugrása mind a lakásárak csökkenése ellen hat. Emellett számos támogatást érhetnek el a vevők, amelyek ingyen, vagy olcsó forrást biztosítanak számukra. Ezek a támogatások mind támaszt adhatnak a lakásáraknak, emiatt az elkövetkező 0,5-1 évben nem lehet számítani érdemi áresésre.
Összegzés
A jelenlegi pénzpiaci környezetben a lakáshitelek kamatának komolyabb, akár 2 százalékpontos emelkedésére lehet számítani az elkövetkező időszakban. Emiatt a jelentős hitelfinanszírozásra szoruló vevőknek érdemes minél előbb megvenni új otthonukat és felvenni a kölcsönt. Ha kivárnak, akkor az emelkedő hitelköltségeket 6-9 százalékos lakásárcsökkenés kompenzálhatná.
A lakásárak ilyen mértékű, érdemi csökkenésére a jelenleg elérhető állami támogatások és az alapanyagárak emelkedése miatt nem lehet számítani. Éppen ezért nem szabad kivárni. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával bárki megnézheti, hogy melyik ajánlat jelenleg a legkedvezőbb számára.
